房地产广告的低成本营销策略
在今天的注意力经济时代，营销就是传播，在这个过程中，应重视形象力的作用，房地产项目的形象力对于营销有三大好处：（1）通过形象力制造记忆，提升项目知名度；（2）通过形象力形成兴趣，吸引目标买家；（3）通过形象力令受众对项目产生好感，增加成交机会。事实上，我们房地产广告的目的就是传达产品力（为销售提供有效支持和服务），建立形象力，为销售服务。
4、房地产广告发生作用的过程：
——冲击力、记忆度
注意
——不仅要好看，而且还要对消费者有吸引力的东西
兴趣
——最怕的是缺少人流，尤其是有效人流
行动
5、房地产广告对什么负责：
（1）对注目率负责——我们要发布的广告（主要指报纸广告）与其他广告放在一起，能否从众多广告中突现出来；
（2）对兴趣负责——在发布广告时要明白，此广告的应告诉广告受众我们的卖点在哪里；
（3）对人流负责（有效人流）——大型活动如果仅为了人流而搞活动，效果很差；大型营销活动必须与销售有效结合（短期销售和中长期销售）；
6、房地产广告必须快速有效
房地产项目的运作特点决定了房地产广告必须立竿见影，直接达到目标。广告内容和广告表现形式的完美结合是房地产广告的关键。
7、房地产广告有效的关键——与目标买家（客户）实现有效沟通
广告在说什么，受众感受到什么？
受众感兴趣吗，符合他们的买房心理吗？
通过“沟通”，达到共鸣；宣传不等于沟通，沟通是双向的，沟通的基本点是为消费者提供利益。
8、认清目标对象是一切策划、推广的核心
市场定位
推广策略 项目定位
消费者是一切广告策划和宣传的核心，消费者定位确定了项目的市场定位、项目定位和推广策略
9、不同的人住不同的房子
目标消费者的划分对广告有直接的指导意义
广告的目标清楚，效果往往就能够保证；
花再多时间与广告公司沟通广告目标，挖掘目标消费群体都是不过分的。
10、不同规模项目的简单策略
销售时间长
大项目 知名度高 亲切的沟通
项目复杂
广告量小
小项目 销售期短 大声的沟通
知名度底
依靠强势卖点
11、造梦——创意的关键——这是房地产广告的一个重要功能
广告创意不仅仅是说项目有什么，而且要说在这里生活能得到什么，享受什么，感受什么；房地产广告应该为买家编织一个美好的生活梦想。
12、造势——制定广告计划的关键
各类媒体配合，广告安排紧凑有力，制造热点，令项目广受关注，凡此种种，其核心在于造势，予人非去不可、非看不可的印象。
造势常用手法：
（1）媒体炒作。新闻的效果要远远强于广告的效果，要善于发现新闻、制造新闻、写作新闻，可与媒体记者共同寻找新闻点，整理出系统新闻提纲，让专业的写手（记者）来完成；
（2）广告造势。并非每个项目时刻都有新闻点，广告造势可以通过广告的有效投放来实现；
（3）事件行销造势（通过公关活动造势）。
（4）定价策略造势。入市价格低于其心理价格的15%，则较易销售；
（5）运用销售形式造势。主要手段：限量发售，阶段发售；
13、集中考虑近期的广告计划
房地产的广告计划受自身销售成绩、竞争对手、市场形式等诸多因素的影响，令长期性广告计划的变化比较大；在此情况下，集中如何考虑下一期销售的广告计划更有实际意义，保证每个广告计划的有效性。在确定全年广告预算的情况下，较详细的广告计划制定2～3个月的即可。
房地产推广的实践表明：房地产广告永远是计划赶不上变化，因此必须根据上一期的广告效果来检验本期推广计划，重要的是每一期广告都必须有效，如果无效，需要清楚为什么无效；即使有效，也要清楚市场和买家的新动向，因为不能保证同样的方法，在下一次有同样的法效果。
14、广告需要不断创新
房地产市场的变化非常快速，抱着僵化的原则是可笑的，只有不断创新，才能创造性的引导市场，才能引导“喜新厌旧”的读者，一句话，创造力是第一生产力，无论策划、创意、表现皆如此，而且只有富有创造性的方法才会有最理想的效果。
15、最有效的创新方法——定位策略
现在的传播环境讯息庞杂，相互干扰的程度很高，普通的传播沟通方法无法达到更好的传播效果。
定位能为项目创造差异性，为项目形成竞争优势，定位策略能有效的事项信息传达的区隔性，让广告内容在信息海洋中不被淹没，有效地传达给目标消费者。
16、好广告的标准
（1）视觉的注目性：广告要能从众多广告中突现出来，以使广告能够引起市场注意；
（2）内容清晰易懂：保证广告能与受众进行很好的沟通；
（3）提供现实的购买利益：保证广告能与销售配合；
（4）广告整体美感：能令受众对项目增加印象分；
（5）广告风格一致：保证广告的累加效应，并有助于形成项目品牌；
广告费的多少取决于售价的高低以及所期望的销售进度；
广告费的比例：开盘广告，预期销售额的5%左右；常规广告，预期销售额的1.5～3%左右。广告费主要包括以下四方面内容：
大众媒体的发布费（报纸、电视、广播、户外）
广告制作费（电视片、楼书、宣传资料）
现场展示费（模型、展板、喷画、指示系统）
17、建立品牌的有效方法
知名度：有多少人知道 通过广告量来实现
品牌 认知度：对其了解多少（项目特点） 通过广告信息来实现
美誉度：对其喜欢的程度 通过广告风格和沟通方法来实现
建立品牌简单的来说：一是“说”，二是“做”
（1）广告：没有一定的广告投入量，建立品牌是很困难的；
（2）承诺：发展商不能随便向消费者做出承诺，凡做出的承诺，就必须在（项目）实践中体现；
（3）销量：没有成交量，品牌当然无从谈起；
（4）质量：项目的立足之本，发展之源。
建立鲜明品牌常需要：足够的广告量及恰当的广告安排；明确的项目概念；稳定的广告风格。
18、关于房地产市场推广资料整合的注意点：
（1）强调风格（更多的是视觉风格），鲜明才回有力；
（2）强调卖点，一俊遮百丑；
（3）强调细节（建材、物管等），比较时代的必然选择；
（4）强调服务，让买家知道在此生活的方法；
（5）强调沟通，虚拟社区与文化认同；给消费者一个理想的生活空间，并让他尽快的溶入我们（房地产商）设计的生活空间里去；
（6）强调创新，只有三种资料必不可少，即地点、户型、价格；
（7）强调专业，不片面追求大而全；
（8）强调美态，好的“包装”会让项目产生质感 可以做个PPT文件，感觉只是提纲类的东西，没有更详细的
透析房地产投资策划
投资策划指的是由开发商或由开发商委托策划顾问公司，根据物业市场环境进行综合调查，将各个方面获得的多种信息进行综合分析与研究，从而形成项目开发的初步设想（项目选址、资金筹措、配套设施等）。然后根据这一初步设想进一步进行策划，通过与城市规划、土地管理部门以及建造商、投资商（包括金融部门）等的接触，最终使该项目设想具体化和目标化。投资策划的基本内容是：项目在哪里建？建什么类型？卖给谁？卖多少钱？什么时候卖？怎么卖？前四个问题则是投资策划的实现步骤。究竟能拿什么样的地块并不能完全由发展商决定，只能因地制宜，根据可能获得的地块来策划建什么，卖给谁，卖多少钱，就成为关键一步，期望能看准市场空隙，扬长避短，发挥出地块的最大价值。1、项目定位
究竟是做写字楼还是做商场，是做别墅还是做多高层住宅，做什么档次的住宅等等，这么大的一件事情，不能只靠几个简单建议，要仔细分析市场，不能简单抄袭。同样的地段、同样品质的楼盘，别人能做成功，自己就未必。诸多成功的经验告诉我们，要想开发成功，楼盘的市场定位一定要准确，因此，发展商不妨多找一些物业市场方面的专家，经过认真论证之后才做市场定位。
在广州，一直不乏这样的类似例子：某发展商在最高档写字楼商圈里拿到一块地，原计划是建造写字楼，可是等到准备开发时，发现已经没有写字楼的市场空间。不得已之下惟有将其改成住宅综合楼，还需要经过一个非常痛苦的过程才能赢得市场认可，利润无疑是差了一大截。这反映了发展商当初所做的市场调研不够超前，也因为发展商对各类物业包括写字楼的市场发展趋势欠缺长期、系统的研究，毕竟发展商所做的是2年甚至3年以后才面对市场的东西。做好投资策划的首要前提就是要比别人站得高一点，看得远一点，参考过去、利用现在、预测未来。
2、市场需求
投资策划最重要的一环是市场调查研究，目的在于了解真实的供应量或需求量状况。
要把握供应不难，把所有同一地区或者有竞争的地区的楼盘资料拿过来，就可以基本得出结论。但是，这里却要特别注意开发项目幕后的事情：今年真正要推出的数量包括成交数量、投资商的实力、可信度等。如果自己的项目是住宅小区，是一个长期项目就应该兼顾到近几年的供应量，如果只是单体楼，只需了解这两年的真正供应量即可。
了解需求可以采用估算法。但从有多少外资企业、每个企业多少员工等来推算需求量，这很不准确，不应忽略国内买家和集团的购买能力，而且也要考虑到过去已有多少购买数量，现在还有多少人打算购买，将来有多少人一定会买，以及他们对房地产的认识程度。也可以通过做问卷调查，主要了解的内容是目标受访者对项目预定价格的认同程度以及对物业的价格预期。这种工作以前是交给房地产中介代理公司来做，现在，社会上已经有部分专业的调研公司，通过他们的工作也许能得到意想不到的效果。
3、资金运作
判断“房子卖多少钱市场能接受”并不难，难的是有成本优势、足以在保证利润的前提下定出有竞争力的价格。有符合市场需要的户型、配套、社区，又有价格优势，接下来的销售推广自然水到渠成。但是“究竟项目有没有钱赚”除了市场行情之外，还取决于发展商对开发成本的控制和项目操作。因此：（1）节约自有资金是最安全的；（2）如果运作得当、销售顺利，只需占总投资30％的自有资金就够了；（3）资金什么时候使用，应有用款计划；（4）对预售楼花的回款速度要有保守的估计。有的项目开始把推广工作完全交给专业广告公司来做，这越发说明这已经成为一项具体、量化的执行性工作，不可能也没必要站到一个项目的高度去承担策划的功能。目前各个项目的销售培训、销售部的管理水平仍然参差不齐，还需要有专业经验的策划人参与指导。 很好的东西，顶你一下 不错，赞助 真不错谢谢:victory: 赞！ 顶完再赞~！
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