这种情况该怎么办呢?
我现在所在的楼盘属于商业尾盘,属于全现房销售.该楼盘住房都全部交房使用,但入住率不高.大多数小门市均已销售完毕,留下大型商业和部分小门市.由于销售出去的门市都是空着,加上入住率低,大型商业招商情况也不佳,整个商业氛围都不好,每天客户很少,这种情况下怎么办呢? 这种情况一般只能想办法通过大型商业招商来带动盘活整个商业氛围，不知道为何大型商业招商不佳？可否详细说说便于分析和寻找解决方法。 由于公司的选择性和租金价格比较高,一直没有合适的大型商业进来.公司也做了很多大量的宣传在这方面,但是始终都没有看见多大的成效
难道只有这个方法了吗? 这是个思路问题。
首先已经是现房了，而且是尾盘，就是说项目的大部分利益已经得到了，现在是如何更大化尾盘利益的问题，心态上应该很有优势才对。
然后咱们来算算帐。
现在的大形式总的来说是“现金为王”，因为宏观上收紧银根，资金成本是很高的。开发商一定要懂得算资金大帐，不能只看着手头这一点小帐。是愿意定一个高租金高门槛让它闲置，形成纸面上看起来收益不错实际上什么也没得到的局面，还是降低租金和门槛尽快达成资金回笼的局面，这个需要你分析后做一个决定。
另外，其实大型商业招商大都是以免租或低租的付出和牺牲才能换来的，一般开发商用此来带动人气或炒作概念，尾盘使用这种手法好象有点可惜，但也不是不能用，看自己的需要和迫切情况来定。如果能够谈一个类似“租金先免一年，后逐年递增”的五年左右的招商协议，那么拿着这份协议在手里，卖掉这部分商业是很容易的，大不了开发商贴一点租金给购买人。但资金回笼快了，拿去放贷的收入都远远超过贴出去的租金。这个帐你可以好好算一算。
如果上述方法都不行，还可以和银行商量一下，把剩下的商业抵押了，套点钱回来先用着。房子虽然抵了，但还是可以租掉，大不了租金低一点，但肯定够付银行贷款利息的还有剩。这样一方面资金到手一部分，另一方面还有现金流收入。等哪一天突然有人要买，解掉抵押就是了。互相不耽误。这是保住资产又解决眼前资金链的一种方法。
不知说得对不对，互相探讨一下吧，希望对你有帮助。 但是怕租金太低了,租的人所承受的能力问题.
如果低价租了,租的人没这个能力,开不了多久就倒了,对这里的影响就更大了
报的租金价格比较高,但是现在开发商所能接受的租金价格一般的租的人都没办法承受.因为觉得面积大,人气不够旺.还要和自己的卖价相比较，不能差距太远 这个第一要看你会不会招承租人了。
建议国企，比较好谈，有点差价什么的更好运作（这句话当我没说过啊。呵呵）。
第二要看你自己是什么一种情况，是要长期经营这些商业还是卖了就算了。如果是前一种情况，那就要谨慎处理，建议找一家有成功运作大型商业的企业来协助运作，他们的招数又多又有经验。如果是后一种情况，那就不用考虑那么多了，呵呵。。。
首先要理顺思路，好好和开发商谈谈，讨论一下。广告投入也要钱的，而且是现钱啊，不如降低租金，早点回收资金合算。算一下帐给开发商听，取得一致和支持，不然很难扭转局面。
租金和卖价不一定要挂钩的，特别是处理尾盘时，尽快套现才是正确之路。 这种情况下不敢乱给意见，或者你看看能不能找个银行什么的先来租个门面给他们，带动人气，或者是移动大厅也可以啊，先把人气做起来再说拉
商业操作=商业运营+商业管理
1\针对商业市场调查进行准确的定位,依据定位进行合理的规划布局(哪些门市做什么)2\根据规划布局锁定招商对象,按照"三高"(高租金\高优惠\高回报)的形式制定招商政策."三高"政策既能满足开发商的心理(开发商知道只有高租金才能体现购买业主的高回报,才能销售价格高)又能把高租金拉回到市场的平均租赁水平.
3\注重后期的商业运营管理.制定开业第一经营年的宣传促销活动计划,让你招商的商家了解你们在后期是要形成一个商家的集合体,成立商家协会(商家委员会),而不是只负责保安保洁简单的物业管理.让商家认识到你们后期有专业的商业管理公司在统一进行项目的打造.
4\招商采用倒记时,基本确定商业的整体开业时间.先装修入驻的商家给与一定额外的优惠条件,来保证开业的时间.
5\既然有了专业的商业管理公司,有了合理的规划布局,有了高租金的支撑,有了高品质的"模拟商家"(意向商家)那么销售就有了说辞. 你的这个问题缺条件，什么样的位置？周边如何？有何前景？很多需要的条件都没有啊。 小区的地理位置怎么样呢?附近有什么大配套没? :lol
建议先补充项目的基本情况吧
比如说商业项目面积大约多少，已售面积约多少
总套数N套，已出租的N套
业主意见。。。。。。。。。。
已租户意见。。。。。。。。。。
看客意见。。。。。。。。。。。
你们的租金大概N块范围，周边的N块
这样才有可能向广大策友提供基本的介绍，如果不方便的情况可不用说名啦
做了好多版主的事加个鲜花吧，本人好缺几个B 项目基本情况
本楼盘位于二级城市,新形开发区,一边临近城市主干道,周边有一些酒店和市政单位,但都隔着一条马路,总共占地50亩,商业面积接近一万平方米.项目于2005年开盘.住房情况销售良好,总共有500多户,,现已全部交房使用.但因很多客户都来自县上,所以入住率只有30%,商业部分于2006年开始销售,由于该楼盘现最主要道路临近河边(该河没有进行治理,很多都是污水沟),未来定位模式为休闲商业.
刚开始进行销售的时候,做过招商,但效果很不好,由于人气不足,白天路过此路段的人很少,很多商家不愿意进来,后来又进行免租.有三四家现已进驻.但有2家都已关门.
楼盘主要是分为3个部分进行规划销售,有二个部分是以后市政规划的主干道路,(但现都还未开通,是个死胡同)由于面积较小,投资金额不大,单价较便宜,很多人都是等着路通升值,这2部分销售率均都为98%.这2个部分上的门市现90%均为空着.还有一个部分就是临近河边,河边上的大型门市和单价较高的门市销售都不是很好,现临近河边的门市开着的都仅是2家酒吧,2个部分的大型商业一个现已租来做茶楼(还在装修,不知开业以后怎么样)另一个2千平方的空余.
这个楼盘在广告宣传上面也做了不少的工夫,但是很多人的印象就觉得这个地方都已根深蒂固.从卖出去的门市看,很多人看中的是这个地方的未来,但投资者都是小门市,大门市根本无法走动.
我想到的就这些,,如果还需要什么数据.你们可以问我,
谢谢! 开发商在优质客户前要降低租金。先把人气做起来，要算一笔账，老空着人气越低越难出租销售，年复一年就放在那了，前期牺牲一点既得利益，图以后项目做热的租金回报。但要把握一点优质客户的选定！！！！
同意 ！
[quote]原帖由 [i]bell8899[/i] 于 2008-4-30 15:53 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1185496&ptid=105226][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]这是个思路问题。
首先已经是现房了，而且是尾盘，就是说项目的大部分利益已经得到了，现在是如何更大化尾盘利益的问题，心态上应该很有优势才对。
然后咱们来算算帐。
现在的大形式总的来说是“现金为王”，因为 ... [/quote]
如此状况下，第一种方式是比较好的，或者跟主力商铺签订类似于商铺入住率达到多少 ，租金收多少的合同 ！作用是异曲同工！
商业尾盘销售谈谈我的看法
由于你提供的信息不够完整,所以我只能根据现有的信息进行分析对于商业的招商,我认为贵公司倒置了基本的商业操作原则,应先对较大型商业进行招商,即使牺牲一部分利益,但依靠卫星小商铺完成利润的指标,并降低商业运行的风险;但目前的这种情况下,我觉得你应该从一下几点考虑:
首先对于商业的业态进行梳理定位,结合商圈划分及辐射消费群体需求进行精准界定,同时结合之前发售的小型商业进行规划业态;
辐射半径的划分要明确,开放型商业、社区商业、封闭社区商业有完全不同的运作方式；
从推广招商的方向上，要精准的提出商业业态的划分，强调优势；
对之前发售的零散商业进行开业鼓励措施，例如减免物业费的形式，并推出资产管理服务，结合中介公司，共同为商铺投资客寻找租户，并维持高水平的租金价格；
推出产品应立即对剩余的小型商业封盘，集中精力开展大型商业的招商，如发售困难则可选择先行出租的方式，但合同明确可以带租约销售的条件；待大型商业招商完毕后，提升剩余小型商业的价格，以达到利益最大化；
分析市场+策略应对
1.将商铺客户做一次细致分析1）已购置商铺的客户、成交动因、经营取向
2）意向客户为成交动因、经营取向
2.将区域商业业态做一次重新整合
3.策略应对。租售结合。
1）如果成交客户为投资客，未来商铺的方向就做针对投资客的推广
2）如果成交商铺有明确经营方向，必须了解行业属性
4.将商业重新定位后包装推广，以租代售，按业态招租，毕竟人气是未来消化的基础。
1）免租期1-2年
2）低价招租
5.如果资金充裕，甚至可以自己打造一条特色商业街，整体包装塑全新形象，如牌匾、照明等
分析市场+策略应对
1.将商铺客户做一次细致分析1）已购置商铺的客户、成交动因、经营取向
2）意向客户为成交动因、经营取向
2.将区域商业业态做一次重新整合
3.策略应对。租售结合。
1）如果成交客户为投资客，未来商铺的方向就做针对投资客的推广
2）如果成交商铺有明确经营方向，必须了解行业属性
4.将商业重新定位后包装推广，以租代售，按业态招租，毕竟人气是未来消化的基础。
1）免租期1-2年
2）低价招租
5.如果资金充裕，甚至可以自己打造一条特色商业街，整体包装塑全新形象，如牌匾、照明等
看下是否有帮助
这是现在比较普遍的一个问题,商业建筑的开发量很大,而商业品牌和业态就那么多,当然不好招商,解决招商问题是根本,但难度很大,而且需要时间,同时不同商业对建筑的要求不同,找到合适商户实在不容易,不知道下面的办法是否能够帮助你.1\既然住宅部分都入住了,装修和建材肯定会有大量需求的,这时园区内也会有很多人开始做这类生意,可以将一部分商业面积作为家居建材市场,对外招商,也可以适当销售一部分产权商铺,定位就是家装\家具\家居\陶瓷\橱柜\灯具\地板\五金\管材等,同时同物业公司配合,禁止园区住宅经营商业,这样就把商机创造出来了,既能维持一段大商业的经营,又能销售和促进出租一部分商铺小门市;
2\将还在手里的小门市重新装饰一下,适合住宅社区的业态其实就那么几种,不外乎洗衣\便利店\花店\蛋糕店\擦鞋店\烟酒\话吧\餐饮\水果店等,按照各门市的不同面积情况,将门脸重新装修一下,形成一种成型的商业气氛,真正的商家来了可以直接经营,很方便,同时社区商业街的气氛也利于大商业的招商.
3\如果可以,开发商可以选择餐饮\便利店等业态自己经营1-2家,这样可以带动其他商家的进入,使空置的商铺早日投入经营,日后可以将经营的铺面整体转让,还是有帐可算. *** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 *** 前期就有进正规划和分区经营,主要是经营的一些商铺都因人气不足生意不佳而关闭.
页:
[1]
2