小弟又来了,希望有人能给我一点币,这段日子太穷了
虽然小弟不是从事商业地产的,但我在这行一年多的造诣对这方面还是有点了解分析楼主提供的信息,问题有
1、规模小，占地50亩，难以形成社区气氛，人气不足，自然也不能支撑繁华的商业气氛。
2、入住率低，在仅有的500户的住户下，入住率才30%，150户，人口大约在450人左右，
当然这也是人气不足的一个表现。
3、目标客户群体狭小。从卖出去的门面看，主要是一些看重未来发展前景的投资客。
4、大门市，也就是大面积商铺置业门槛高。
5、周边环境不是太好，市政主干道遥遥无期、污水沟未处理。
解决：
1、关于人气不足的问题。
1.1、强调以大社区为概念，不能仅仅局限于本项目，毕竟本项目规模小，入住率低，人气不足支撑商业气氛，我们可以借助周边项目社区人员，找出周边商业空白点，重新定位商业业态，填补区域内商业市场空白。
1.2、采取相关措施提升入住率，比如在制定一个期限，在什么期限内入住可免物业管理费1年，或送家电等等。
2、关于目标客户群体狭小问题。
2.1、目前目标客户主要是投资客，我们是否可以引入一些大型超市，特色超市，这可以与一些超市达成一定的协议，相信龙头商业的进驻会带动一大批的跟随者。
2.2、从目前投资客的投资动向看，小商铺被看好，我们可以就这方面继续深化这部分投资客，看能不能把大面积商铺整改成小面积商铺，降低投资门槛。
2.3、返租。这种方法是在招商过程中比较常用的，当然前面一些策友也提过一些具体的方法。返租就是开发商把商铺出售给购买者，再由开发商向购买者租1年或2年或更多年，由开发商统一招商经营，待租限到再由购买者经营。（具体措施看具体情况待定，这只提供一个思考方向）
2.4、带租出售。由开发商预先出租（当然这个租约的租金可以非常低廉），再把已经出租的商铺出售，这种方法叫带租约出售。返祖和带租约出售都是以一种购买者能够看得见的利益为诱饵，促使购买者，特别是投资者购买。
3、关于外部环境不好的问题
3.1、可以动用开发商的政府资源，提前对河流进行整治，再没办法就开发商自己动手吧。
3.2、如果可以的话，可援助政府对市政主干道进行开通，当然这很渺茫了。
最后，建议在做广告推广的时候多挖掘项目的卖点，给消费者多画点饼干，重点对未来规划向好这方面考虑。 1.我觉得尾盘的处理就是要快，既然大部分已经销售出去了，那尾盘就该加紧处理进行资金回收。有很多方法可以处理尾盘问题。抵账，开放商一般都是贷款开发的，所以不能为了一点小利益而去耽误浪费时间。时间越长利息越高。
2.客户很少这个情况7楼的朋友已经给出一些建议了。我想也可以租给大型连锁网吧。有了上网的人，周围的人气和零售业都可以被带动起来的。 从楼主提供的资料分析,提供些看法,希望对你有帮助:
1.50亩占地项目,按容积率2计算,总建筑面积7万,商业只有1万平方,而且已经有部分已经销售,其实在整体收益中,剩余商业占总体金额的多少,也就是要判断,你这个尾货尾到什么程度,我按商业价格是住宅价格的三倍这个市场容量判断,剩余商业的资金收益占总体收益10%不到,也就是说,那怕这点尾货没有销售,发展商已经赚够了预期赚的钱了;
2.从原来购买商业的客户都是为了升值投资,从你项目新城区域看,其实说白了,他们不是投资你这个项目,而是以你这个项目为载体投资城市升值,既然有这个先天条件,建议把大的商铺在分割小一点,与前期销售的相当,就解决问题了;
3.实在不行,也可以不急着销售,预期让其它投资客赚取升值的价值,发展商自己也可以赚呀,反正这部分资金对发展商资金链影响不大,而且路通,城市升值也是预期的事情,你现在买还亏了发展商呢;
4.你可以考虑先将商铺招商旺场,促进销售,但我认为这难度有点大,500户的人口养活1万平方的生活零售商业还是有点难度,前面商家开门,关门,走人已经是一个明显的例子,也就是说,你周边城市人口还没起来,不足以支持生意,在这样的大背景下,你现在怎么想旺,都很有难度,因为这不是你能控制了的;
5.当然,这时候你可以长期的免租引进一些商家,具有占位意识的商业企业,因为你这里未来的商业前景是不用说的,但以后对商家有没这个位是他们会考虑的问题,他们现在进主要没生意,你通过免租给他们补贴,他们即使没生意,亏损不大,更重要占有了好的位置,这样才会对商家利益观达到平衡,他们才愿意来
6.对于一个商业,如果存在上家关门,来了走了的现象,那对新商家的信心打击非常大,你说再好,他们都会怀疑的,因此通过以上方法,也可平衡信心问题;
7.先招商的另外一个难度,就是道路对你商业经营的影响,不要小看这个影响,我这里有个大商业项目,被一个大马路隔开,人通过这路有很大难度,阻断了人气,你周边交通估计有这个影响,如果你要先招商,想经营生存,那就把这条路的人流给打通;(有没这个必要,难度有多大,还是要掂量掂量);
8.总之,可以尝试招商,但采用灵活,让利的办法,但最根本可以判断下,我上面说的问题 我觉得首先是当地的投资客户对你们大门面的总价可能有一点抗性，降低价格是关键，但只能暗降不能明降，比如实行带租约销售，贴补租金吸引商家经营，奠定投资者信心。招商思路是不是走主题概念化，先了解本地市场的实际需求和市场空白。重新整合招商思路，走专业化主题化！具体情况不明，点到为止，不敢乱说 都是好建议,学习
我来谈谈
启动一个商业项目要看周边之前的商业文化是否浓厚，如果不是很浓厚纯粹打造成型，要花掉5年的时间，但是如果周围氛围很浓厚的话，只要定位的好1-2年就能起来。根据的说的这个项目我初步分析是人气不足造成的，你可以努力提高小区的人气，从物业下手，将自己的物业服务做到高满意度。同时去招商，配合一起做。这么好的建议怎么不见有人发币啊
谢谢大家的意见！页:
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