1层1户人家居住....看从技术上处理得到不哈.那样总价就降低下来了
绿化先行.把广告投入到绿化中。..先随便种点其他东西吧
做出来自然会有人来买的
五战定乾坤——问题不复杂！
1、重新定位目标客户群，寻找新的客源，可否做成度假型庭院别墅之类；2、重新梳理推广渠道，大众传播不行，寻求小众团购，耳语口碑传播，锁定目标客群；
3、重新包装案场，提升项目附加值，科技元素、文化氛围等给受众以新的视觉刺激；
4、重新组织销售团队，加强行销工作，把握有限客户资源，提高客户到访成交率；
5、重新考虑户型划分，在许可的条件下，调整户型面积，变一户为两户，降低总价；
两针见血
第一针：项目自身属性定位，即“我”是什么？不要因为别人卖的是房子自己卖的也是房子，房子和房子有很多不同，如果楼主不跳出项目自身来定位，而是一味的和别的楼盘比的话，既是你们楼盘降价也会死掉，因为你们面积比较大，总价高。所以楼主应该跳出项目来看，深度挖掘项目自身别人没有的优势，重新赋予其一个形象，改变项目现有的内涵和气质。第二针：项目定位完成以后，寻找目标客户群，本镇没有，可以扩大目标客户范围。改变广告满天飞的策略，针对目标客户群集中有效的进行宣传，注意此时宣传的手法要符合项目的内涵和气质。
另送一济药：变相的采取优惠措施，或者采取一些目标针对性强的活动来吸引客户。毕竟22万在一个镇上不是一个小数目。 我建议呢在做个深入的市场调查，是否项目定位、目标客户群出现问题，为什么导致现在的局面。
是否需要修改策略。是否需挖掘其他买点吸引客户。在了解市场情况不降价当可以变相降价送些什么电器啊
在小城镇给点小优惠最实用了
可以拆分开来卖！
三层263平米，平均每层就是87.67平米。。。标准得两房两厅！几种组合方式，一层商铺连二层住宅一期销售。三层住宅单独销售！
每层都单独销售。
变相得把总价拆开，比如单独的三层只要6-8万一套，即可购买。
现城无非影响销售的就是价格，要么就是地段，或者是交通，或者是商业氛围和配套设施！
价格不宜降，只能在产品身上动脑筋了，因为具体情况也不了解，但是只要不放弃，打开思路，就应该能找到解决方法
做特价房
特价房的好处就是，明明动了价格，但是可以告诉开发商只是拿一部分促销降低的价格可以分摊到剩余房源里其实没降卖掉多少算多少，到最后再跟他们谈，看他们是想快速回款呢还是想拼死保够那点利润！ 个人建议不要广告满天飞了，一则成本高，二则你广告满天飞，房子卖不出去，群众的眼睛是雪亮的。你这样无异是说嘴打嘴。
个人建议：
1：如有可能，马上封板整改。
2：考虑是不是可以把1层改成商铺，这样不仅可以吸引客户，还可以为KFS和你们增加收入
3：提高销售人员水品。
4：考虑行销
很不完整，仅供LZ参考！ 既然前面已经姜了那么多了
我就从促销方面给点建议吧
1、最高优惠6万6，弄2个抽奖箱，放写有1－6数字的乒乓球，分别对应总价的万位和千位，摸多少，减多少，中国人，尤其是在乡镇里的客户还是比较相信自己的手气，促销也有趣味性。
2、不知道你的院子有多大，干脆送了！
3、对于小团体客户给予优惠，团体越大，优惠越多！
4、全城置业顾问模式，凡介绍客户来项目，并成交的，一律给予介绍人及被介绍人奖励！
优惠就是要客户感觉是意外所得，要看得见的实物火现金最有刺激力，以上几点措施，有部分用过，效果很好，不妨一试！ 说几句
1、“乡镇一个项目，一户一院楼高三层。总量3万平米 90多套房子。全部是沿着镇主干道开发，一户面积大概在263平米。总价在22.8万。不可以办理银行贷款。”这种户型面积太大，已经超过了购买力，而且要一次性的拿出来，可能性就更小了。既然KFS又不肯降价，那就采用分期付款嘛！
2、你已经广告做的漫天飞，但还是没有效果！证明你的定位出现问题，广告没有深入人心，也就是说！你对客户不了解，调查没有做好！重新定位，了解客户，把广告融入他们心理（这点很不容易）。
转发下另外一个帖子中我的发言,
随便说说:1.推出基本装修套餐,克服好多人买起房子,装修不起的现象
2.首期再分期付款,虽然现在总价低,首付低,但是这个镇的人仍然在承担上可能还有些顾虑(还要照顾家里的生活,子女读书,一次性存款的能量不大,但他们的收入每年,每月拿工资都是稳定的;
3.找银行谈,看能不能让已有旧房的人抵押旧房,贷一笔款作为新房的首付或装修款;如果能行,你就推出"旧房换新房"的概念,将这个平台搭建好,一旦有业主上门你就可以逮住了,你销售的不仅是房子,还有帮他解决了首付的支付办法;银行也因为有贷款业务,也会干的,这样的镇,这样的项目,你核心靠销售方式解决问题,不要太依靠推广,策划,形象去解决;
降价不行就送东西吗
降价不行就送东西吗化整为零，分散出击
拆分户型，面向中低段客户40-60平米的小户型比较实用而且相对总价较低，可以快速提高销售套数，制造热卖效果。不过，可能楼盘闲置了这么长时间，对当地人群的购买信心是一个很大打击。多以建议联系外地代理商，从异地置业者身上打打主意。我现在项目小户型去年一共卖掉7000套，我反复要求提价领导就是不同意，郁闷。
[[i] 本帖最后由 cyprinoid 于 2008-5-23 10:43 编辑 [/i]] :loveliness:
谈谈个人的愚见
其实我想lz在项目销售过程中也是动足了脑筋，但是销售状况如此之差，产品一开始的定位设计就存在着很大的失误：1.户型设计面积过大
2.单套总价远远超出同区域竞争楼盘，使目标客户难以接受
3.项目和周边项目相比缺乏竞争力
建议：
1.首先自己要保持良好的心态，做什么事心态最重要，相信方法肯定比问题多
2.和开发商讲明再不降价的利害关系，宁愿倒闭还是亏损
3.农民是最讲究实惠的，一些华而不实的促销也就免了，反而会引起客户的反感，个人认为直接降价也不太合适，毕竟农民买涨不买跌心理还是客观存在的，可以采用送装修、家具家电等一系列促销手段。
4.还有就是在可行的基础上修改产品，把单套面积做小
5.修改付款方式，免息分期付等等
最后祝愿lz的项目销售状况能有所好转！！