只有10年使用权的16层小户型公寓如何操作
项目概况：1. 项目所处镇区经济发达，全国百强镇之一。服装产业发达，拥有服装、布料、辅料等多个专业市场，从业人员超过20万人。服装行业会展经济发达。
2. 项目位于该镇区旧城区中心区域，与商业中心较近。
3. 共16层，发展商的规划是1—3层做服装、4层做餐饮、5—6层做公寓，5层以上每层建筑面积1200平方米。户型只有两种：30平方米和60平方米。共5部电梯，3个电梯在4F以下，2部电梯到16F。
4. 本项目的商业发展商想自己招商经营，主要想找我们做住宅的营销策划。该项目的公寓只转让十年的使用权。
我个人的思路是这样的
该项目做酒店式公寓。该镇会展经济发达，有众多专业市场和从业人员。对酒店客房需求量很大。
该项目的主要客户群体应该是投资客，该镇本地户籍居民有置业收租的偏好。购买自住客户的比例不高，真正打算自住的客户都倾向于购买100平方米的2房和130平以上的三房或别墅等舒适类大户型产品。
只转让十年使用权，投资回报的经济测算怎么推导，我目前还没有清晰的想法。要让投资回报诱人，我个人认为按目前的市场同类产品租金水平计算，投资最多需用4年就能收回投资才有吸引力。这个租金水平到底是多少，还需要进一步的市场调查确认。 我们这里有几个项目和你的情况类似,都是只有使用权,没有产权,卖的还马虎拔,建议你的酒店思路是对的,但是不系统,如果是作酒店你先要找酒店经营管理公司,(或者干脆就是物管自己作算了)也就是说要有一个管理方,这样的产品只能是打投资牌,价格一定要低,这样客户可以交给酒店同一经营,也可以自主经营,如果是交给酒店管理方管理,你要保证业主的利润在多少,如每年返多少利润等,这个项目关键是价格,不要管几年使用权,只要客户觉得有投资利润就好就有市场! 楼主做酒店式公寓的想法我感觉对 这个镇主打服装行业 必然有众多的外来从业人员和投资者需要
最好做好市场调查
10年的使用权 可以考虑企业自身的经济实力 自己开发经营 也可以将公寓整体出租 交给酒店公司来做 10年的使用权 可以考虑企业自身的经济实力 自己开发经营 也可以将公寓整体出租 交给酒店公司来做
比较同意这个 做酒店式公寓或写字楼出租
周边公寓项目比较
本项目有50年使用权，发展商投入2000万建设。发展商的思路是想尽快先把成本回收，有现金开发新的项目。这个项目前十年使用权转让到期后，后四十年发展商再根据市场实际情况决定是继续一次性转让若干年使用权或者自己亲自来经营。目前周边经济型酒店40—50平方米客房租金为170—190元/天，长租一个月就是3800—4000元。
四星级酒店客户价格就230—280元/天。长租的优惠就比较少，每天只便宜20—30元。
目前在售的一个有产权的公寓项目，层高3.8米，毛坯房，40—70平，销售均价是5800元/平。其售楼员宣传该项目租金可去到2000元/月。
另一个没有产权，出售70年使用权的公寓项目，毛坯房，层高3米，售价是3000元/平。其售楼员宣传该项目租金可去到1200元/月
我个人对市场的分析是这样的。
一、通过市场数据来分析，本项目做酒店式公寓十年使用权转让，首先关键价格和投资回报的算法要吸引人。本项目60平米房间的月租金根据估算约为2000元/月，1年租金为24000元。4年租金为96000元。该套房10年使用权转让的价格为96000较为合理。则单价为1600元/平。
二、本项目主打投资客户牌，目标客户是本地户籍居民、个体商户、企业高收入人群。
三、租赁客户通过与网络、旅行社、公司后勤部门、老乡、朋友介绍等渠道招揽业务，目标客户一般有4种：自助休闲度假旅客，外派办公白领，短期培训的公司新进职员、外派销售人员，来参加会展活动的外地商户。
但针对旅行社的主要是散客，团队客人很难入住酒店式公寓，这主要是因为酒店式公寓无法提供早餐。
四、要引进一家知名酒店经营管理公司，或者以品牌酒店管理公司做本项目的物业顾问，给以投资者信心。
先写这些，期待大家拍砖 对这方面没有太多经验，小弟随便谈谈。更多还是期待大家大力砸砖啦。。
楼主这个项目应该说销路不会有太大问题，关键是利润高低是否让开发商满意。
按照开发商的意思，这个项目肯定是一次性付款，不接受按揭，这样才能最大程度最快速度回收资金。
对于投资客来说，按楼主的算法，这样的利益是明明白白摆在眼前的，就是收租的收益；但投资客也会考虑风险，如果开发商引进的酒店管理公司经营不善怎么办，又或者未来该镇经济发展未达预期，出现滑坡，造成租赁市场不振，该如何是好？所以，我个人感觉这个楼盘能否快速销售回笼资金的关键在于如何将投资者的心理顾虑解除。如果是酒店式公寓，是不是可以通过引进酒店管理公司，采用售后返租或者包租的办法来降低投资者风险；从开发商回收资金角度讲，如果愿意让利的话，可否将项目交给大型酒店公司承销或包销的方式，这样可以一步到位？
我觉得这个项目更多是考虑商业运营方面了，房地产策划方面的功夫反倒不少很多。。。
一点浅见，望公寓运作高手拍砖。。 如果想销售的话 ，就考虑过度房来销售。
既然做生意的多，必然外地人也不少，可以作为他们的过度房来销售。
或者投资也可以，看一下投资回报率是多少，
一定要卖产权，不要搞什么使用权。不过不知道你们这个是不是新楼，如果是新楼，不如迅速出售，再去搞点别的。回笼资金就可以了，也可以销售一部分，回够款了，余下的，走自己留着。
如果你考虑经营的话，你要考虑10年的使用期间，翻新装修的费用，及管理费用。
象经济型酒店整租你的话，一是租金会很底，二是他们一般只要2500平米-4000平米。这个面积段，空置率一般比较低。
不知道能不能满足物业体量。 按你的思路，1600元/平方，开发商会不会觉得利润少了呀？
试试家庭公寓的概念
酒店给人都是便捷的感觉，但是家庭公寓给人温馨的感觉，如果可以找1～3个专业家庭公寓的中介公司，再签购房合同同时签代合约，相信对投资者的信心会有刺激。（投资者最看重的就是收益和回报的速度） 有空帮你分析一下 几点建议你可参考：1、销售方式，按你说的4年可以回本，销售策略上可做一下返租或是回购。
个人建议采取回购方式好一些，10年后土地使用使出让金用不用补交（拆了就不用残值这块没多大价值），我觉得完全可以补交一下，所以这一块你操作起来会是一个关键或是难点，所以你卖的使用权就不是只有10年而是50年、80年（商业按40年、住宅按70年）（具体根据你的物业功能折旧或是经济拆旧来考虑期满后要不要拆）。
2、至于你说的租金的确定与租金水平这一块，建议用收益法测算一下，既然是中心商业那么收益法算出的租金会比市场法高的多，你给客户算投资回报相应的也就高一些。
3、市场定位，这一块要准确，不要光想的买家，租者这一块也很重要，通过租者的心态去反应你的产品投资价值。
先说到这了，具体做的我们可细聊QQ289023308
[size=4][color=red]按楼主的说法：商业发展商想自己招商经营，而该项目的公寓只转让十年的使用权，估计可[/color][/size]
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[size=4][color=red]能十年后开[/color][/size][size=4][color=red]发商想转做他用；甚至政府将对此地块进行重新规划，涉及到拆迁。也可能有其[/color][/size]
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[size=4][color=red]他方面的问题。[/color][/size][size=4][color=red]很感谢“房身术”的热心助人，此项目有必要更多的人深入探讨，当然楼主[/color][/size]
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[size=4][color=red]应该提供更详细的信息，感[/color][/size][size=4][color=red]觉信息不够清晰。
zpq222
2008年5月17日[/color][/size]
[[i] 本帖最后由 zpq222 于 2008-5-17 21:46 编辑 [/i]] 我想知道，开发商是否同意你的建议！！！！！:lol :lol :lol :lol :lol :lol 我觉得还是在价格上做文章,只要客户觉得价格划算,投资回报可观,产权年限并不是大问题,只要商业还存在,也不可能把公寓拆掉,如果客户询问,让他参考物权法,并可以婉转地告诉他可以咨询有关部门,估计他咨询一圈以后自然就糊涂了,一件没人能说清楚的事情,应该没有实实在在的价格来得诱惑. 那还不如做成短租公寓！！ 根据楼主的资料，做酒店式公寓还是比较合理的
1、项目面积小（30和60），做酒店式公寓刚好；
2、小产权项目，只剩10年使用权 ，相当于一次性支付10年租金；
3、做酒店式公寓出租，回报快
4、服装行业发达，形成专业市场，过往商人应该很多，刚好可以服务那部分消费者（日租、短租）；
5、物业服务要跟上
另外，这种项目的消费者一般以投资者居多， 自住消费者也有，但估计不多，主要以小青年为主；
而且这种项目回报率要高，10年使用权，基本上4—6年内就要回本，投资消费者才会有兴趣，
所以定价一定要准确。建议楼住主做一个详细的市场调查，价格是最大的诱惑。
一点点看法:
1.首先我认为发展商的规划是1—3层做服装、4层做餐饮本身对自身收益会造成损失,按你说的商业氛围及条件,4楼做商业,甚至销售,都应该没问题的,百强镇,专业市场这么发展,既然能添满3层招商,那还添不满第四层,商业需求应该非常旺盛的;2.另外,服装产业有很多链条的,因此1-3楼做服装,必然自发会吸引一些服装配套链,比如辅料等,当然专业市场还需要仓储要求的,因此4楼应该可以转化为更有经济价值的物业;
3.餐饮发展商根本不用担心,在你开始招商的时候,有些餐饮商人看到人员密集的商机,自己会找上门来租你铺,自发来租你铺开的,这时候关键你是经营管理上规划一下,让他到能开餐饮的位置给他,就可以了,租金你还是按给服装商家的一样;
4.你上面的公寓楼主在酒店式公寓和产权式酒店两个模式中选择一个就可以了(我看楼主好象混淆了这两个概念),实际上,如果不受你项目自己设计限制,酒店经营公司受硬件系统限制不愿意来外,你最好还是搞产权式酒店,将返租及经营风险转嫁给酒店经营公司,你发展商的根本是销售收益;
5.楼主要将投资概念站在当地特色客户的角度上分析清楚,一般好多人投资商铺并不是为了租金收益,而是为了升值,可能后者是真正的能打动客户的心情,不要全部单独望租金收益上考虑,如果租金收益回报达到一个合理的话,往往售价不可能太高,损失发展商利益,有些情况下,租金-售价的倒挂现象很严重;
6.你公寓的用途你要挖掘开,其实它不光光有投资价值,还有产业,专业市场配套价值,服装等上下游企业往往在核心链集散区要有驻地,办公,建立墙头堡,这是你公寓自主经营部分的重要力量,不要忽视这部分;
7关于产权酒店的另外一些主力技巧,我在其它帖子里发过内容,复制一些摘要在下面,楼主可以参考:
这个时候你一定要说服你发展商还是引进一家酒店经营公司，酒店经营公司进入后每年会给你们交场地使用费用的，一般一个酒店可能要签２０年合同，这部分场地使用费用你完全可以抵除返租成本，在这种情况下，即使你价格卖低点，也可保证利益，同时也可达到返租部分，最好能达到你一个月收到的酒店公司场地使用费高于或等于你每月的返租成本，这样发展商就不用每月补贴达到平衡，销售价格虽然不高，但销售的钱都是发展商赚的；
8.你这项目没产权,按揭影响你销售,包括你商业部分,(不过你公寓户型小,你又在百强镇,人有钱,另外重要你才出让十年,总付出不高,可能不用考虑这个问题,但还是将我在其它帖子中的发言,复制摘要,以供参考;
按揭问题,还是可以和银行谈的,银行不给这种形式的地产按揭是因为这严格说产品不能做抵押,如果以后拍卖拍卖不了而带来风险,银行关心的是抵押物的合法性,因此你可以找担保公司,第三方介入,担保公司担保银行没有风险,它还是可以贷款的,毕竟在三线城市,体制不那么健全,另外银行也是要靠贷款吃饭的;这里有一些详细的操作方式;
,引进担保公司,帮业主向银行担保,先让银行将贷款发给业主,业主将款项转给发展商,一方面加速了发展商资金回笼,另外将业主不还款的风险转嫁到担保公司,银行可以增加贷款业务,担保商赚到担保费用,发展商快速收到资金,三方都好，肯定可以的,这里面最终要收一笔担保费用才行,这部分费用你可以通过房价转嫁到业主,也可以单独向业主收取(建议用前一种方式),最终发展商不用承担这笔费用;
9.最后再向你说明,如果你要引酒店管理公司进来,那10年的返租是不够的,肯定要到15,20年,这样酒店公司才会持续利润,因此如果这样,你要调整出让时间,这样的话对客户的返租时间更长,对投资客户来说也是一件很好的事情,看你说的,这个地方20年后肯定比10年后更旺,也更充分满足投资升值的心理,时间长了发展商收到的资金增加一倍,何乐而不为; 时间太短,要是公司现金流还可以的话,建议做成公寓出租,这样10年下来的话回报率会较高
投资返租，卖使用权
建议采取投资返租的形式，卖10年使用权并收月租金，但保证几年内收回成本，返利多少等等，建议上面做产权式酒店 地产营销联盟-----山东省 QQ群 58017022欢迎朋友加入 聊聊齐鲁地产!
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