回复 13# 的帖子
关于开发商自建渠道的问题，这个是很多有实力有品牌的开发商已经在做的事情，比如招商地产的招商置业，金地集团下属的金地置业，但对于目前绝大多数刚刚起步，甚至很多项目公司，他们是没有能力也没有必要去自建渠道的。 开发商品牌，人员素质，产品品质，营销渠道以及手法的作用都会显现出来，有钱可以赚钱，但不是做什么都可以赚钱的 关键是信息还不够对称 非常同意房市低迷的不同见解
针对楼主通路来说，不管是开发商，还是代理公司都应该是各自盈利和成功的基本条件。Q I&n*]7vY9OtQ"N [ x有了建立通路的意识，会产生事倍功半的效果。1s?0S_#cX%`
但是，通路并不是绝对的，没有好的地段，开发项目城市的经济状况不佳，开发商实力不足，开发项目城市各项目之间竞争激烈，销售人员素质及基本技能不高，受所在城市各个政府管理部门的限制，政府对项目周边是否有合理的政府规划，项目周边人口数量，人均居住面积，空气污染指数等等，这都是房地产从业人员需要认识，解决的重要问题。CQ1`-`^}/YS
对于所谓房市低迷，造成这种情况的原因很多，有本地支柱企业经济效益不好，下岗人员较多，本地人的投资广泛（股票，基金，银行产品）以及暴利性投资（养蚂蚁等），这使当地居民手里的资金流失，对房市造成了低迷的现象。另外由于所谓的开发建设成本增加，导致开发公司要谋取利润，致使房价大浮上涨。这一升一降就产生了房市的低迷。-j Kh v6Cs
以上是本人对三线城市房市低迷不成熟的看法。希望大家给予指正。 还是那句即老又俗的话 既是机遇又是挑战 洗牌也有大洗和小揉 这次看来是真的了 宝剑锋自磨砺出 大浪淘沙 陶尽的是金子 就看谁能挺住 既是对开发商说也是多我们自己说
杀手级的销售
我非常同意楼主的概念，就是现在是真正比拼销售能力的时代了！接23#楼的话题
信息不对称是地产代理机构产生的根源，但是现在的信息化社会，有很多消息传播的速度远超出想象，产生的效果是爆炸性的蔓延，像最近几年买房人的风险是非常大的，可是买房人不知道，现在知道了对吧 按前两年那种运作模式，如果信息对称了，购房者早就被吓跑了接27#楼话题
历来电影中的杀手级人物都没有什么太好的下场，当然我没有任何贬低的意思，换句话说不择手段，只要能把房子卖出去就是对了？？这是好的方向吗？？？ :lol1年之内格局必有大变！（此发言仅代表本人观点，仅供参考）
退房退地 房价在波浪式冲击下遥遥欲坠楼市正步入非常时期。此前是地价推升房价、房价又助推地价的恶性循环，如今，房价回落影响地价、地价不振再打击房价的另一个恶性循环隐约可见。
退房退定涌现 7fI}tt!\F{
今年来，退房退定现象在几个一线城市的楼市“不谋而合”地出现。
去年半年之内房价上涨45％的深圳，从去年下半年起，终于无可避免地坐上了房价“过山车”，一路领跌全国。而今深圳的房价已跌至一年前，许多楼盘的三、四期价格比首期还要便宜。楼市振荡引发的直接后果就是“退房潮”， 降价成为业主与开发商冲突的导火索，许多业主看着新买的房子迅速贬值，宁愿赔偿违约金也要求开发商退房或弥补差价。
同时，深圳的“退房大军”并不孤独，北京、上海两大城市正在与其“遥相呼应”。据北京房地产交易管理网显示的数据，今年1至4月，北京新房销售月平均撤销次数在1000套以上，各楼盘的疯狂打折让心理不平衡以及对未来楼市走向不乐观的众多购房者选择退房退定。有售房人员表示，“以前是排队买房，现在是排队退房”。
同为“难兄难弟”的上海楼市，在今年4月也曾因“部分热销楼盘合同撤销率畸高”的新闻激起千层浪。上海“网上房地产”相关数据显示，自今年开始，部分楼盘的撤销率畸高，有的居然达到100％。在撤销额居前十位的楼盘中，大部分位于中环线甚至内环以内区域。记者调查后发现，反常撤销率的出现，除了个别开发商自我炒作外，房价过高使不看好后市的购房者订房之后又反悔是重要原因之一。 .Fq P A#IEV [
退地山雨欲来
一“潮”未退，一“潮”似又起。
近日，上海普陀长风生态商务区出现开发商退地的消息不胫而走。据称，在去年9月以超出底价250％的11.04亿元竞得长风生态商务区4号东南地块的上海志成企业发展有限公司，由于“自身原因”而放弃了这一地块。虽然似乎想挽回局面的志成企业负责人表示退地一事“还没有确定”，但业内已开始担忧地价攀升所蕴藏的风险正逐渐爆发。
市场人士判断，长风生态商务区4号东南地块面临重新出让，主要问题在于，一家不知名的民营企业以超出底价几倍的高价拿地后，在楼市风向发生变化时已无力开发。“我们粗略算了一下，志成企业仅开发过两个项目，在上海仅有松江一个住宅项目，销售所得最多只能付这块地的首付，加上银根紧缩，以志成企业的实力和资质，贷款买地也难，更谈不上后期开发经营的能力了。”
更值得注意的是，在房地产业形势越来越严峻的情况下，退地已非新鲜事。如去年9月福建融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将高价拍得的土地退还；还有不少地方曝出因开发商拖欠土地款而收回土地重拍的消息。“去年初上海虹口原摩天轮地块就因原拿地的浙江华们集团出现资金困难而被收回后贬值重拍，还有去年层出不穷的‘地王’有些如今曝出了资金出现压力甚至股权转让的消息，开发商为自己的不理智行为付出代价的时刻已经到来。” Nn,Nv'h5F
恶性循环难绝 +tq_];e ^ |
不少业内人士认为，因楼市起伏而出现的“退房潮”与开发商壮士断腕的“退地潮”之间存在一定逻辑性。
有分析称，去年开发商敢于高价拿地最重要的原因便是他们能将拿地的成本向房价转嫁。但所谓物极必反，随着部分城市的房价从去年年尾开始步入下跌轨道，高价拿地的风险很快显现出来，特别是如果开发商高价获得的土地的周边房价面临下调，那么，他们势必面临极其残酷的竞争，以退地的方式来规避风险也就不难理解了。而一旦形成羊群效应，“退地潮”的影响进一步传递到房价中去，那楼市所面临的考验将更大。 N#uS1a)wE(w
显然，开发商也已意识到自身面临的两难局面。即便目前土地市场仍未到“退地潮”来袭的地步，但自去年年尾楼市风向发生变化以来，便一直暗流涌动，土地“流拍”的字眼不时出现在公众面前。加上银行开始“自保”，如日前央行针对深圳、广州一带房价下跌、一些贷款户已几个月交不出房贷的情况进行调整，提出要高度警惕开发商将房贷风险全部转嫁到银行，以及央行再一次提高准备金率来收紧银根，开发商的乐观态度逐渐消退已成必然。3N!mYV{!F#F*N
+Rjs8R5_)e
房地产行业前景不明 地产商觊觎能源业
前不久，碧桂园主席杨国强的女婿曾代表其收购了云南一个煤矿，以百亿元出手。这一地产大亨投资多元化的思路已渐明晰。 或许，人们还对几年前“三外”(外行、外来人、外来资金)争相进入房地产业的景象记忆犹新。然而，经历了宏观调控洗礼的中国房地产行业，如今却出现了一个耐人寻味的新变化：不少依靠房地产起家的地产大鳄，正将发展的触角探向能源等陌生行业。
房地产企业瞄上能源 Z-Ie8?I N
2007年以来，地产行业调控一直紧缩，在未来房地产业发展前景不明朗的情况下，一些小型房地产企业已通过转让、并购等方式退出了地产行业；而一些拥有资源的地产商则通过增加经营领域，扩大新的利润增长点。d2hrS2KG,T
4月12日，继去年收购一家矿业公司后，天伦置业再次将一家煤矿收入囊中。天伦置业公告表示，已与相关部门签署了《股权转让协议》，以600万元收购贵州六盘水吉源煤业有限公司60%的股权。
在上海，已有20多家房地产企业进入了石油行业，其中有数家是上海排名前20位的房地产企业，绿地和中融是他们的代表。W"b_k w
去年，绿地集团制定了一个完整的战略计划，能源成为绿地的四大业务之一，并成立了专门的能源集团。2005年，绿地能源产业成功并购了一家煤炭贸易公司和一家石油经营公司，获得了煤炭经营资质和成品油批发资质。
而中融集团进军石油业则完全避开国内市场，把目光放在国外，直接进入原油开采。去年8月，在加拿大成立了加拿大能源控股有限公司，并在加拿大竞标获得了220口油井的开发权。,x{1I iQ:ANL
据称，在地产、金融领域赚得盆满钵满的中国泛海控股集团(简称“中国泛海”)，已悄然拉开了投资能源领域的大门。去年9月末，中国泛海在内蒙古自治区包头市土右旗举行了该企业特大型煤化工项目的奠基仪式，该项目计划总投资为一百多亿元。在中国泛海的集团网站简介中，能源产业已升列至该公司核心业务第三位，仅列地产、金融之后。2|QJ n1n
在内蒙古包头启动了第一个煤化工基地之后，泛海将在山东打造第二个煤化工基地。1月30日，中国泛海联合新奥集团、联想集团重组凤凰大化肥，组建山东新能凤凰化工有限公司，拟打造煤化工基地，目前第一笔资金已经到位。7?1O^J w Z&K5?
受国际石油价格持续攀升影响，国内燃油价格也将不可避免地进入上涨通道。碧桂园创始人杨国强正在把触角伸向能源领域，谋划发展“煤制油”版图。
据了解，碧桂园旗下的顺德创源投资有限公司(下称“创源投资”)正计划在内蒙古投资30亿元建设“煤制油”示范工厂，这家公司还计划在云南省昭通市开发一个远期产能为3000万吨的露天煤矿，及建设一家煤炭液体燃料工厂。
多元化选择降低风险
分析人士指出，原油价格持续高企和天然气价格的大幅上涨，将令煤化工行业的成本优势逐步显现。预计煤化工行业在2008年下半年以后会有较多的投资机会。一些房地产企业早早涉足煤化工行业，可见是为了占有先机。A`K%_"L9f%bnJ$|
事实上，中国泛海很早就已察觉到煤化工产业的发展前景，从三年前就开始着手调研，包头煤化工项目则是中国泛海进入能源领域的第一个项目。G#` ^0{:jMn8c
中国综合开发研究院西南分院研究员凌云志分析，到2010年中国将约缺煤2.96亿吨，2015年升至3.60亿吨，由于国内石油供需缺口将持续增大，因此综合利用国内丰富的煤炭资源代替宝贵的石油资源，是国家能源战略的发展方向之一。@9RBK,V8koM
就甲醇而言，中国甲醇消费结构与国外类似，其消费的集中地又为经济活跃的华东和华南地区，这可能是泛海中国进入煤化工领域时首先选择生产甲醇来作为试点的原因之一。)_+@h$]1Km {+vk
而房地产行业难以逃脱其经济周期性，在目前前景不明朗的背景下，一些房地产企业利用一部分资金投资前景看好的新兴行业，是为了增加公司投资性收入，实现收入来源多元化。
对于碧桂园投资能源产业的举动，业界多数人士认为是“分散地产业务风险之举”。中国指数研究院副院长陈晟认为，从财务角度来说，房地产企业需要一些虽然利润比较低，但现金充沛的业务组合，来分散地产业务的压力。 j-QF Lvb
中金公司地产行业分析师白宏伟表示，碧桂园进入煤化工领域，至少说明这些大地产商对于现在的房地产市场与政策环境还比较迷茫。对于后势发展，他们也看不清，因此不得不进入其他领域以分摊风险。)sA#IX5P#Y$`uN~
与前几年相比，房产行业的风险的确增加了很多，尤其是政策风险增加。在银根紧缩的情况下，土地成交价格急速下降及房价下跌已是不争的事实。包括万科等地产大鳄都是大幅降价以回笼资金，而这又使土地和房屋的价格下跌可能性增大，形成一个恶性循环。
有关专家指出，在前房地产时代，由于市场处于初级阶段，产品开发以满足最基本需求为导向，产品粗放、市场需求量大、企业规模小是这一时期的主要特征；进入后房地产时代后，市场逐渐从卖方市场向买方市场转化、消费市场日益成熟，社会对生活的要求也从满足基本需求向品质化、个性化转变。对房产专业化需求大幅度提高，房地产企业也在历经了散兵游勇、零打碎敲式的小规模开发之后，逐步走上规模化、品牌化、专业化的道路。 想要都不行！ :lol 冬天来了，春天还会远吗？ 个人认为：房产其实也是分久必合，合久必分，无论是代理公司还是开发公司都是跟着市场、政府走，中国的环境很怪，市场不好，政府控制的不严，市场好，政府控制的很严，也许这就是中国特色吧，我认为未来三年中国房地产市场，一二线城市主要以大的代理公司与开发公司为主，三四五线城市则是小的代理与开发公司的天下，如果想赚钱，则最好去三四线城市做，如果想要有所发展还是在一二线城市好。:)