荒野雄狮 发表于 2008-5-7 11:40

大家一起来讨论下精装修小户型，参与有奖！

[font=黑体][size=4]1、什么位置比较适合建设精装修小户型呢？
2、精装修小户型住宅的目标群体都有哪些？
3、精装修小户型住宅主要满足哪些需求？
4、精专修小户型住宅的产品创新有哪些？
5、精装修小户型有哪些操做手法，同时要注意哪些问题？
6、一、二、三线城市精装修小户型项目各有什么不同？
.............[/size][/font]

[[i] 本帖最后由 最怕孤单 于 2008-5-7  12:11 编辑 [/i]]

13001731204 发表于 2008-5-7 11:51

随便说两句

1.一般的精装修小户型的楼盘适合建在商业发达，地价较高的地段。
2.目标群体主要是做生意人的老板和一些白领。
3.单身人的住宅或者短期不想要孩子的。或者是包小蜜的:lol
4.经典小户型，格局科学合理，外形美观大方。
5.可以两户一起卖满足某些特定群体的需要。

才鸟先飞 发表于 2008-5-7 13:53

本人所在三线地区的情况
1。目前精装修小户型所在城市外环线上，为提升价格和品质。
2。主要的客户群在集中在一次置业青年做过度房、婚房，一些县城来市区签户口为孩子户口问题
3。即买即住，省力、省心、省时间！在城市中轻轻松松做主人！
4。小复式结构和精致2房
5。在市中心地段小户型都采取双拼策略，以大户型设计中加个墙分割成2套。在外面宣传当然说是一套套买，但在操作上以一套在单价提升，让人感觉买一套很不合算。再购买两套后一套单价很低可以一次付清，第2套按揭

ww2000nau 发表于 2008-5-7 14:57

精装修住宅是我国住宅产业化发展的方向，随着住宅产业的进一步发展。未来精装修房必将越来越多。
1、什么位置比较适合建设精装修小户型呢？
从目前来说，精装修小户型房主要集中在城市商业繁华地段，但由于本身房价就较其他地段高加上精装后售价更是高，所以该类产品适合聚集力强、外来（国外、港澳台）人口多、三产发达的地区。随着80年后的成长，适合该年龄段交通便利、轨道交通旁的城郊地区也出现了越来越多的精装小户型。
2、精装修小户型住宅的目标群体都有哪些？
9.27新政出台前目标客群以投资客为主，随着新政的出台对投资者的抑制，开发商越来越多地将该产品的目标客群定位为有一定置业能力，但无法购买大面积住宅，无暇也不愿意花精力去装修的年轻白领。
3、精装修小户型住宅主要满足哪些需求？
从客群的变化来看，精装小户型的发展方向应该是越来越向小而全、适合居家的方向发展。功能空间布局要紧凑但功能不可缺失。
4、精专修小户型住宅的产品创新有哪些？
精装户型内部隔断的创新：毛玻璃隔断、轻质隔墙隔断、各类橱柜的隔断
精装户型时空的创新：床铺与餐桌均可折叠入墙，同一空间夜晚是床白天是餐桌
5、精装修小户型有哪些操做手法，同时要注意哪些问题？
装修方案竞赛
准客户参与对装修方案的设计
样板房展示等
针对投资者的精装房要考虑投资回报率与毛胚房的对比
针对自住者的要考虑其经济能力
所以精装的价格标准是比较重要的。
6、一、二、三线城市精装修小户型项目各有什么不同？
目前一线城市精装房比例较高，二、三线城市比例比较低，说到底应该是其客群的不同造成的。
就说这么多了，接下来学习大家的高见~~

顺便感谢一下孤单兄弟，商业的问题麻烦你多次了，谢谢！！——tiger
   

顺便谢谢孤单兄弟，商业方面的问题麻烦你了多次，谢谢啦！——tiger

[[i] 本帖最后由 ww2000nau 于 2008-5-7  16:44 编辑 [/i]]

zhongzhong 发表于 2008-5-7 15:02

1、什么位置比较适合建设精装修小户型呢？
要说什么样的地方适合修建，我个人认为：1、城市中心；2、旅游区；
2、精装修小户型住宅的目标群体都有哪些？
作为这样的产品的目标客户群，主要来源于1、城市中心——投资、小青年的过度房、一般企业的办事处、周边做生意的部分人群；2、旅游区——投资、投资自住；
3、精装修小户型住宅主要满足哪些需求？
作为这样的房型，必须所有的日常需求得到满足，如：卧室、厨房、卫生间（根据面积的大小来设置，我们单位目前此类房屋的面积为40平方米，通常所说的一室一厅（没有单独的隔断），这类房必须做到“麻雀虽小，五脏具全”。
4、精专修小户型住宅的产品创新有哪些？
可以说，这类房型的情况基本就决定了购房人的用途，要说创新，我看只能在装修设计上下一定的功夫了！！
5、精装修小户型有哪些操做手法，同时要注意哪些问题？
可以单纯的销售、单纯的物业管理。也可以售后反租，不过要注意税收问题！！！！
说的比较简单！！！

荒野雄狮 发表于 2008-5-7 16:31

我没币，大家向斑竹要鲜花吧！
有些困惑

　　位于商业中心的小户型价格都不低，那么作为首次置业的年轻人群，是否有足够的支付能力！他们完全可以在地段稍差的位置买一套大房子。如果未来换房是否会因二套房贷而受影响。同时商业中心的租金也比较高，如果出租租给谁？
　　一二三线城市精装修小户型的客群都是什么？

wally1314 发表于 2008-5-7 19:50

1.精装修小户型的楼盘不是建在拥有地段资源的黄金地段，就是建在拥有绝对景观资源的地方。购买的需求由于上面可以分为投资或者休闲度假（例如产权式）；
2、目标群体主要是对于资源的要求和把控度较高，做生意人的老板、一些专业投资客或者一些成功独立的女性。
3、家外家，需要带厨房，单身贵族，SOHO一族，或者金屋藏娇
4.、经典小户型，需要有厅有房，房厅格局科学合理实用，可以根据需要只有组合打通，外形时尚大方。
5、因为客户群决定需要做好现场包装，感官刺激要强，需要激起购买冲动和欲望，宣传上要注重对于地段和价值回报上下功夫。

十三的温柔 发表于 2008-5-7 22:06

1、什么位置比较适合建设精装修小户型呢？
精装小户型一般都建于交通,购物方便之地.
2、精装修小户型住宅的目标群体都有哪些？
A 城市白领  B 80年代后打工族  C 投资客  D 养情人的
3、精装修小户型住宅主要满足哪些需求？
麻雀虽小,五脏俱全.
4、精专修小户型住宅的产品创新有哪些？
建议多做折叠试及壁墙设计.日常可使用,折叠收缩之后亦有足够空间举办小型聚会.
5、精装修小户型有哪些操做手法，同时要注意哪些问题？
A 装修方案及标准   B 投资回报率

jeffery1211 发表于 2008-5-7 22:26

我来回答楼主的疑惑

位于商业中心的小户型价格都不低，那么作为首次置业的年轻人群，是否有足够的支付能力！他们完全可以在地段稍差的位置买一套大房子。如果未来换房是否会因二套房贷而受影响。同时商业中心的租金也比较高，如果出租租给谁？
:hug:
这个问题基本不用担心。精装小户型是单价高而总价低，年轻人更多考虑的是事业的发展和生活的便利，而位于市区核心地段的精装小户型离办公区近，离商业区近，可以节省时间成本。年轻人又大多没车子没孩子，所以郊区些的同等总价的较大户型是符合年轻人的购买能力，但其他成本相应提高，房子大了也暂时没那么大用。从生活和工作角度考虑，年轻人会优选总价不高的精装中小户型。
另外，我们还要从升值和投资角度来看。核心地段的不可再生性决定了其升值潜力和保值能力都更强，相较于广大的郊区地段，其出租便利性、出租率更高，单方租金也会更高。这方便年轻人积累了一定的经济基础换房后将其迅速出租。至于租给谁，就我的经验来看。这种核心地段的租客是不缺的。外资企业的技术人士、管理人士，大把的白领等等啦。这点你可以在深圳、上海这些城市得到印证。
　　一二三线城市精装修小户型的客群都是什么？
:hug: 一二线城市，主要是投资客和年轻白领，当然现在升值预期受阻，投资客比较少了。
     三线城市的话不是太熟，但建议不要做太小的户型，三线城市规模不大，加上观念问题，工薪族置业大都是一次到家。所以即使小户型也应有大户型的功能才是。。

jspanzhe 发表于 2008-5-8 08:17

1、什么位置比较适合建设精装修小户型呢？
  一般都建于城市的生活裙带，其交通、购物相对成熟，最好又有历史人文景观资源（如无锡的南禅寺），以及单体商场的非商业楼层部分。
2、精装修小户型住宅的目标群体都有哪些？
目标份如下：80年后的城市小精英（做IT的），追求单身生活的、城市的大白领、“金丝鸟”群，当然少不了投资客。
3、精装修小户型住宅主要满足哪些需求？
应该最基本满足日常生活需求，其次满足现代生活的尊荣感。
4、精专修小户型住宅的产品创新有哪些？
层高是否可以尝试加高？户型可以变化，最主要的是突出“精”。
5、精装修小户型有哪些操做手法，同时要注意哪些问题？
首先要注意 装修方案及标准，一定要符合一般心理，或者统一做“海尔之家”等 ，其次要注意投资的投资回报率，最后其样板房做的一定要精美高档。
6、一、二、三线城市精装修小户型项目各有什么不同？
地域文化、经济承受度、审美观点是123线城市精装的主要不同点。

bell8899 发表于 2008-5-8 11:19

说几句啊：
一、精装修小户型的适建位置我认为主要有这么几种情况：
1、城市中心繁华地段
2、城郊旅游风景区（一小时车程范围内）
3、大型工业区的生活配套集中区域
二、目标群体主要这么几类
1、以投资为主要意向的客户
2、有意向经营公寓式酒店的
3、工厂中层管理人员或有住（租）房补贴的外籍蓝领
4、城市小白领
5、特殊收入阶层（娱乐场所从业人员、金丝鸟什么的）
6、候鸟群体（指那些冬季到南方生活、夏季到北方生活的人群）
7、因子女教育需求产生的“教育吉普赛人群”
三、精装修小户型住宅所要满足的需求
1、所有的居住要求。厅、卧、厨、卫等
2、相对比一般住宅大的门厅配置
3、比一般住宅更多的生活服务设施，比如小型超市、自助式洗衣房（带衣物烘干设备）等
4、齐全的弱电和智能化配置，如有线电视、电话、宽带、安防设备等
5、停车场地，包括自行车和摩托车专用停放场地
四、产品创新
1、各地情况不同
2、建筑设计时要连同装修设计一并考虑，比如灵活分隔、收纳空间等
3、新型材料的应用
4、环保节能材料、系统和设备的应用
5、智能化安防管理模式和设备的应用
五、操作模式和注意问题
1、纯销售
2、只租不售
3、售后返租
4、若开发商为上市公司，操作模式更多样化，多了很多纯资本运作方面的手法
注意问题：
1、投资回报的测算要准确
2、新的贷款政策对小户型住宅的影响如何消除
3、装修的整体管理；从设计、施工、验收到售后服务
4、物业管理模式的设计和实施
5、市场调查、项目定位和销售宣传要紧密结合，不能脱节
六、1、2、3线城市的不同点
1、1线城市市场比较成熟，概念、操作方式多样化，较易成功，对装修的要求比较高
2、2线城市观念上基本可以接受，受经济发达情况的制约操作方式上没有1线城市那么丰富，针对旅游渡假和候鸟群体的项目成功率较高
3、3线城市运作起来比较困难，市场接受度弱，炒作概念的比较多，手法较单一，户型面积也相对比较大。


一些很肤浅的认识啊，大家多多指教！

290145004 发表于 2008-5-9 10:11

什么位置比较适合建设精装修小户型呢？
  交通,生活,各类配套都齐全的地段,以市中心为代表;
精装修小户型住宅的目标群体都有哪些？
  个人认为:现在仍有部分购买小户型是为了投资,但精装修小户型住宅的目标群体集中在80后为代表的年轻一族身上.

13001731204 发表于 2008-5-9 11:07

回答第6条（第一次回答时第6条没有）

我觉得关于一，二，三线城市小户型项目不能一概而论。主要是要看当地的经济情况，房价高低以及外来人口情况。如果经济发达，外来人口较多房价较高的情况下。建议多建精装小户型的楼盘。若经济一般外来人口较少，房价较低的地方精装小户型最好不要超过10%，否则会造成销售上的困难。

风翔万里 发表于 2008-5-9 11:57

1、什么位置比较适合建设精装修小户型呢？
（1）城市中心区，交通便利，商业发达，寸土寸金，对景观配套等要求较低的。
（2）城市商务区，区域内写字楼、酒店、休闲娱乐、餐饮等应有尽有。
（3）新开发区

2、精装修小户型住宅的目标群体都有哪些？
（1）自住自用类：青年筑巢、家庭过渡性居住、教育型购房、包养赠送型、SOHO、
（2）投资类：出租收取租金为目的的置业型投资、以赚取市场价差为目的投机型投资、以居住兼保植增值为目的的综合型投资、旅馆投资经营者

3、精装修小户型住宅主要满足哪些需求？
（1）居住
（2）轻型办公
（3）增值性
（4）时尚、个性

4、精专修小户型住宅的产品创新有哪些？
（1）灵活空间，，创造1+1户型、2+1户型，业主根据需要将阳台自行间隔为书房或卧室等多功能间，提升附加值。可参照广州的时代花生。
（2）LOFT产品 挑高4.5米—5.5米，一层变两层，平米变立方。可参照上海的滨江45和禹洲金桥国际。

5、精装修小户型有哪些操做手法，同时要注意哪些问题？
操作手法
(1)精心打造不同装修风格的样板房，体验营销。
(2)DM直投、在中高档写字楼投放分众广告，精准打击
(3)突出低总价，高回报。
(4)与电台、电视台、报纸等合作，举办大型交友、相亲等活动。

lafang78 发表于 2008-5-9 13:18

1、什么位置比较适合建设精装修小户型呢？
一般建在商业氛围较浓，比如城市的CBD区域，面积小，总价低，为白领阶层打造，且可以与商业、办公同步进
2、精装修小户型住宅的目标群体都有哪些？
单身白领阶层，投资客
3、精装修小户型住宅主要满足哪些需求？
基本的生活需要即可，可追求空间最有价值化，空间的合理利用
4、精专修小户型住宅的产品创新有哪些？
挑高设计，提高性价比
装修风格的可选择性，彰显个性化的需要
5、精装修小户型有哪些操做手法，同时要注意哪些问题？
装修成本的控制，
销售速度


个人观点，请多指教！
谢谢

liu_dan 发表于 2008-5-11 10:27

1、什么位置适合精装小户型产品
大城市的繁华地段（交通配套尤其关键）；教育配套资源良好区域；高级娱乐场所周边区域（当然这些区域也是比较繁华的区域）；拥有滨海资源的区域；专业行业市场（例如IT卖场）。
2、目标群体
由于目前各城市房价高涨，所以，个人认为，精装小户型作为年轻置业者的一套住房过渡产品已经不太现实，因为现在年轻人比较晚婚，一般结婚1年，2年内就会有孩子，一旦有了孩子，小户型就得再度升级，而作为年轻置业者，显然不具备在10年内二度购房的经济实力。
因此，小户型产品只能依据其地段，主要面对的投资群体。
3、产品创新方面
目前很多地方都不单纯做小户型产品，而是做“子母房”，一套小户型，另一套是80平方以内的2室户型，主要是考虑到子女和父母的生活问题。

影云 发表于 2008-5-13 16:56

1、位置一般在发达、中心的地段。
2、主要是单身收入比较中上的群体，懂的生活品味。
3、生活的基本要求，小而精。环境是次要的，主要是要有新意。
4、厨房、饭厅、客厅一体化。（单身的就几个或在家里自己做饭吃的啊！:lol ）
5、由于针对是单身群体，他们会比较喜欢聚会，在推广活动上可以从这方面去考虑.
6、一线城市相对收入比较高，思想比较前卫，容易接受的多。二、三线城市，更喜欢实惠的东西，应从经济角度去为客户多做可虑。
    经验不足，自己的一点想法！！欢迎指点！！

yubin0322 发表于 2008-5-15 09:39

呵呵，拿最近开盘的一个成功例子。。。

该项目位于商业中心区，地铁出口，1-5层为商业，其中有KFC等大品牌进驻，带精装修，开盘前引入“泛开盘”的概念，开盘前一周内部团购，享受七折优惠，期间劲销七成。

共享梦想 发表于 2008-5-19 22:23

给精装小户型一个理由

其实不管小户型有多好，都必须承认，不会有人嫌自己的房子太大，所以小户型的一个主要存在理由就是总价低，换句话说买不起大户型了
但对于精装来讲，如果是主动接受的话，就是因为已经尝过过一次装修的痛苦，这是十年内的第二次购房了
当然这里把正是的公寓刨除在外了，那是另外一个市场的事

pu19810208 发表于 2008-5-20 13:37

浅薄之谈

1、CBD、CLD，一环内主干道两侧繁华地区。政府旁，新开发大户型社区旁，交通便利。
2、中产阶级中的偏下层次，年龄段在25—35岁之间。公务员、教师、小企业主、工商业者、外企、国企职员等收入在本城市中等偏上，工作忙碌、步入社会不久，事业处于上升期。
3、精装修体现个性、细节、价格适中、高档次而且性价比高，有至少四种不同风格的装修供选择，如现代派、新古典主义、简约风格等。精装小户型一般是高层、小高层，配套设施完善，景观绿化、车库，周边的学校、医院，最好有娱乐运动设施，生活化、智能化、现代网络化也必不可少。
4、产品创新在细节下工夫，如品牌家具，环保材料、舒适的视觉体验，私密空间，房屋规划按客户实际需要去做。
5、销售中，老带新，直销、泛代理销售、顾问式销售、直邮、DM直投、降价等常规销售方式。还有建立：客户群俱乐部，设立会标等，总之是一家人的概念。

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