别墅期房，如何运做？
位于三线城市，处于新城区，这边是政府大力开发的区域，市政府都搬来了这边，本区域是40万人的规划居住区域。本项目是地区目前唯一的别墅区，城市经济水平尚可，目前面临最大问题是我们是期房，具体的景观还没有，项目为30000建筑面积。130套全联排别墅，价格相对目前市场竞争对手差距不大，主要人家是现房。我们销售非常困难，请各位指点，小弟泣谢！ 各位朋友，多多指教啊！ 真正的原因就是期房和现房的问题吗？做为别墅这种稀缺级的产品应该是高端市场的热捧对象；如果真的如楼主所说是期房的原因，第一，通过一系列的整合推广和活动改变消费者的这种消费观念；第二，样板房一定要和销售同行，且效果要有强大的吸引力和诱惑力；以上两点可基本解决因为期房造成销售受阻 1,确定产品优势及差异化2,以活动坚定客户对产品及开发商信心
3,样板间或样板段必须加紧先行
4,既然项目为区域内唯一别墅且区域有良好发展前景，那么完全可以炒做稀缺性
5,未尝不可概念区别其他竞争对手,比如CLD城市别墅,CPD首席别墅
建议LS还是别就现房就恐慌,先把项目产品读透,有的放矢. 谢谢指教，还有就是本项目总量过小120套，而容积率太大（0.8），客户在我们售房处 销售人员介绍的时候感觉还可以，可是去现场一看 太过拥挤，楼间距很小，且朝向不好，大部分就打消了购房的想法。
所以在期房情况下，在下真的很头痛！ 同意４楼的看法
个人意见
楼上的说的都对,我只是想补充一,别墅是针对高端客户群,那么,你要看你本地.市场的经济体量和区位优势.
市场体量直接决定购买力.如果本地市场购买力不行,那么就利用区位优势,引
导邻近相关的高端客户
二,推广上我建议采取小众传播.因为高端客户消费习惯很低调,即使有钱,也不想让别人知道.
从这一点上来说,最好是用采取政府.企事业老总公关,最好是能做到点对点.
以上只是本人小小建议.不足之处见谅 别墅卖期房？ 你们开发商真行？ 有资金没的啊？ 销售物料都达到别墅的规格了？
那么你有以下几个可参考。。
１、除非你的项目性价比很高 。。
２、规划很超前。。
３、有一些人是暴发户。。。
４、项目地理位置有独特的地方 。。（要不市中心。要不依山傍水。要不周边有别人无法比拟的东西。要不政府指定让谁买）
５、团购看你们对谁了。。优惠的幅度是否很诱惑。。 楼主说楼间距很小，且朝向不好，是不是规划过于超前,市场调查不到位!
不过面临这种现象,我也同意上面那个楼主的意见,通过各种方式对整个楼盘的独特之处而宣传! [quote]原帖由 [i]鲁大俊[/i] 于 2008-5-8 11:25 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1193491&ptid=105638][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
谢谢指教，还有就是本项目总量过小120套，而容积率太大（0.8），客户在我们售房处 销售人员介绍的时候感觉还可以，可是去现场一看 太过拥挤，楼间距很小，且朝向不好，大部分就打消了购房的想法。
所以在期房情况 ... [/quote]
从楼主上面说的可以看出,这个盘平面布局\规划做的不好,也就是说别墅的概念,普通多层的形式.想卖高,一个字:难!
从现有资料可以得知:1、项目位置较好，位于CPD，有CPD城市公馆概念可以操作 2、周边无类似项目，竞争性不强，在这里就要突出别墅概念，进行差异化定位，要把优势突现出来 3、给楼盘增加附加值，比如应用新型建材，智能系统、完善的安保系统，一定要突出高端物业的品质4、在销售上另创新招：盘小可以采取小众营销，做好已成交客户的深层次挖掘开发还有就是挖周边高端楼盘的意向客户 各位朋友建议不错，项目有利的地方主要是地段优势，新城区作为政府重点开发的区域，项目的地理优势能很快体现，但是从目前来说新城区没有真正的开始运作起来，市民的关注度有限，若等到此区域周边几个大盘开始运作以后估计效果能很快显现，故现在是项目的冬天啊···痛苦，
还有在下正在配合公司做精样板房，以分批对市场供量增加市场的饥饿感，这样不知道对这个项目是否有帮助？请各位指教！！泣谢···· 1、还有机会开启定制吗
2、别墅期房销售难度的确难度很大，我现在也在做一个同样的项目
3、你们开发前期没做市场调研及目标定位吗
4、我们项目情况还不错，主要是前期做足了功夫
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