社区封闭商业如何突破招商瓶颈?不能突围，只能死去！大家共同来拯救吧！
本项目,位于北方城市的开发区,共50万平米体量,其中共有7000平米的社区封闭商业,由于部分商业位于住宅一层,则不能进行餐饮、歌厅、洗浴的经营，且不可扰民！大部分都是200平米的双层底商（有一层在地下，无采光）；目前项目进展程度为已交房15万平米，共1100户，入住只有60户左右，二期交房1100套预计时间是10月份；本项目在开发区属于中高端楼盘，业主档次较高，消费能力较强；
由于交房过程中产生一定的纠纷，所以社区商业的经营业态是大部分业主较关注；
周边计划在3年内上市大型的商业配套，未来会对项目产生较为剧烈的影响；
周边市场的开发型商业租金在3元左右，本项目由于没有独立产权，只能用于出租，租金待定；
以上是本项目的基本情况，根据集团统一安排，和业主对于生活配套的要求，计划对本部分商业进行招商，但入住率太低造成招商进展非常缓慢，且公司对租金要求还比较高，望各位大侠指教如何进一步开展工作，对于业态、招商策略、租金定位等提出高见！
几点分析
一、业态规划，目标客户的锁定社区配套商业主要包括：生活超市、餐饮休闲娱乐、农贸市场、小卖部、汽车美容、美容美发等
扰民的业态：KTV、歌舞厅、游戏厅，对于一个7000平的商业，形成规模的话，农贸市场、汽车美容、美容美发任选一种都可以为主其他进行搭配都可。根据你还有地下层做仓库，同时对于商品批发经销商来讲，仓库是其经营需求，可考虑商品批发区域
二、租金定位
社区居住人口不多，开发商对租金有要求，建议：放水养鱼策略，前三年租金定位根据开发商要求来定，给予较长免租期，或是三年后租金根据市场行情来定，或是采取较高递增
对于餐饮休闲娱乐美容美发装修成本、营运成本较高行业，光放水养鱼还不行，还得给予其他优惠才有吸引力，如：策划商家与业主消费联动的活动，让业主与商家都得实惠，为开发商争取口碑
招商策略：根据规划布局来定，楼主没说周边商业和大范围商业情况，所以关于规划布局只能提几点参考意见。以一种业态为主其他搭配就抓重点商家，以点带面，如各业态一起招，就谈一个签一个吧
回复 2# 的帖子
谢谢您的回复!首先本社区属封闭管理小区,外侧全部有围墙,进入车辆也得登记,所以基本消费人群为本小区业主;另本项目为区域内较高档社区,所以招商的档次不能太低(KFS为国内知名地产企业,不能不考虑口碑的影响),租金先期下浮我们也正在考虑,但免租期的时间不能太长;由于招商的主要服务对象是业主,所以业态相对不利于规划,且也形不成规模,以点带面的方式难以实现!
项目在一个时尚广场里,广场的面积为1.2平方公里,里面基本配套为,足球场、会展中心、大型购物广场、中央湖景、体育休闲公园、五星酒店等。 我也来关注，我现在也正在做一个别墅项目里配套的小镇招商工作，和楼主说的情况很相似，招商的项目只能服务别墅区里的业主，现在只开发了一期，才入住几十户，余下的要好几年才能开发完......高人支招...
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