求助这样的项目怎么弄？
１、项目所在的城市特点：南方的小城镇 红色旅游区，镇上人口常驻１．５万人，人均收入１.５万，每年接待旅游客超过１００万２、项目的位置：该镇的东北角，背靠待开发的新旅游景点，前面不远处有个工业园（但还没有兴建起）距离市区有１０分钟的车程，项目到城中心区有一条大路，以后是该城镇出去的门户．但周边的配套全无．
３、项目的产品类型：独栋别墅（３０）、双拼别墅（５０）和洋房复试楼产品（１４２）
４、项目的内部景观特色：坡地地形打造的立体景观、６０００平米的中心湖景，５００米的溪流．
５、建筑：采用的北美的风格
６、户型：砖混结构，大厅无挑空，内部结构向农民房．但每一户都一个超大的露台．
现在销售中心已经开放，项目也举行过隆重的奠基仪式．平均每天接待１组客户，想问是不是这样的项目不适合在这个地方运作，望各位房策的朋友，给小弟一点思绪．万分感激！！ 忘记说了 容积率０.８ 绿化率３５％ 这个项目主要是卖给外地人，做一些飘忽的广告和楼书，设计突出北方园林的特点，在大中城市或者北方一些地区找一些异业联盟吧，卖给那些又有钱，对南方又向往的北方人，不知道这个建议怎么样？嘿嘿 每年接待的旅客超过了100万应该说非常具有良好的外销性啊。而且离城市只有十分钟路程，应该很不错。
建议宣传时突出
1、项目的景观性；
2、项目的休闲性；
3、项目的私密性； 可考虑作酒店啊,产权酒店,你查下资料 或者鼓动客户投资自己作家庭旅馆 楼上的朋友～这么多别墅产品 做产权酒店合适吗？ 抓住旅游资源来利用，掀起投资热潮，你的产品别墅太高端了，在这种规模的县市根本起不来，必须利用周边大城市的资源，投资度假型的，吸引周边大城市的买家，把宣传做到外面去；另外联系几家大的旅行社吧，租给他们几家做办公和接待处，把环境先炒起来。具体不是很了解，QQ46359207聊吧! 谢谢楼上的朋友 你跟我的想法是一致的，现在想出了两个办法
对于这个小城不能承受这么高端的项目，在前期的时候已经有所预料，根据我的推断和项目现在的情况，在本地消化别墅的体谅大概２５－３０套，决大部分都要是外销型的
１、到周边的三线城市去宣传推广，如推荐会、在优质的地段悬挂大型户外广告等，现已实施，但效果不明显．
２、通过与旅行社的挂钩，与旅行社签定委托协议，并且在旅行社的宣传单、车辆、杂志等打项目的杂志等．．现已进入接洽阶段．
所以想请问大家还有什么更好的主义来拉动上客量的，小弟在此拜谢！！:hug: 不要沉啊．．我顶上去 不知道你们预算的利润有多少!
首先你们要开拓你们自己的市场,你们面对的客户不是本地人,
你们主要面对客户群体都是外地客户,那么你们就要扩展好自己的销售网络.
在一些能够愿意接受你们产品的地区设销售部.方便客户了解和购买办理手续.
不要着急啊
楼主不要只着急怎么卖,先搞清楚自己的定位,"卖什么",卖给谁",再考虑怎么卖;一个区域只有2.25亿总收入的镇区,想要承担30栋独栋别墅,50栋双拼,142套洋房复式高端产品的货量,显然是不可能的;楼主也已经意识到,所以本项目只有借助外市才可能消化;而单靠项目本身的优势,是很难借助到外市的力量的;
建议:定位方面做复合地产,功能方面具备旅游观光+度假+居住+投资+收藏等功能,提高产品的核心竞争力;
战略方面,联合政府部门如旅游局,争取把本项目作为本镇旅游景区的一个景点,把本项目的会所作为本红色旅游区的一个会所俱乐部,放大它的功能,充分承载红色旅游区域的部分功能;
理念方面,把红色旅游区域的文化理念有效合理的嫁接到本项目,这样本项目就具备很深的历史文化内涵,传播会影响深远,将会有很大的收藏价值;
如此一来,本项目的客户层面将会很广,也很坚实,也大大提高项目的售价,及发展商全方位价值的提升,楼主还会何愁怎么卖啊,个人的一点小小看法,供楼主参考
支持楼上
的确，楼上一针见血了。自己都搞不清,"卖什么",卖给谁",结果肯定是卖不动，或者是混乱。我建议你不能轻易启动，先做好内功，和KFS统一了思想，确定了销售方向和方法再动不迟。千万不可为了回笼资金，盲目开盘，将最好的卖了，或者凌乱的出售，会导致你后期的销售困滞。 支持下!! 讨论得越来越深入了。。
新手拙见
１．你可以分析哈，你所有销售出去的货品当中，那一类是客户是主流的消费人群，确定产品目标客户群２．清楚目标客户群后，挖掘潜在客户群，激发客户的购买欲望，有的放矢，广告集中轰炸．
３．农民房式的别墅，周边的村民买价格估计接受不了，高端客户买，估计产品无法满足其对高端产品的需求．可以通过装修出样板房，掩盖产品自身的缺陷．为该产品的缺陷泊来一个新名词，挂面改叫意大利面
４．提高销售人员的工资待遇，挖掘开发商身边隐性的客户．实现关系户消化带动群体消化． 我也在操作一个乡镇项目。谈点个人拙见：
1、电视+旅游广告相结合，选择省台，覆盖面广，收视率高，选晚间财经或综合类栏目。
2、旅游地（旅游人流集中地）开辟接待中心，印制精美宣传品（不做派发），项目外围做醒目宣传。
3、商业地产操作模式，既为已购客户实行统一带租，分期分阶段（具体可详谈）。
4、建议卖现房，如资金有问题，建议先将大面积景观做出。 每年接待的旅客超过了100万，应该说外来人口流动性比较大。
独栋别墅、双拼别墅可以考虑（度假村）
洋房复试楼产品做产权式酒店（快捷式酒店）
根据地方的特色做投资型物业较合适 现在都已经开盘了还搞什么其他的策划路线啊！！
最主要的是客源开发问题，本地的去化能力已经满足不了你们项目的需求，应该马上组织团队，选择优秀人才，去该项目附近的大城市做推广。该主动出击了。去做巡展了解情况时间不要长，了解个城市的推广效果，考虑办长住点。广告的宣传应该加强！具体情况不熟悉，不敢多说！:D 新手，进来学习一下，:)