个人愚见：
如果不能降价，那楼盘只能往高了走，和其它的楼盘阵阵拉开距离，在园林和景观上下功夫，把项目做成当地的NO.1
把客户名单再过滤一遍，找出一两家诚意较大的客户，不惜一切把他攻下来 建议LZ先把心态摆好了，在好好的针对项目做个SWOT分析，在目前这种情况下，是该好好思考一下项目定位的问题了。
性格决定命运！思路决定出路！
祝你好运！希望可以快快好起来！ 22万的总价对三层独户不算太太高，且这个问题也有办法解决，但是对镇上的纯住宅就有点高了。
看到有些镇上出让土地建个人私宅的光地就10多万了，再加上现在的建造成本，300平的建筑面积也要个10来万才下的来，可不是那些土地还是有人抢着买来建。
既然项目是沿着镇主干道的，且户型面积不可再改小，看周边的商业氛围是否可以把一楼改成店铺，二三楼是住宅，22万对当地纯住宅投入可能确实是高了，可当做商铺和住宅的结合体，这个价位还是有人愿意投的，毕竟高额度的支出后需要有相应的收入填补。:)
[[i] 本帖最后由 wsl 于 2008-5-10 15:42 编辑 [/i]]
我来谈谈
首先我初步定义你的住宅类为别墅，而且是独栋别墅，应该没错吧。独栋别墅200-300平米很正常，在大中城市很多啊，那么为什么你们不能提供银行按揭这个我就不太清楚原因了，希望楼主解释下，为什么不能，想想怎么去解决这个问题，降价不是最根本的解决办法。那是最万不得已才使用的最后一招了，建议先不要想那一步。你们有没有对当地的客户群进行归类分析，据我所知一般乡镇人自己家都有地，他们自己盖的房子也有3层，为什么要去买你们的呢？一般别墅项目针对的客群不是当地的农村人，而是省会城市的有钱人及周边城市中心的愿意改善生活环境的那一类人群，那么你们广告在当地铺天盖地的投放是没有任何意义的，只能让别人知道有你这样一个项目在，房地产的广告不是广而告之而是定点有针对性的广告才能有好的效果，你可以尝试将广告推广到周边的市区去，20万的别墅真的对一些一线城市来说是相当便宜的了，随便买来住都划算哦。以上是个人愚见！ 个人建议啊，不知道大家有没有这个感觉，村里的人以往镇里买房子而自豪，镇里人去县里买房子自豪，县里去市里，，市里的，，去大城市，或者环境优美的海边，，景点附近买，，我感觉，你可以当在村里宣传以下，贴点大海报，或者找村里的头头们提供一部分有钱村民的资料，派人挨家送资料，资料怎么写，就看你了。 呵呵！！搞个假的就行啦~~~！让开发商搞几个拖，搞个什么活动，宣传一下自己的楼盘是当地最棒的豪宅。
然后现场就有几个人，拿现金定房，比国要做的这个过程漫长些。比如多唱号。
然后大家一起鼓掌什么之类的。再附加点礼品。
比如说，壁挂式平板液晶，但是这只限前十名~！
所有人都是看涨不看跌的。
把园林做的人工美`！~！知道人工美吧，就是造型上层次上，一看就傻的那种，再加些雕塑，
建议做铜象，
表面功夫不做是不行地。这些都要有充足准备和步骤才可以实施。
否则就造成了哗众取宠，在此期间，价格可略调高，但要无关痛痒。
村民我建议你不要考虑了，因为国家给他们分宅基地，不要钱的地，不去好好盖，要买你们的干什么。好好分析一下目标客群。知己知彼百战百胜~！:handshake 1：目前的情况是受大趋势影响很多人都是在持钱观望 需要买房子的人没钱去买 有钱人又不愿意投资， 我们没法办理贷款的原因 是因为现在一些证件没办下来。
KFS也是第一次搞这东西 他们只在乎我们卖多少钱给他们，不考虑自己的风险问题，另外项目的起初定位的时候就出现了一些问题！
个人建议之风水
高手们已经把这个项目进行了全盘分析该想到的全想到了，我就不发表言论了。
第一在“乡镇”，第二也算“别墅”
客户对风水方面会特别敏感。
了解当地居民信仰所在，对症下药，
在风水方面做文章，效果也许会不错 看来，你们楼盘的价格在当地并不算便宜了。
我觉得有必要重新进行一下市场调研，为什么购房者不青睐这样的楼盘呢？
首先，看你的楼盘是不是真够这个价，有没有足够的支撑点，来支撑你的高端。既然开发商不愿意降价，所以，只能在形象上下点功夫。宣传上，打造当地最高端的项目。譬如，可以聘请一些明星助阵，一些大的营销活动也是有必要的。做当地楼盘没有做到的，才能使市场相信你这楼盘，与别人不同，比别人高端。
既然是现房，我觉得，这是最好的卖点了。是否可以在现房上下点文章？ 我觉得：
1.当地人想要这样大的房，但不需要这样大的房，WANT和NEED是两码事。面积大承担的费用就要高，如果一百来平米全家够住的花，何必花双倍的钱去买两倍大的房 。
2.广告不断宣传在后期起了负面效果，执钱观望的消费者正在彼有耐心地等你最后卖不出去，不得已而降价。看着你急啊。。。
就好比在商场看到一部超大屏幕的彩电，任你把它说得天花乱坠，功能有多齐全，但你要我一次性付款把电视搬回家去，我再想要也没办法呀，因为和我一同来的兄弟们都是乡镇出来的，口袋里没有足够的钱。 所以关键点就是这里，不是货不好，不是你宣传得不好，而就在这个钱字上。 建议：降价不是最好的办法，最好更改房型，把部分房子改小后试销，探测市场反应 。 另类降价，不降低销售价格，提畅附送一年物业管理，送简易装修等附属的增值来打开销路。 ^_^，闲来无事，把这么多人的回复做个总结，正好自己可以学习巩固巩固。
总结下来，建议分以下方面：
1.调整付款方式——曲线方式寻求银行按揭、分期付款。如楼主所言，降低客户的前期投入可能是根本的解决办法。
2.分析客户层次、找准客户群，调整宣传策略。
3.增加产品附加值——园林、配套、赠送等方式增加附加值。
4.产品调整——改规划应该是不行的了，既然已成为现房，设计也是没法改了。
学习完，小弟想想发表一下自己的看法：
第一，调整付款方式虽然能适合部份承受能力较低的客户。但是不得不正视的问题是，同样的方式别的楼盘也可以运用，而且，你的产品的总价相对高于别的楼盘，即在同样的付款方式前提下，客户购买别的楼盘前期成本更低，更具有优势。此外，一套没卖，说明你的价格已超过市场承受能力太多或者产品太次（不过看楼主的帖子应该不是后者，^_^），并不是变相的打一点折或减少首付就能解决问题的。当然，并不代表不需要在此上下功夫。
第二，核心竞争力？凭什么让客户选择你的产品而不是别的楼盘。不错，客户关注的是价格，但房子不是普通商品，光为了便宜，也没有谁会去买稻草房的。因此，告诉客户，买你的产品值，值在哪里。
第三，我们应该注意到，3层的楼房与2层的楼房在使用上有明显的区别，结合生活实际，可以得到很多结论。例如，供水，乡镇的供水设施能否保证3楼正常用水，有些地方的水压就不行？区域是否比较潮湿，一楼不适宜居住，那2层楼实际利用比较大的可能只有一层，3层楼显然就有话可说了？又如这里是否常年下雨，屋顶防漏比较考究，同理，住个3层的总比2层的好点吧？还有可能，乡镇里有汽车的家庭比较多，平时都是随便停路边，而3层房子则让一楼出车库成为可能......诸如此类的对比，一一列举，逐条分析，孰优孰劣自有定论。
这里可以结合我去过的一些地方，举个例子。南方经常下雨，特别是在春夏季节来台风的时候，一楼常常会出现水漫金山的情景，排水不好，街道的水会往屋里倒灌，加上人的进进出出，简直脏得没法住人。后来，有些钱的人就开始往上加盖一层，一楼基本就成为吃饭和存放东西的场所，感觉就是比较脏比较乱。再后来他们发觉，住二楼虽然是干净了些，但夏天还是太热，原来一楼的时候，贴近地面，地气还能起到降温的作用；于是他们又想到在楼上再加了一层，平时不住人，或者直接就改成娱乐厅，来客人的时候还可以在这里好好接待接待，但很快他们发现，3楼的蚊子少多了，而且夏天的风也很凉快，前面的视野也更开阔，于是很快有人又再往上盖了一层......所谓人往高处走，向上始终是趋势。
第四，其实前面回贴的前辈有一个提议我觉得很不错。既然是乡镇临主干道，一层开发成商业也未尝不可。同时可以调整一下销售政策，卖2、3层，一层租售，业主可以只买2～3楼，开发商把一楼以出租的方式租给业主使用，当然业主也可以把1层也买下，那就另说了。这样也是一种降低前期投入成本的方式吧。 针对楼主所叙述的情况，给出以下建议，希望给楼主帮助，因不了解当地市场具体情况，建议是否可行有待楼主自行判断
1、先暂缓大幅度地打广告，这个楼盘的问题不是打广告就可以解决的
2、不要往降价上动脑筋，一则开发商未必会同意，二则可能会死的更快
3、如果可能封盘、整改
4、将一层变成前后开门，将一层变相做成店面
5、在引导上，将一层引导成铺面，二层引导成办公室，三层可作为临时住所
6、具体的客户方向重新考虑，可重点考虑建材经销商、或者一些小型加工企业之类
7、必要的时候考虑分期付款
说几句
我不建议分期付款这种方式，原因在于这个项目所处的位置是乡镇。乡镇这个位置人们的生活都比较保守，不会接受这种方式的。版主之前说过广告已经漫天飞，但是我想问一句，广告的诉求点真的能体现出项目的优势么？能体现出与其他项目的差距么？如果不能的话，那我们现在的首要任务就是分析自己与竞品之间的优势究竟是什么，根据这个优势对产品进行包装。
再分析出项目的目标客群是怎样的一群人，直接找到这群人进行一对一推广，避免无用推广。
弄个超大屏显示器
弄个超大屏数字显示器，二十四小时播放宣传片！！！1+1+1=3
1、面对家庭越来越小型化的特点,楼主的项目确实存在问题,那么反过来可不可以呢?这样的的房子适不适合三个家庭呢?客户和双方父母,这样一个完整的大家庭呢?
思路:
煽情的"小时候我在父母身边,长大了父母在我身边"***项目;
具体说一下家庭的亲情,搞一些活动,适度的推广下去，三种生活心态
只要你的项目环境够好,适合居住,应当没有问题的.
以上只是个人想法
2、建议改成排屋，没有你的规划文本，改下的话，你的总价就下来了，避免了同类型楼盘的竞争，这也是一个办法。
综上，个人以为最好还是改一下，排屋或者是其他产品。 无解的，闪人吧 地产营销联盟-----山东省 QQ群 58017022
欢迎朋友加入 聊聊齐鲁地产! 漫天的广告不一定是好事，我觉得广告重新设计、定位。
1）我觉得广告主题是否可以从“传承中华古风韵，谛造和谐新居所”这些出发？
1、我国从古到今居住基本为庄、园、院式的居住群，都突出风水、文化
以北京四合院、江南园林等最为突出，这些住所都蕴含着深刻的文化内涵，营建极讲究风水，是中华传统文化的载体。可以从这些方面得到一些启示，进行推广。
2、三层别墅是否可以从古装饰中得到一些奇示？
门、厅、柱是否可以表现出如以蝙蝠、寿字组成的图案，寓意“福寿双全”；以花瓶内安插月季花的图案寓意“四季平安”；而嵌于门簪、门头上的吉辞祥语，附在抱柱上的楹联等，体现一种对幸福、美好、富裕、吉祥追求的文化氛围。
3、通过现行人与人之间的冷漠不交流出发，突出别墅的四世同堂的和谐画面。
2）广告投放点要选择好。本县城要适度投放，漫天投放，会降低身价，择时投放。除本县城以后周边较富裕的市、县，周边省份都可以择机投放重新定位的广告。
3）通过分期付款的方式推广，实行买就送，买别墅送2--6万（根据KFS的愿意定）的装修费用，免一年的物业管理费。以最的实惠让利客户。
4）知已知彼。要了解清楚其他三家公司他们的营销方式，好的借鉴，如营销方案跟你们不相而合的，要先下手为快！
5）推行体验式购房。有样板房最好，没样板房的，可以做样板房，让客户实现体验购房的快乐。
6）对现在销售人员进行整合。
新手的一点拙见！ 建议：
1、如果房证还能调整的话，建议做多层退台式洋房，分解房屋，做成一栋两户或三户的分隔。降低客户一次性支出。
2、根据工程进度分期付款，可按首付50%，封顶30%，交付前20%
3、改造一层做沿街商业，主干道的话应该没什么问题吧
4、广告量压缩，从新定位项目。
5、还未动工的建议更改规划，做5+1的多层。价格从新定位，成本高的话5+1应该可以单价低的情况下还能保证利润的。
6、整合项目KFS资源，入本地消化不了，可拓展到周边的乡镇去，增加客群认知度。
7、分析同类项目，有些时候你必须让消费者知道什么是好的，要教会他们衡量的标准。
8、挖掘项目深度卖点和优势，不是没有卖点而是你没仔细的观察和发现，任何项目都有利好的一面，你要扩大、夸大它的优势。
9、线下活动绝大多数要比广告来的效果好，建议开展泛销售，成功者奖励5000元。