严重肯定楼上兄台说法
"非常时期，只见物价大涨，而消费者的收入却未见涨，且略有贬值"-------精辟如果你跟贴的话，我会鲜花奉上！
:victory: 带不带盘会不会死是用事实说话的,关键对公司负责是态度问题,作为一个操盘手所具备的基本素质:1、成本控制
2、风险意识
3、品牌战略
4、管理能力
5、沟通能力
6、协调能力
7、组织能力
所以如果作为操盘手最重要的就是对股东负责，对出资方负责，对项目负责，对交钱买项目的客户负责，因为房产公司涉及面非常广非常杂，不是用一个简单的投资测算可以概括的，隐行费用和期间费用远远大于管理费用，所以不仅要了解行业的动态还要把握大局，你以为降价是那么简单的，上嘴皮碰下嘴皮就完事了，那要经过无数个黑夜营销部造价部反复论证的结果，而且外联部还要考虑媒体报道后，是正面效果大于负面还是弊大于利。小毛孩子希望你虚心学习，不要太目中无人！请把整个大局把控好再说话，
我一向赞成利润最大化，但现在目前市场让人感觉越来越看不懂，变化太快了，我曾经在焦点和搜房上写过篇文章关于“中国房产与中国经济”的！今年是中国最困难的一年----温总（08年人大上说的），内有暴乱，外有列强虎视耽耽，现在不打仗就以为天下太平了吗？不是吧，为什么国外热钱要往中国涌，为什么股市大涨大跌，房价一路飙升拉动经济增长，国家反而那么恐慌等，请问这些现象正常吗？有些话我不说了，请大家阅读一下《苏联如何解体》这本书，这些都是资本主义国家瓦解其他国家的经济手段。小孩回去看完后在来论道！
少年轻狂并不见得是种美德，中华上下5000年，讲的是尊老爱幼，不要动不动就甩些牛粪啊等等，你要先学会尊重别人，别人才会尊重你，如果你真是才高八斗，满腹经纶，更应该谦恭礼让，是龙要学会盘着，是虎要学会卧着，在自己发言前，要看懂别人的思路，不要扁担跳水一头热，这次我不怪你。
如果你跟贴的话，我会鲜花奉上！ 本人曾经操作做一多层项目,,开发商把好的楼层都卖了,到我们手上一楼和七楼(也就是顶楼)占了将近一半,并且公司老大把房价调到当时市场上最贵的!这样的情况下,我们四个月的时间销售率是100%,成交率前期在30%,后期在20%.并且基本是没有做什么广告的,我个人感觉,销售人员的素质业务能力非常重要!看似简单,但是真的碰到硬骨头了久看出水平来了!如果就房子卖房子那太简单,谁都会.问题是能否把房子背后的东西挖掘出来,打动客户.我们那个时候天天模拟练习,哪怕一个眼神哪怕说话的语调,就像演员拍戏那样!喜欢交流的朋友可以多聊聊,我237983398
顺便也聊几句！
公司项目位于三级旅游城市，目标客户定位为城市中高层次消费者，（包括部外出经商、高收入返乡客户。）针对五一期间，项目采取了部分促销手段：1、包装推广：
更新灯箱、户外广告画面：从项目品牌形象延伸到产品及卖点．
现场包装：鲜花＼拱门＼立柱等
２＼价格策略：
常规加价再限时给予优惠．
３促销事件：
＂生活之＜美＞＼有＜圆＞就有梦，
1、活动目标
吸引市场关注，扩大项目知名度
小规模实效推广活动，保持市场热度
增加现场上客量与到访量
以5.1为活动契机，配合节庆假日推广
2、活动办法
5月1日起，凡到访售房部现场客户，经由置业顾问接待确认后，可获赠1美元。由广告锦囊包装好，以切合“生活之美 有梦就圆”的活动主题，表达开发公司以对阆中人民的美好祝愿。
本次活动对已签约老客户不做主动宣传，但是老客户到售房部可领取1份
3、活动特色
新奇性：送美圆，送外币，创新性、奇特性，也有利于表项目国际化品质。
寓意好：“生活之美 有梦就圆”。经过如此概念包装，再加上活动广告主题锦囊，送得大方、送得得体，送得不俗。
娱乐性：美圆在区域房地产市场上新奇、好玩，具有娱乐性，符合人们心理的炫耀特性。
4、活动操作
○活动时间：5月1日起。每天限量50份，计划执行到5月20日
○美元币额：1美元纸币，1000张，折合人民币约7500元。（在中国人民银行兑换,全新）
○活动宣传：
◎4月30日起，派送当地出租车驾驶员以扩大宣传
◎售房部人员通知以及接待宣传
◎外展点、售房部X展架宣传，销售及接待人员讲解
◎当地报刊＂消费指栏＂报媒及移动短信．
○操作要点：
做好领取客户登记，客户追踪工作
5、费用预计
美圆：1000美元，折合人民币7500元
锦囊：1000个,约8元/个,8000元
宣传费用:约500元
小计费用：16000元。
○广告锦囊：加字 “生活之美 有梦就圆”
２＼车站宣展：
1、活动目标
以5.1为活动契机，吸引3天节庆假日返乡探亲族＼观光旅游者
吸引市场关注，扩大项目知名度
小规模实效活动，保持市场热度
2、活动思路
五一劳动节期间，在当地长途汽车站内（或站前广场）设置宣传展点，发放项目宣传资料以及车旅需品，有效针对返乡探亲人群，宣传天项目品质，强化服务营销理念。
3、活动办法
4月30日——5月３日
与汽车站联系，取得宣传活动用场地
发放宣传资料宣传单页、商业宣传单页等资料，共计5000份
发放车旅饮料(建议小瓶饮用水) 1000份/天,共4000份
发放车旅用报刊资料，1000份/天,共4000份
后计：
经过两天的观察，达到了活动预期效果，上客量＼成交量明显提高．有兴趣的朋友也可以试试．项目就要开盘了，开盘活动一直是个重点，目前本人的想法是，魔术表演（变汽车），然后抽奖，礼品则是变出来的汽车．哈哈，一时心血来潮，不知可行不，欢迎拍砖．
黄弟说的有道理
顶一个激情五一 激情5+1（余房促销活动）
**项目“激情5+1”活动细则活动内容：
一、“5”项优惠措施
1、团购优惠
A、团购3-6户 优惠30元/㎡；
B、团购6-9户 优惠40元/㎡；
C、团购10户以上，优惠50元/㎡。
注：团购仅限于在同一时期内签约的客户。
2、签约优惠
A、当月下定并签约的客户优惠1000元/套；
B、当月下定位签约的客户优惠500元/套；
3、看房交通费兑现优惠
A、固镇县辖区外的客户优惠补贴1000元/套；
B、固镇县辖区内的客户优惠补贴500元/套；
注：客户可凭签约所用身份证地址、工作单位证明或返乡车票来享受A项优惠补贴。
4、付款方式优惠
一次性付款客户享受9.9折优惠，银行按揭客户不优惠。
5、所有在活动期间签约的客户均赠送太阳能热水器一台。
二、“1”项楼层补贴
“你家在几层，我补几千元”。活动期间下定或签约的客户，按购买房屋所在的楼层，分别享受以下优惠：
1、 购买六层住宅的客户，享受总价6000元/套的优惠；
2、 购买五层住宅的客户，享受总价5000元/套的优惠；
3、 购买四层住宅的客户，享受总价4000元/套的优惠；
4、 购买三层住宅的客户，享受总价3000元/套的优惠；
5、 购买二层住宅的客户，享受总价2000元/套的优惠；
6、 购买一层住宅的客户，享受总价1000元/套的优惠。
活动时间：
2008年5月1日——2008年5月10日。
活动范围：
**项目一期多层住宅所有可售房源。
备注：本项目地处不发达的中部地区县城，目前的销售均价约2300元/平米左右。
[[i] 本帖最后由 晨曦房产 于 2008-5-3 15:52 编辑 [/i]]
逆向思维
逆向思维
结合目前的市场情况，我觉得以个人的力量做再多再好的促销都是徒劳。只有团结，才有出路！我们大家作为一个操盘手，要真正理解“团结就是力量”的深刻含义。
我们是智囊团队，要聪明，更要学会规避锋芒。
在这个非常时期我们如果反应太激烈，反而给消费者造成一个错觉是——房子真的要降价了。
长话短说，我今天的想法是来个逆向思维，以不变应万变！
我们通过房策这个平台，呼应全国各地的操盘手，在某一个特定的时期，向不同的市场发出一个共同的信息——楼市回暖（消费者看起来是不约而同的），然后，坚挺着持续一段时间，再加上操盘手的实际销控...
......
这只是个初期的思路，如果大家认为可行度高，可以群策群力的来完善这个方案。
我相信是可行的，因为，我相信房策这个有着深远影响力的平台。 1、推出少量小户型，借助总价低首付低的特点，打出限量抢购牌，带动对奇谈户型的关注
2、针对三房四房以及复式户型推出“折扣你做主，大奖等你拿”转盘促销活动
3、针对滞销房源引入特价房概念，每周购房客户中抽出一名购房客户，给予大幅优惠
[[i] 本帖最后由 烟头 于 2008-5-3 17:56 编辑 [/i]] :lol 我是新手，从大家这里学到很多东西~谢谢各位~~~:)
五一复合营销
五一节一个传统销售旺季，但在一个观望的时期，谁都不能保证是旺季，所以针对我们楼盘的情况我们做了如下动作。1、在五一节推当地首创的精装修房。用香港设计师设计的先进理念和用料打动当地消费者。当地客户实力可以，只是对房产大环境观望，所以对于自住性客户还是有吸引力的。
2、在五一3天进行男单女单混双羽毛球比赛，而且业主可以带新朋友参加并有奖励，保证五一三天的人气不至于冷场。实际效果很好。
3、对楼盘商铺进行包装，如挂彩旗，横幅，氢气球，飞艇等，同时布置休闲椅以增加现场人气的停留，整场播放背景音乐和大屏幕展示产品，商铺布置平面图标示各家商铺位置。一方面可以展现周边配套的完善和成熟，同时可以去化剩余商铺。
4、3份主力报纸头版广告，项目户外布置道旗、大牌等发布楼盘新房源信息。 虽然经历了上半年相对冷市，但五一是否回暖仍是未知数；
故此，在营销费用的支出上比较谨慎，采用了简单社区文化活动，活跃现场气氛，以此来推动前期蓄客的成交；
客户在成交的当日，花了极少的费用，主要是儿童游乐节目，虽然两天都有阴雨，但还是得到了大多客户的兴趣，现场数百了小朋友玩的很开心，给客户觉得社区生活真的很好；因为，小孩才是真正社区的精灵，有了他们，整个社区便热闹，人与人之间才觉得是真正的生活，便于交流和沟通。
五一的促销
我们这里有搞的是三大活动一 ，你买房，我供楼
凡是购买现房，申请20年月供者，可享受首年开发商供楼优惠。限9名。
二 六六顺，任你选
凡购买现房，可以任选六中组合优惠。除第八条外都可折合房款
1. 送首付款5999元
2. 送按揭利息5999元
3. 买房送税费5999元
4. 赠送物业管理费3999元
5. 买房送子女教育基金3999元
6. 买房送家电3999元
7. 送1999元装修金
8. 送样板放装修图纸，价值29000元（不折合房款）
9. 买房送购物卡1999元。
三 首付8000买公寓，首付9万买豪宅
9万针对豪宅，最高首付四成按揭，一年内付清
八千针对小户型，最高首付四成按揭，一年内付清 借助房交会，针对小户型，推出搭单购买策略
做法是：在限定时间内，买家联袂置业，可享受联合人数越多优惠幅度越大的回馈。
组织上：事先通过媒体连续宣传，将搭单办法及优惠政策有效传递，并请有关公正部门现场公证，增加可信度
搭单时间：72小时（即三天以内）
优惠方案：
（1）在限定时间内，搭单最少5单起，最多45套，在现有折扣基础上，按搭单结果分别给予优惠折扣
5-20单 99折
21-35单 98折
36-45单 97折
（2)三天内搭单数超过45套，从第46套开始，重新计算单数，最多限55套，并按搭单套数给予如下优惠
1-15 单 98折
16-35单 97折
36-55单 96折 我是内行看门道，外行看热闹啊~~显然我是属于后者``嘿嘿
不过也说说我的几点看法吧``重在参与嘛```
1，前期宣传一定要做足功课，就像我作为一个一般的买房者来看，今年五一之前一些楼盘都做了大量的宣传，有几个在我印象中还是比较深刻的，感觉像全城轰炸，报广，户外大牌，车身，站亭=====各种各样的方式都进行了广告投放。我想首先印象深刻了才能有去了解的机会吧。这点对于五一节假期间的活动很重要。
2，五一的活动，反正我就记住了一个楼盘的展示，就是邀约的几个大牌明星现场做秀，虽然很老套，但我觉得依然很有用，至少在人气上是没得比！而且我个人也比较喜欢这几个明星：）挖卡卡~~~~~
当然， 今年的五一结合奥运做的特殊活动也能吸引大众的眼球。比如楼上有个朋友就提到如何利用奥运知识来进行现场促销，是个不错的点子。
3，在这里还小提一下，作为策划，其实无论做什么，创意还是要有地，就看自己怎么去理解了！没必要在这里贬低或者诋毁他人的思路，每个人有每个人的想法和立场，每个人在这里面敢于说出自己的观点，我们就应该感谢！至少让我们大家知道了另种思路，就算有错的，你，知道就ok！你不执行，难道还有人硬逼着你做？！
不管创意是要落地还是上天，适合的就是出彩的！：） 结合奥运，举行加油中国 支持奥运的签名活动，邀请客户到场，到场客户人人均有机会抽奖，、。
本项目五一促销的新方法
面对五一促销的这个话题,与楼主一样有着不同的感慨,地产工作六年了,还是第一次做五一的促销方案!促销主要还是根据项目不同属性和节点来展开的,当前的形式是意向客户积累相对还有一定的数量,本项目目前已经是准现房,所以五一为了防止促销的声音淹没在降价大潮中,真正起到效果,对项目已有的意向客户进行针对性的促进成为我们五一活动的主基调.其具体方案概括如下:
联合家电类商家进行五一所有登记的意向客户购房享有家电大礼包活动;
在五一的前期,举行友情同游海南的活动(老带新在五一之前购房可享受旅游海南的奖励活动);
文化方面做了组织业主邀请亲朋植树园栽植的活动,以及对于劳动最光荣的征文活动; 5.1已经离我们而去，还得坚持住呀