求助住宅底商销售高招
精英们，请帮忙!正在操作一个项目，住宅已经快销售完毕，但是住宅底商还没有销售。本小区属于本县级市最高端的区域，位于人们认为地段不错的老城区，住宅人们非常认可，但是偏偏在小区的旁边就是一个没有兴旺起来的专业商业项目，所以导致我们的住宅底商难以销售。
目前，我们的价格不高，可租可卖，都是现房，定位为社区商铺。目前的想法是引进一个超市或者美容院、诊所这类的社区必备的配套，但是没有人过来？
谁有更好的办法请支招！！！！ 可以用住宅聚集的人气带动相关社区配套类招商突破。这样的社区可以考虑女性消费市场，以此为定位可加快招商进度并拉动销售。 谢谢！:)
可以说的详细一点吗？ 呵呵~!你们这个项目什么时候交房啊!能把该城市的商业再说得详细一点吗?:) 很感谢，具体情况如下
本项目已经于08年1月10开始交房，目前住宅销售95%，装修人员100多点，220户交房，入住大约20户。
根据章丘市房管局提供的资料，目前章丘在建的房产项目18个。总规划建筑面积355.75万平米，商业写字楼等66.58万平方米。
章丘的商业性质地产主要分为专业性商业地产以及社区商业两部分。以百脉豪庭为基点，周边的商业项目同时在章丘市内也很有影响力。这既说明了本项目的地域优势，也说明本项目所需要面对的竞争十分激烈。 结合项目属性，所调研项目可以分为以下两部分：
专业市场项目：香港街、鲁信明珠广场、绣水·如意国际商都
社区商业项目：齐鲁涧桥底商、明泉花园底商、新四小区底商
百脉泉酒店底商、荣元相城底商、
山泉路与百脉泉大街交汇处商铺
1、规划过量、规划布局、设计缺位
从商业地产规律来看，商铺总面积与人口密度的比例，也就是人均商业面积是衡量商业面积是否合理规划的重要指标。一般来说，人均商业面积在0.2—0.5㎡，能够满足基本的经营和消费需求。发达国家的人均商业面积在1.0-1.2之间，这个指数同时也是商业运转良性发展的标准。国内城市中，人均消费面积最高的是上海，达到了2.3。
而章丘这个指标已达到2.2平方米/人左右，呈现商业社区规模与居住人口不成比例的弊端。社区内部及周边的商业配套，以及未来一段时间地区的整体规划中商业总面积过大，导致很多社区商铺难以达到预期投资回报。
2、经营管理跟不上
很多项目商铺售完后，发展商就撒手不管。特别是零散型的沿街商铺（香港街一期、明珠广场等），任其业主自主经营、自生自灭。这种做法不足之处现在日益显露出来，导致买家信心降低。后继自身或周边商铺出售难度增加，已租商铺的出租情况也较差。
3、炒铺“空关”问题
由于前几年商铺投资较火热，投资客踊跃。“炒铺”现象直接造成大量商业网点“空关”闲置，不能发挥出商铺应有的集聚效应，影响整个社区商业的良性发展。（例：香港街二期）
4、商圈业态组合问题
与住宅不同，商业物业的成功与否，很大程度还取决于前期的规划与定位。部分发展商只求迅速销售商铺，并没对商铺的业态进行合理组合，结果同一社区出现多个相同业态和行业的经营者。同质化竞争最终导致竞争过度，单个商铺的平均营业额就会降低。如果达不到盈亏平衡点就只能关门歇业，社区商业空置率就会直线上升，其最终造成整个社区商业的贬值和萎缩。
5、招商政策弹性小
有的商业项目配套严重不足，直接导致入住率低。于是一些开发商选择了各式各样的“特色风情街”。一座座风格迥异、华美浪漫的步行街应运而生。但这些商业街除了在销售时给客户一个美丽的憧憬外，实际上一直成为一座空城。业主因为生活不方便而不敢轻易入住，商家因为业主没进来而不敢入驻，最后形成恶性循环。（例：秀水如意） 你的商业都是临街底商吗？面积范围、层高是多少？ 感谢支持，每次上来看都能有人给我回应。
基本都临街，但街道不繁华，有一段能走但还没正式通，面积20平方到100平方的都有，这是一层的，层高4.8到6.48米的都有，120—127的是两层的，这种层高就3.3米。 本人不是商业地产出身，浅谈些想法，勿见笑
1.目前租售底商条件不是十分成熟（道路及住宅还没入住），租售价格应该都上不去
2.引进一些商家是十分必要的，主要是配合住宅的基本性服务，如超市、诊所，但这些一般租金都会押的很低，可能你们无法接受。
3.成立招商部，先规划好业态，哪个区域是鲜花礼品、哪个区域是超市精品店等，业态规范了，客户的信心回增强。
4.引进的渠道扩大思路：如储蓄所、邮局等
5.再不行就先租后售，带租约销售，可以扩大客群，不光针对自营客户，也能吸引投资客，不过投资客一般对租期较长的较稳定的（肯德基、储蓄所等）才感兴趣 只有去招商了 如果能有实力比较强的公司进驻 或者大型商场 超市等 会带动周边额的 :handshake 很有收获！
曾经想过要找品牌店，目前项目条件不允许，因为面积不合适，而且社区底商似乎也不太适合，例如统一银座连锁超市说1、社区人数不够；2、面积太小；3、周边商业太多；目前我们正在进行行销，回访自己的业主，没有效果；
还有一个问题，我第一次做商业，也是第一次做行销，怎么能引起客户注意，到哪能找到高收入人群呢？？？ 确实面积偏小，引进品牌店有一定困难。
销售底商也是需要蓄势和广告宣传的，所以要成立招商部，广告宣传“XX临街旺铺租售在即”，先积累一部分客户，再对于分区制作相应的宣传资料，不要急着销售，否则事倍功半。
之前也提过客户分自营和投资的两种，自营的客户可随你的宣传不断积累，不断增加信心（至少越来越临近入住），租的客户，你与其签合同还可注明：交房后2个月正式计算租金，给人装修的时间；至于投资的客户如何抓就是学问了，除了之前提的带租约销售，通常的做法还有销售后你帮他出租，每年给他租金，一般宣传“年收益8%”、“12年内收回成本”，管理还是你们统一管理的，当然做的好的也会有投资客想买完想自己出租的，不过不能突破你规定的营业范围。 商业的价值就在经营利益，所以公司的经营策略就非常关键，先做市场，后赚钱，先把商家引进来，把市场做旺，之后再考虑卖或者租金，很多开发商一开始就想着收多少多少租金，你想看，一个新兴的市场，在那里都需要1-2年左右的市场培育期，商家不可能贴钱来给你培育市场，那种靠做短线赚钱的商业项目现在基本很少，除非你是最中心、最繁华地段。个人看法，仅供参考。:lol :lol :lol 港城大少说的很不错。
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