地产营销最近两三年会怎么样
[font=宋体][size=14pt]市场行情好的时候，对于开发商来说，关键是要项目面市，要有东西可卖；对于营销这块来说，关键在于营销通路的打造，如何更省、更快、更好的组建一个销售通路。销售通路的组建是一个流程化，规范化的东西，这个就特别需要规范的公司，这也是这几年世联、中原为什么扩展那么快的原因。说白了他们就是制造销售通路的流水线。如果说以前是面对的是一个共性问题的话，解决问题基本也可以用一个共性的方法；那么市场一冷，虽然大家面对的是同一个市场环境，但解决问题却需要个性的方法，那种统一标准化的流程面对目前的市场将束手无策。所以本人大胆做出以下预测，欢迎讨论。[/size][/font]&o.F4N6I R:l[font=宋体][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]趋势一，大的代理商将停止甚至减慢它扩张的步伐，否则深圳创辉事件将会在二级市场的代理商上重演。[/size][/font]'K4Z&p9] K'|&P3@
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[font=宋体][size=14pt]趋势二，业务员的素质要求和待遇将会进一步提高。市场好的时候，只要产品到位，包装到位，夸张点说，阿猫阿狗都可以卖楼，侧重点在于通路的组建，销售已经沦落为关系户子弟赚点外快的差事。市场不好的时候，通路的组建自然也是必须的，但重点已经放在了销售前线的“白刀子进，红刀子出”，这个时候就更需要“杀手级”业务代表，可是没有好的待遇怎么吸引并留住这些“人精”呢？[/size][/font]
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[font=宋体][size=14pt]趋势三，策划的工作方法将面临调整。在继承以往通路打造的光辉历史下，将更多的精力花在寻找项目的个性通路上。[/size][/font]3q$B qCxLzkK
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[font=宋体][size=14pt]趋势四，对于开发商来说，整个行业的平均利润率将会降低，地产行业将会其他传统行业一样面临精耕细作，宏观方面加大国际国内经济形势，国家经济政策的研究。一些没有什么核心竞争力的开发商将会被淘汰出局，感性估计，至少应该占目前总数的[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]20%[/font][/size][font=宋体][size=14pt]以上。[/size][/font]%G;@ kX3`{ Q
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[font=宋体][size=14pt]趋势五，把握到了地产趋势的人将逆流而上，在地产的冬天播下春天的种子，呵呵，譬如本人:lol :lol [/size][/font][size=14pt][/size]
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[[i] 本帖最后由 淘米 于 2008-5-8 11:21 编辑 [/i]]
各位发表一下意见啊
看的不少，支持还是反对，或是有所补充，大家发表一下意见啊！ 同意上述观点，是骡子是马拉出来溜溜，造个垃圾就想卖个好价钱的时代已经过去了，对从业人员的素质要求会越来越高，同时对老板的要求也在提高，不是什么人有钱什么人都能做的。有的开发商只想赚钱，忘记了君子求财取之有道的道理，到头来只会被变换莫测的市场无情的抛弃，从而留下一堆混凝土垃圾。现在的市场与其说推广的个性化，我认为不如说对客户更加细致的锁定。找到一群人，给他所需要的产品，并让他们真正得到并享受到生活的乐趣，这样的产品才能得到成功。所以优质的产品，个性化的推广，杀手级的销售员综合才能创造好的销售业绩。 基本同意!整合时代的来临！
现在的房地产市场正在发生的是，打破原有的格局，重新确立市场份额市场发展特色。在整合之后应当分娩出对市场经济有更清晰的认识的kfs和代理公司。对于代理公司在今后还有无生存余地本人持观望态度。无序——有序！艰难的整合期要多提炼素质，积蓄人才！21世纪什么最重要，人才！
不再是单纯的概念
概念地产的时代对大多数不具备实力的开发商将一去不复还 未来是人才战了。9Ol KVR j m D7yg v k“冬天播下春天的种子”我也是！:victory: 今天看了新闻很多地方又出现了分期付首付，开发商垫资的消息，市场情况每况愈下，开发商也真是绞尽脑汁，如果找这种状况下去，形式真是不容乐观 我来说一说：
其实作为这样的话题的产生，的确是在房地产行业的市场情况出现波动或者是较大波动的情况下，才有人去思考！！！ ]Zj4Rh"C,r[ E)U'q.G
作为房地产是从业人员，不管是策划、销售、管理等等，都必须清醒的明白，自己作为一名专业的从业人员，自己该在房地产的低潮、高潮时期如何来面队，自己又能在低潮、高潮时期如何把握！！ G Bq#x r O%F;F9j3~M
房地产行业如同人们的婚姻一样，有初恋时候的激情、要经历七年之痒的磨合、要经历各种不同的时期！
的确来看，房地产高潮时期对置业顾问的要求相对来说是要低的多，不管作为房地产开发企业、房地产中间机构，房屋销售的好一切都是对的，因此对销售人员的知识结构的要求、综合素质要求都要不是那样的严格。!s8TN d m"Xr2aj
而作为房地产的低潮时期，那就完全不一样了！！%D9txa&K5Wt!K4u7U
由于受国家房地产相关政策和全球经济形势的影响，房地产一度出现了持币观望人群比较大的比例局势，因此，关于房价的、关于开发商的谣言四起，客户上访量和成交量出现了严重的下降和萎缩。房地产的市场形势变的异常的难以判断，因此作为房地产行业的精英，这才是真正展示自己平台的机会！！！0Pj @c%s` nR
作为置业顾问，你该在销售管理人员的带领下，修炼内功。（房地产基础知识、房地产的市场调研、房地产销售的系列知识、经济知识、国家政策对房地产的影响、对外的学习与交流等等）；
作为策划人员，你该结合自己项目的情况和全国房地产市场的形势，到全国各地去走一走，转一转！！结合他人的长处、规避自己的缺点、错误，通过对全国各地经典策划案例的了解，来努力的提升自己，准备迎接房地产的又一个高潮！！
作为房地产现场的项目经理：你应该综合运用自己的一切管理经验，来对你的销售人员进行更规范、更专业的就业指导；运用你的智慧，来制定适宜的销售激励机制，促使销售人员在房地产行业的低潮时期一样能坚守自己的工作岗位，完全的贯彻“锅里有、碗里满”的思想，进行各种销售培训考核，来提高销售人员的综合水平，为即将到来的销售高峰作好知识的储备！！！
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我相信，房地产行业的春天一定会到来！！！！现在我们已经看到了黎明的曙光！！！！艳阳高照就在明天！！！！！！&]x w7P;VU
建议大家认真学习：中国社科院发表的“关于中国2008房地产行业的南皮书”。
:handshake 对于楼主表达的趋势二观点,放到任何时期都是对的,但在中国目前发展的形式下,受"传统关系"的影响还是很大的,在这一前提下对于整个市场的代理机构们要是发展成相对规范的还是存在一定的差距的,毕竟在中国关系经济太明显了,中国的深圳上海一样的大城市相对规范的大市场的比例太少了,但是无论是在哪个阶段对销售精英的要求和需要都是高层次的追求,宁勿置疑,经过这个冬天,对于地产市场肯定会有个净化的作用 走近真相——中国房地产未来发展趋势深度解读
——与王石、顾云昌等的对话剖析房地产的现状与趋势！od8MKOj)A
中国房地产目前处在十字路口，“拐点”论、降价论、资金链等观念盛嚣尘世！
房地产未来发展趋势如何？房价走势怎样？
如何进行当前的地产开发和买房置业？
最近在中山大学对话万科王石演讲、中国建设部、中房协顾云昌会长“关于中国房地产发展趋势”的对话，进行了一天的深度交流与对话，对众说纷纭的房地产的现状、发展趋势等进行了深度的剖析与总结，并透过政府高层对房地产政策的意图和市场资金、土地现状进行了敏感的趋势判断！T&X y3?#K Jf
要点如下：My5[b L8u/_
一、所谓拐点，有两种声音：-R7Y k!]+S)aM"TL
1、 大拐点：房价在面临一个重要的转折关口！(N {1U @:C;`.?Cg
2、 小拐点：房价在局部波动、增幅上的拐点！
（我个人认同后者） D^ i-o9aE M |
二、中国的城市化进程还处于发展阶段（45%）左右，离畏缩阶段75%还有一定时间和距离（城市如广州、北京等城市化进程估计到了60%左右），城乡建设是未来发展的重要趋势！
三、中国的经济基本面良好！
四、流动性过剩带来的刚性与弹性需求！}@kc},[4A
五、庞大的外汇储备、流动性的过剩、贸易顺差需要消化，需要多种投资渠道，而股市与房市是重要的消化渠道！f P V%W J ^4F L
六、人民币的升值、各种热钱的涌入，需要寻求多种投资机会！t F^k.T(u
七、金融改革取得突破性进展，推动了时常持续、稳健发展！ U9C2FPEv,a'o
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八、当前房价波动较大，去年深圳、东莞、广州等城市房价一年增长幅度超过50—100%，今年回落20---30%，东莞下降更多，但这决不意味着房价的“大拐点”两年类比还是涨了不少，去年很多城市一年增幅超过国外数十年增幅总和！如果说“大拐点”，那么，上海等城市房价回暖怎么解释呢？内地众多二三线城市房价波动不大、缓步上扬怎么理解？
九、走近建设部、对话中房协、深度了解了政府意图：
“房地产GDP总量占中国GDP总量的20%，房地产、金融在中国国民经济中的地位决不能让其出现问题！”中国政府决当前的调空政策“决不是抑制房地产发展，打压房价！而是为了“控制房价增长过快，是为了保证房地产的持续、健康发展”！前些年建设部曾出台由现任广东省委书记汪洋主持的“《关于保障房地产持续、健康发展的报告》”红头文件，试想，房价如果一直向去年那样暴长，中国经济能搞几年，但政府也决不会让房价持续大跌！中国经济的现状、发展也决不会让中国房价暴长暴跌！政府决不会让房价、股价、物价这三个具有强烈政治色彩的名字出现根本性问题！（请注意我的措词----“决”字的用法）
（房价去年涨50—100%，今年回落20—30%算不算涨？？）
十、 现状：
当前房价处在一个供求关系的重要调整期和房价的高盘整期，是“有被动情况下的理性回归”！！！美圆贬值、热钱涌入，政府应对风险，实行银根紧缩、提高储备金率等手段，客观上给一批中小企业的融资带来了挑战！行业的汰弱留强也是行业的发展趋势！
十一、趋势：
中国当前“钱送地紧”的现状，决定着中国房地产的稳健、有序发展！
中国的流动性过剩、热钱涌入，大量的社会与机构资金，不动产依然是投资的最安全对象；
中国目前仅有耕地18.2亿亩,国策规定2020年以前18亿亩耕地死守不动摇!剩下的2000万亩十几年时间每年不到200万亩可用,其中还包括大量的路桥\市政等用地,可开发土地极少,”今年可能是天价,明年可能是平价,后年可能是低价”的故事并不好似神话”!)?2d!A gC8G}^
十二70/90产品结构调整中的震荡。 @3l/l7\0v/K'[Z"? }
限制令的威力，在近段时间的威力开始显现，结构调整必然带来行业的洗牌，在土地、资金、人才三大战略资源中，KFS，你准备好了么？*Um~6u8TdU
十三、住房依然“供不应求”统计数据显示，当前市场依然呈现供不应求，大量人口进城安居，城市建设政策从“城市化发展”到“农村人口走向城市”、到“城乡一体化发展”！实现城乡资源共享，减少资源培植不均衡，住房依然是稀缺资源！未来房地产将在“稳中求进，有序发展！”
十四、关于后市房价走向观念
房价慢慢涨、?"beoav qV-c
楼市年年旺
品质快快提 T L2L9|g1?
节能又省地
抓好节能攻坚，
推动绿色发展
誓死捍卫资金链
节能环保要率先uq0[ L$|{;W w
十五、政策后市展望：
定位三项目标，促进科学发展
掌握调控力度，避免大起大落A,d;c/pL
疏导堵截结合，平衡供求关系
落实住房保障，关注夹心阶层
时间关系，详细另行撰写在发表！Y9h9N0z&z-Q1t
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关注QQ40854780广州商业地产策划群，一群由实战博士、行业CEO、知名专家联盟的行业前言对话！欢迎行业资深人士加盟深入讨论，斑竹定期邀请专家发表行业评论，谢绝广告和低级文字！
学习了
楼上太有才了学习了
趋势预测
1． 开发商会渐渐明白自建渠道的重要性，控制自己开发的“神经末端”，慢慢的会被开发商重视，因为那样是能够触及到消费者的需求的最好办法，中海地产在前几年请中原地产做代理，现在也慢慢开始自建渠道，把销售这部分又重新掌握到自己的手中，目的是为了加强对消费者的了解，并统一销售人员的素质，完善自己的人力资源系统；2． 洗牌：这个已经没什么好说的了，任何一个行业的发展进化史都是“择强汰弱”的过程，更何况地产是一个需要具备很多综合素质的行业，随着行业的规范化，对从业人员、业内公司规范化的要求自然会越来越多 学习了，谢谢各位高手的宝贵论谈:victory:
回复 11# 的帖子
分析有理,值得一读 其实,从提高策划水平的角度分析,现在的市场是一个"好"环境.当然策划不是孤善其身,但是灵动的策划人员能因地制宜\创造性地开展工作.-G/N?*_3X0D f
就目前的环境,我认为策划人员更须关注产品的前期定位分析:目标市场的选找\判断\为目标消费群提供可接受或乐于接受的产品.那么接下来就是一个营销策略和策术的布置\展开.#KWhu4L)x
所以,提高自己的内涵\业内的交流显得非常重要. K1Wz(c y u
起点是产品的质量,终点是客户,我们是串联者. 以后越来越难做！只有在自身能力上提高。 优胜劣汰 地产市场和股市一样不可能老总是上升的趋势，也是要有波段的，没有冬天怎么会有春天！\e/` F']5Y K^o|
在这个冬天我们应该做的东西很多，就像楼上几位说的那样。
从市场来看，我个人感觉还是要多分析市场供求关系，怎么样去拓展市场？