投身产权酒店不如转向酒店公寓
几乎是干什么什么赚钱的张裕哲，唯独栽了一次跟头的，就是在厦门投资的一处产权式酒店，他戏言，从来不知道投资产权式酒店赚到钱的人都藏在了哪儿。自1992年起产权式酒店在海南兴起16年，在经历了几次低谷后，产权式酒店再度兴起。在张裕哲看来，一切如故，只有宣传标语与营销手段的标新立异。而实际上，这一直是一个残酷地遵循“二八定律”的投资领域，甚至获利的人只有“一”，而赔钱的人竟有九成之多，想做赢家，不仅需要技术，或许还得勇气和运气。
前车之鉴
张裕哲身边的朋友，没有一个能靠投资产权式酒店公寓赚到钱的，这似乎让他的心态能平衡许多，要不他多少都会觉得自己的智商有些许问题。
“现在那个（产权）酒店还在厦门扔着，租金一个月给，一个月不给的，断断续续，有人牵头在打官司，我参加了，但实在没工夫亲自去问，听说是还没判出来，我也不指望了，就当交学费了。”现在，房产投资只是张裕哲的副业，财大气粗的他，已经有实力把上百万的投入，称作“学费”。
记者了解到，这笔“学费”前后总计高达110多万元。那时的产权式酒店，正在中国内地如火如荼。当时还只是个普通投资客的张裕哲，看到身边的朋友都在试探这个投资方式，自己也希望能尝试一下，于是，地处厦门海岸线边的一家酒店，进入了他的视线。
他告诉记者，当时，他总共签署了两份合同，一是与开发商签订的商品房预售合同；二是与一家酒店物业管理公司签订的租赁合同，在后一份合同中，这家管理公司向他承诺，从酒店建成营业之日起，每月向张裕哲支付5600元的租金，并且约定，每年当中，张裕哲可以享有一周的免费入住。
当时的他觉得这笔投资做得很划算，开发商甚至还负担了机票，让他到厦门当地考察。“当时合同上写的竣工日期是2007年1月，开业日期是2007年6月，当时竣工是没有问题，但直到2007年的8月，也没有营业，听说是管理方换了。”他说。
这一下，问题就变得十分复杂。参与这起诉讼代理的袁金领律师告诉记者，复杂的情况在于，签订固定回报的公司已然撤走，虽然按照民法、合同法的相关规定，后来的管理公司应当继承前者签订的合同，但这种事情“解决起来就很麻烦”。而现实也确实如此，张裕哲到现在为止，只收到了不到3个月的租金，还是开发商代付的。
模式不变
“最近身边又有一些朋友，想投资产权式酒店，我都劝他们了，因为我觉得他们看中的项目，还没有我在厦门的那个靠谱。”张裕哲对记者说，因为他仔细的研究了2008年开始在市场中出现的产权式酒店之后发现，模式照旧，无非是概念翻新。
记者了解到，之所以张裕哲觉得他朋友看中的项目，还没有厦门的“靠谱”，其原因在于，这些新入市的产权式酒店多集中在北京、青岛、天津这些大城市，而且主打的概念无一例外都是“奥运”，开发商的说辞极其相近，奥运为这些城市带来的客流，会成为投资人租金收益的绝佳保证。
“只有菜鸟才相信这些。”张裕哲有些不屑。资深市场研究人士许伟成也认同张裕哲的这种看法。他曾亲自参与过若干酒店式公寓的运作，他坦言，这个投资品类，除了在2003年前后有过一次商业模式的改进之外，在此之后，模式上并无创新或者针对性的改进。
许伟成表示，2003年前，兴起于海南的产权式酒店基本上还都是以“长租”之后的转租为主，不涉及产权，后来逐渐向全国推广之后，大量住宅立项以酒店名义进行推广的物业进入到这个领域，从而形成了今天的产权式酒店的投资格局。
“开发商为了规避风险，往往采用自己与投资者签订销售合同，代理公司签订回租合同的方式，因此，投资者的利益，很难有太大的保障，所以大多数产权式酒店一旦出现经营不善的问题，就会直接拖欠租金，或者干脆调换管理公司，投资者要想维护自己的利益，就变得异常复杂。”许伟成分析说。
至于现在新入市的这些产权式酒店项目，奥运概念就更是天方夜谭。他认为，虽然奥运会期间，举办城市接待能力的紧张，虽然有很多机会提供给了投资者，但有两个问题，一是绝大多数产权式酒店公寓都是住宅立项，这类“酒店”不可能参加星级评定，因此无法从奥运客流的蛋糕中进行切分。
另外一点则是更重要的——奥运只是短短20天的周期，影响周期至多有前后三个月，而这显然不能为投资客的长期投资回报提供保障。
变通路径
“还不如当时都买酒店式公寓呢。”张裕哲十分坦诚地告诉记者。原来，他在投资厦门这个产权式酒店的同时，在北京还投资了一处酒店式公寓，现在，这套位于北京团结湖一带的公寓，倒是可以每月给他带来7000多元的租金收入。
记者了解到，虽然产权式酒店和酒店式公寓在名称上相差不大，但却有很大的区别，其中最为核心的就是后者没有“回租环节”，但同时提供酒店式的物业管理服务与租客客源的寻找服务，虽然这些都是付费的，但效率相对较高。
在许伟成看来，这实质上是一种更加保险、更加可控的模式。“这种酒店式公寓，一般都是邀请一些国际知名的管理公司代为管理，其服务水平往往不比酒店差，而且他们还掌握很多高端的租客资源，只要到时候付费就可以了。”许伟成说。
“关键是在选这种投资物业的时候，我看地段、周边配套就可以了，这些都相对直观，远远不用考虑产权式酒店经营变数带来的风险，所以我觉得保险得多。”吃过亏的张裕哲对记者明确表示。
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