急求！！三线城市房地产探讨（有奖加币）
[size=6][color=DarkRed]三线城市 熟地 34亩 容积率2.81 密度：29.88％目前该区域房价平均4000/㎡ 主力户型多在：90—130平方米（平层户型较好，但没有特色，如错层、空中别墅，庭院等）
地块形状(图片传不上来，下面网址是163我相册的）[/color][/size]
[size=5][url=http://jinbo8012.blog.163.com/prevPhDownload.do?host=jinbo8012&photoId=fks!081074081081083066085083083095080094088071080094082&frompvphdown]http://jinbo8012.blog.163.com/prevPhDownload.do?host=jinbo8012&photoId=fks!081074081081083066085083083095080094088071080094082&frompvphdown[/url][/size]
[color=DarkRed][size=6]问题
1、怎样规划效果最好，可以加入一些什么样产品类型进行组合？如何更有吸引力？利润怎样才能最大化，开发周期如何把握？
2、房地产供应与需求这两块应该如何调研求证？如何设计调研问卷？（有具体的学习资料最好）[/size][/color]
[size=6][color=Red]实用的帖子加币[/color][/size] 我也很想知道，大家踊跃讨论！:handshake :lol 加我Q聊吧251132452 汗，什么图啊？很难给意见的哦。。。
简单说说
回答第一个问题，关于规划设计方面。规划设计在策划环节，重点从市场需求角度考虑，房屋朝向、组团布局、建筑层高、园林设计、户型设计、相关配套、装修标准等几个方面。而其前提条件是必须明确项目的定位，简单地说，这实际上就是开发商对项目的期望值，不同的期望值有不同的作法。比如，如果是想快速回笼资金，则项目应尽量做多层及小高层房，少作地下停车场等等；如果是想作一个高档楼盘，则通常在园林设计等方面有不错的表现，比如，经测算，该地块平均楼层高9.4米。如果是建高档楼盘，将更多地考虑围合式布局，建设小高层，高层建筑。具体来说。第一步，当地得经济发展水平。这是一个很容易被忽略的环节，很多人以为这是写报告得流程式东西。其实不然，我曾经在一个三线城市作产品规划建议，发现一个很怪得现象，就是当地很多房子都采取封闭式阳台的作法。觉得很不可思议，原来发现很多人就是把阳台一封，可以多隔出一个房间。又比如，当地多层的建筑几乎一出来就没了，而高层住宅通常都是制销楼盘，后来一了解，固然有传统的消费习惯在，但最主要的原因是高层住宅1.5元平米每月的物管费，让他们受不了，而多层住宅还停留在0.5元的水平。因此在这样的城市，做规划设计的时候，就必须考虑到购房的后续成本，精装修、大规模造景造成的物管费高企显然也是不合时宜的。
第二步，必须了解区域房地产消费喜好。比如，如果是北方城市，那么房屋朝向宜着重考虑南北向布局，如果是南方城市，则南北向因素不会太重要。在这一环节中，要对区域市场进行一个非常细致的分析，内容涵括，以上，房屋朝向、组团布局、建筑层高、园林设计、户型设计、相关配套、装修标准等方面（当然，可比因素设计得越细越好，比如万科等企业甚至细微到阳台设计等等。）。可以从市场需求合市场供给两方面分析。市场供给分析，主要从踩盘获得（曾经做一次产品建议，踩了200多个盘）；市场需求，通常是通过调查问卷统计分析，但调查问卷通常费时费力，很多时候都省略掉了，有条件做当然最好：）
第三步，地块特征。如果地块周围有学校，大型社区，人口密集，那么在规划设计时尽量考虑底商沿街商铺的设计等等。
第四步，组团开发进度应结合规划设计同时进行，一般而言，企业在前期销售一般比较保守，而当前期销售收回成本以后，往往会更“跳跃”，通俗地说，就是前面先把成本赚回来，后面在慢慢玩。因此，首期开发的时候，通常按照当地最畅销楼盘的特征进行规划设计。我刚才说到的那个三线城市，由于地块容积率比较高，有3.0。那么在前期阶段，按照多层毛坯等保守设计，二期和三期则变为小高层、甚至高层建筑。
第五步。就是在地块上摆房子。不知道楼主连前面的工作都没做，怎么就出了户型图了。一般来说，在第二步的时候会有一个详细的市场产品分析建议，通过结合市场热销楼盘及地块硬性指标特征，确定产品户型及布局，配置比率，就是一梯几户，各类户型各占多少的问题了。剩下的就是在地块图上摆房子了，那么这阶段就是和设计院反复沟通的阶段了。
略写，如有需要，等下把以前作的几个报告发给你。 谢谢，写的还是很客观，很实用的！
三线城市的亮点
1、户型设计：90-130的户型，应该更好的设计四明户型，舒适度与实用度充分结合，新颖的户型设计会成为当地的一大亮点。2、户型布局：好多三线城市的人有买通一层两户，与父母同住或父母与两个子女同住。可以考虑100以上的户型设两个入户门，解决共住与私密的双向需求。又解决较大户型的销售压力。
3、车库规划：三线城市因为汽车的需求量还达不到发达城市那么大，而且对车库的需求因购买力不足。因此车库配比可按住宅：车库--2：1暂定进行微调。而且尽量设计为地上车库更易接受。
4、市调：市调模板并不适用于所有的市场。说实话消费者并不喜欢那种硬性问题的方式，多花一些心思踩踩盘，或通过生活工作之余，与各个层次的人群闲聊，进行引导式的谈话，效果可能更好，更真实有效一些。 地块本身不大，要结合所处的位置来做规划 [quote]原帖由 [i]jinbo8012[/i] 于 2008-5-16 11:49 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1206889&ptid=108337][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
三线城市 熟地 34亩 容积率2.81 密度：29.88％
目前该区域房价平均4000/㎡ 主力户型多在：90—130平方米（平层户型较好，但没有特色，如错层、空中别墅，庭院等）
地块形状(图片传不上来，下面网址是163我相册的 ... [/quote]
[b]根据楼主给出资料，因不熟悉当地实际情况，仅按常规思路考虑如下，难免有些纸上谈兵[/b]
[b]1.我们来分析开发商目的[/b]
34亩，地块不是很规则，做社区，做品牌不大现实
容积率2.8，偷些面积的话能到3以上
目的明确，小体量，快跑，降低资金成本，以利益为主
[b]2.我们来看当地市场及客户需求[/b]
当地房地产市场状况处于起步增长期，有不错预期，产品还比较原始化，有比较大操作空间
市场投放量控制合理，避免了恶性价格竞争
市场均价比较有支撑力
客群细分无具体调研摸底，不敢妄言
[b]3.针对以上两点[/b]
个人认为规划已经不是最重要的事
规划不需考虑过多园林，景观，配套等，以容积率为主要考虑对象
围和结构，点板结合，地下车库会所
建议用现在比较普遍的错落阳台偷面积，不增加容积率的同时增加项目卖点与实惠
我们只需后期给与项目一个定位概念即可；
[b]4.商业部分楼主根据具体情况再做决定[/b]
如果为新旧城区结合部，培育需要较长时间，建议不要冒险做大体量商业
以中小面积双层街铺为主；回收资金为重！
[b]5.定位以精品为主调[/b]
小地块，私密性，精品社区
具体定位什么主题，要细分市场，调研后才敢定论
[b]6.客群挖掘[/b]
眼界铺开，很多项目都把眼光放在市区蛋糕上
建议详尽市场调查，拓展客源，包括下属县，镇，乡等，都有相当消费力与基数
[b]7.媒体渠道拓宽[/b]
总之：差异化是不二的规则，对比现有推广渠道
差异，细化，你会有意想不到的收获！
较晚了，先说到这，有了再补充！:lol
回复 10# 的帖子
感谢龙泉兄这么晚，还坚持帮我回答了问题 你所考虑的我也差不多都想到了，在报告中可以了解现在这个项目并不是现在的热点区域，购房者（包括周边区，县）现在置业重点区域多在政府规划的新板块，而且现在逐渐成形（市政府该新址在该区域），目前来看购房者能选择我们这个项目周边的楼盘，主要原因有二，即价格、户型1.现在如果有想法做一些特色产品，但现在还不能证实以当地以及周边购房群体是否较为容易接受，有待于日后的市场研判
2.本案靠近于今后的码头工业园区域，日后的板块发展看好
3.未来半年的内土地的放量还会陆续增加
4.目前的开发商水品普遍较低，只有个别楼盘有聘请福州当地的知名代理商负责策划销售，明显销售业绩较理想
龙泉兄如有更好的建议可继续发表，本人感激不尽！
[[i] 本帖最后由 jinbo8012 于 2008-6-25 16:59 编辑 [/i]]
回复 10# 的帖子
想奖房策币，搞半天不知道怎么弄！不好意思回复 10# 的帖子
想奖房策币，搞半天不知道怎么弄！不好意思回复9楼
龙泉兄弟不错，思路清晰，点击重点。希望有机会多交流。回复 1# jinbo8012 的帖子
呵呵，感觉前面龙泉兄的意见已经十分中肯了。略微说说我的一些看法。1、个人觉得楼主的资料还是比较简单，只能适当根据项目规模谈一下定位。规划而言，很多因素都不齐全。地形图太简单，根据个人经验，地块周边的环境会对地块本身的规划产生重大影响，比如主要道路的位置，前后是否有民宅退让，地块周边是否有流水经过。34亩的小地块，简单看地形，估计也就是南侧2排板式，北侧一排板式，中间根据当地车库要求考虑是否全开挖。
想挣钱，就是实惠，靠价格，靠施工进度赢得市场。说实话，一旦定位在快速回笼，快速销售的基调上，很多东西都不能去实施，比如优雅的环境，高端交付标准，那个只能等有钱以后去建立品牌。
2、因为是3线城市，所以一般可以在所在省找到对应的二线城市作为标杆，考评发展模式，消费习惯，细节定位。不像我所在二线城市，外来人口的消费能力基本不能参考一线城市。但是三线就不一样了，一个省份会有几个二线城市的，这样会更有参考价值。
3、营销策划方面，估计在三线城市，很多发达地区的销售手段，还是会有比较好的效果的，可以照搬一些省内比较成功的案例，适当发挥一下。毕竟只有6万多平米建筑面积，扣除近4000平米商业（这个根据周边环境考虑底商规模），大概3亿的销售，营销费用4%计算，1200万，看你自己销售，还是代理销售，扣除佣金，售楼处建设，广告费用不是非常多的。但是好在三线城市，广告费用低，效果应该比1、2线的城市好。看楼主的回复，好像是在考虑如果找福州的代理也许成本对多点，但是销售情况好。这种情况，楼主还是挖个人才过来，成本对低很多。
最近我也在关注2线城市乡镇一级，3线城市的中小地块，如果我操作，就是比周边低几百元，快速销售。不过看楼主的找地能力，如果地块多，自然是做好走人，如果拿个地不容易，那就是适当挖掘一点潜力。
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