裙房商铺策划，有图
大型项目边配套酒店公寓群的裙房商铺如何整合推销？（图）有个项目在海门的滨江开发区，大型，建面258万方，做家居批发市场的。在整个项目的西面规划建40栋的酒店公寓群落，现已建其中8栋，楼上公寓已基本售罄。现底层商铺没有做定位策划，销售情况很差。现在开发商叫我们做个策划把底层商铺想办法快点卖掉。8栋酒店公寓总高12楼，底层2层的裙房商铺，共建面12万方左右，层高4米，得房率85%,商铺建面在50-130不等。请教高手如何做这个策划？
项目在滨江开发区内，沪通铁路有一个车站已经定下来在马路对面沿线建，距离约1公里。拙见想做个小型的海门土特产的采购站。
项目的西南面已经有个小吃一条街了，因此做餐饮估计有冲突了。
高手赐教啊
大型项目边配套酒店公寓群的裙房商铺如何整合推销？（图）
有个项目在海门的滨江开发区，大型，建面258万方，做家居批发市场的。在整个项目的西面规划建40栋的酒店公寓群落，现已建其中8栋，楼上公寓已基本售罄。现底层商铺没有做定位策划，销售情况很差。现在开发商叫我们做个策划把底层商铺想办法快点卖掉。8栋酒店公寓总高12楼，底层2层的裙房商铺，共建面12万方左右，层高4米，得房率85%,商铺建面在50-130不等。请教高手如何做这个策划？项目在滨江开发区内，沪通铁路有一个车站已经定下来在马路对面沿线建，距离约1公里。拙见想做个小型的海门土特产的采购站。
项目的西南面已经有个小吃一条街了，因此做餐饮估计有冲突了。
高手赐教啊 “有个项目在海门的滨江开发区，大型，建面258万方，做家居批发市场的。”
“沪通铁路有一个车站已经定下来在马路对面沿线建”。
“项目的西南面已经有个小吃一条街了”
这三句是重点。
从这三个描述看，这里未来是一个两大商圈交汇的商业聚集地，铁路经济+家居物流。但是，铁路经济还未能展现，相对投资客更注重既得利益的特征，如果单靠描绘前景恐怕是不够的（同时，1公里距离，也很难真正借助铁路经济。），因此家居物流应该是可以凭借的氛围。
但是有两点我不清楚：
1、开发商为什么要修40栋如此之多的酒店公寓，其想法是什么？
2、“拙见想做个小型的海门土特产的采购站。”楼主怎么得出这个产品定位的？
依兄弟愚见，我认为：
这片区域由于铁路和批发市场的存在，已初步形成“城市商贸物流港”的概念，也就是说，这个底商项目，只要定位与“商贸、物流”有关，应该都是可行的，不过考虑到旁边的批发市场是以家居为主体的，且体量不小，因此，本项目再做家居是不适合的，而与家居这个行业的关联度相差太远也不妥，例如楼主提出的“土特产”。
我个人觉得，最好的定位应该是与家居行业有关联的批发项目，容易形成扎堆效应（当然，要在全市范围内考虑同类市场竞争因素，以及调查一下旁边的家居批发市场的租赁和销售情况），比如：
1、服装批发？
2、建材、灯饰批发？
3、小商品批发？
另外还有条思路可行，将此底商服务于楼上的酒店公寓购买者？——可以探讨一下。
除此之外，由于本项目的市场气候尚未形成，这个项目在招商上和客源选择上会有难度，楼主要注意本项目的风险控制。 恩,我也就觉得这两个思路,一个是服务酒店的,一个是依托铁路经济的. 但是我担心的是他都是裙房的商铺,要做成市场恐怕有很大的瓶颈. 我指的土特产不一定是食品,可以是当地的一切特色产品,这个思路主要由铁路经济这条线引出的
我说2句
既然楼上是酒店公寓,那么1,2楼为什么不考虑引进大型餐饮,休闲一类呢? 旁边有配套建的小吃一条街了。。。。。。休闲是指？ 如果条件允许的话，LZ可以分2部走一、招商——根据项目特色和需求，对外招商，如果有佣金的话可以找中介，如果没有，那只好自己打电话开发商家了。
招商完成后进入第二步
二、带租约出售，任何投资的买家如果看到购买的商业有非常稳定的租客当然都是非常满意的。
注意点：1、若招商商家面积比较大的，必须注意买家的意向，不然将来由于意见不统一会出现很多纠纷。
2、干脆招一些小型商业，比如个性餐饮、服饰饰品、便利超市等等
3、招商的时候千万不能漏出将要买卖的意向，不然招商会失败。
4、招商完成后进行买卖，租户有优先购买权。 恩，有些启发，送你一朵鲜花，谢谢了 招商后销售，确实是商铺销售的好办法，但是就楼主所述，个人觉得招商可能有一定问题。
1.人气问题：虽然公寓已销售，但是目前没有入驻，从照片上看人流量非常少，商家入驻日常经营恐难以维系。
2.商铺面积问题：50-130面积的商铺是大多商铺的常规面积，入驻的大多为普通商家，他们选址不难，考虑的更多是现状，不会为未来的发展而提前入驻一个区域。
建议：
1.如果进深足够（20米或以上），可以考虑将商铺打通至2000-3000平方米（具体依商家要求），招社区超市。超市入驻带动人流，自然可以带动商业销售。
2.如果建筑形态不合适，那么就招新区过渡业态——建材。新区建材市场肯定是有的，他们能做起来。
说到这，先去忙了，希望有所帮助~~~ 谢谢楼上的建议了 看了图后觉得，商业体量确实偏大了，在整体市场商业地产不景气的情况下，该项目恐怕楼主要多用点心。
如果做市场，那么对上面的住宅肯定是有影响的，也确实有楼主所说的瓶颈。
如果做底商，二层商业又怎么解决呢？空置率恐怕会很高。
这个项目有点难。楼主说的特色小商品，解决底层商铺应该可以，二层有难度。做服饰又需要很长时间来培养市场，招商引资……再思考一下，能不能有其他方向。 既然当地已经是规划做批发专业市场了，那么方向就往专业上面去想拉！看看能不能联系国内一些大的专业市场来你这里，包括餐饮，一条街都是给穷人去逛的，你可以再弄个一条街，吃喝玩乐都有的那种，档次高点的，先招商，后销售，捂盘吧，先把风给放出去，搞点SP什么的，呵呵，主要看售楼员的能力了！
另外想说，那个楼真难看，呵呵！ 我很郁闷 还有没有好的建议啊 1.先招商 后销售 以租带售 以稳定的投资回报率吸引投资者
2.可以招进如超市 服装专卖等商业 用以带动销售
3.餐饮娱乐 虽然已经有一小吃一条街 但是不影响餐饮与其冲突 可以提高底商餐饮业的档次和规模 带动开发类似于美食城 影视城等行业
4.可以于专业顾问机构联手
个人一点见解 1、海门大家都知道以家纺闻名,楼主的项目既然体量这么大,有没有对这方面做些调查,看看走海门传统的专业市场家纺路线可行吗?
2、项目既然做家居批发市场，那么可以分析一下这个定位如何，如果定位没有问题，和主商业做相关联动效应，目的就是吵作一下，把物业尽快脱手，因为从照片上看，这里的人气还有待观望。
3、这个项目是不是全通商（海门）城项目啊？（呵呵！猜的）
一点点看法，中午休息，前来操盘手
１，解决你项目的困境方法在思路问题，项目建面258万方，很大很大的，从规模上看，应该可以称得上全省数一数二的项目，完全利用这个优势，就能打倒很大部分客户，而你的项目价值也得到提高；２．现在开发了第一期，住宅买完后，就想销售商铺来看，发展商在零散的角度看这个项目，从你的照片来看，现在商业条件和氛围都有问题，现在销售肯定亏；
３，通过将２５８万整体项目发展商像要做成什么，打算怎么做，将整个项目的蓝图树立起来，并展示给客户，以全局意识对你一期带来促进，这样对你一期和开发非常有利，一期商铺压力会大减，因为你这里将有２５６万房地产带来的人口，这种后期是任何客户都会看到的；
４．２５８万，整体运作起来，确实对专业，人才，要求都很高的，但你可以通过资源整合进行，这么大的项目，将整体观明确起来除了对一期商业有很大的帮助外，这个课题发展商必须要做到心中有底，不然开发，开发着，就像现在进入没有方向，没有思路的状况，发展商迷茫，代理商也迷茫，这时候对这么大规模项目非常不利，思路不清晰必然导致问题，如果这种项目出现问题，直接打击发展商神经；
５.当你将一个清晰的，潜力的项目整体形象展示给客户，那不需要你多说，客户都会很有信心，都会自发购买你项目，因为你完全可以做到一个影响全省的项目形象出来，到时候别说一期商业销售，后一期开发销售都会进入良性循环而非常好，通过在市场圈层有可能突破你这个县，或你这个市，到全省，市场面会越来越大，有利于提高２５８万项目的销售速度，加速资金回笼，否则，到你市区该买你项目的人都买了的时候，你的开发将会停止，你在市区怎么推广都是浪费钱；
因此，你不要想着对你一期商业做什么营销，你怎么做效果都不会很大的，赶紧将项目整体运作思路，及形象拿出来，然后通过广告形式广而告知，奠定２５８万项目应该有的身份和地位，由现在的被动等客转化为自动吸客局面，这才是这个项目的根本； 呵呵，258万平米，绝对可以主打。
不过有个很有意思的事情。
258万——二五八万——拽的跟二五八万。。。。
呵呵
围绕家居产业和休闲产业做
我操盘的思路：围绕家居和休闲产业操作。一、将家居产业链延伸，除了建材外，可以经营家庭装修市场，灯具市场、家居饰品市场或者窗帘市场。只要做专业的市场，补充已有的商业，形成巨大的商圈效应，招商应该是可以实施的。
二、将休闲洗浴市场做大作强，洗浴，SPA，KTV，歌厅等等休闲文化场所，引进其中，配合高档餐饮，形成休闲娱乐的聚集商地，相信会吸引商家进驻。
如果我是操盘手，我会向专业市场的方向前进，陋文紧供参考！ 以下是我在网上搜索的关于海门开发区和海门港滨江工贸园的一些资料，希望对大家有所帮助。
海门经济开发区建立于1992年7月，位于长江入海口北岸，与国际大都市上海隔江相望，分为发展相对独立、功能优势互补的三大区域——中心区、海门港区、精细化工园区。具有江岸线26公里。海门经济开发区以其独特的地理位置和优越的投资环境成为上海周边地区最具吸引力和发展潜力的一方投资热土。
海门经济开发区基础设施齐全，城市功能完善，并致力于为进区投资者提供“安全、方便、优惠、赚钱”的投资环境和与国际惯例接轨的优质高效的全程服务。建区以来，全区项目总投资80亿元，美、日、韩、港、澳、台等10多个国家和地区的客商在区内兴办外资企业130多家，总投资超过7亿美元。经过10多年建设，已形成了轻工纺织、电子通讯、新材料、生物医药、化工等五大产业群；集中供热、集中治污的海门精细化工园区建设日新月异，项目发展形势喜人；海门港区江岸线长，集疏运条件好，用地成本低，宜于发展大型项目和自然风光旅游业。
区位交通
1、航空：海门经济开发区北距南通兴东机场30公里，南距上海虹桥机场、浦东机场120公里，都有高等级公路相连。
2、铁路：海门经济开发区距新长铁路30公里，规划建设的沪崇苏铁路穿过海门经济开发区。
3、公路：南京至启东的宁启高速公路穿过海门经济开发区；海门至上海驱车二个小时即可到达，经宁通高速公路，三个小时到达南京。
4、航运：国际航运中心上海港的辅助港南通国际集装箱码头距海门经济开发区30公里。
5、港口：海门港是长江北岸距上海最近，出海最便捷的天然港口，可建万吨级客货、建材、石油、船厂等码头。
6、越江通道工程：浦东至崇明敷设江底隧道、崇明至海门建越江大桥，大桥长1.8公里。崇海大桥北桥头堡位于海门经济开发区内。
7、海门经济开发区区位优越，交通便捷，是离上海最近的开发区之一。
工业基础
海门现有工业企业1200多家，产品达150个大类3000多个品种，形成了纺织、机械、冶金、建材、轻工、电子、丝绸、化工等多门类的工业体系。生物医药化工、新材料、轻纺服装已成为全市工业经济的三大支柱产业，在全市工业产、销、利、税总额中的占比达85％以上。涌现出通光光缆、中兴特钢、氮化硅陶瓷、申海风机、江山水龙、百花手帕等多个全国工业品"单打冠军"。作为上海的卫星城市，海门经济必将随着上海的高速发展而腾飞。
滨江工贸区
海门市把开发区滨江工贸区作为“四大增长极”中最具活力、最具发展潜力的一极来打造，把临港产业作为重点支柱产业来培育。以新通海沙综合整治工程为龙头，快速打造承接大项目的平台，使长江深水岸线资源凸现，还获得了广袤的腹地资源。07年以来，20多个投资在1亿美元或超10亿元项目的中外客商看中滨江工贸区。海门市通过认真比选，前期确定了四个大项目，分别是总投资23亿元、注册资本2.5亿元的江南船舶（南通）有限公司，总投资10亿元、注册资本1亿元的江苏海隆港机重工有限公司和昨天签约的两个项目。这四个项目投产后，产出超过200亿元。 但是本人拙见,楼主的商铺体量并不大,如果做建材市场,并不能形成规模~
本人认为可以作成休闲娱乐一条街~这样可以跟西南面的小吃一条街交相互应了~
这样更容易扎堆,也更容易形成人气~当然也要注意停车位的问题