1、归辟竞争，提高项目竞争力是项目保持市场充分条件
2、客户处于观望状态，如何消除客户心里阴影及吸引客户到场，是项目今后客源保证
3、政策压制，市场的不稳定，经济通货膨胀，会不会出现一些新行的开发模式或产品变化呢？（如何让营销策略战胜简单促俏竞争力等等）
分析问题：
项目本体分析（项目规划要素，项目产品要素 得出项目主要竞争力）
市场分析（市场预推量，产品状态，优惠方式，营销策略）
客户方谈（在这种淡市下，客户主线是什么，要的是什么，考虑的是什么）
结合：各种分析的结论，考虑企现金流的要求，利用波士顿矩阵指导项目方向，利用产品和服务和品牌及配套，分析我的组合方式，得出有利营销方向。
战略方向下的策略指导（让一切的营销成为可能）
1、结合产品，现场展示给客户最好的一面
2、结合价格与客户的联动，承诺无论成交客户与还是老客户，都享有一折扣返现（如：送装修，送读书费等）
3、虚实结合，活动营销。建立项目品牌与企业形象，让客感受到了一切的尊贵。
（具体什么活动打品牌，什么打项目营销，什么活动打客户需求自己去想）
4、 后续项目开发模式变化（ 大家听过日本的六本木模式吗？现在万科正在考虑）有兴趣多去看看国外地产营销方式，这里也我不多说，都说到执行层面了
以上这些东西主要是为了解决前面所提出的问题，解决项目的主要方向。
其实还有很执行策略没下，因为淡市下的营销是策划的精髓，所以劝所有策划营销人员，要以一种学习态度去对态项目，以专业的地产服务去对待开发商。因我是做代理行业的。我深知这个行业的艰苦。 最后一句，爱拼才会赢。 谢谢
黄弟出手
:victory: 太忙了,今天终于上来看看一、 主题
“新老客户齐联欢，看房就有大礼相送”
二、 SP活动
3套特价房隆重回馈（实际放出20套）
三、 销售渠道
1、5.1前报纸提前轰炸
2、项目周边风景区公园DM派发
3、意向客户集中约访
4、电视循环滚动播出下角字幕
5、老客户短信告知
6、请帖直邮派送
四、 销售手段
1、5.1定房送额外优惠1%
2、首次置业优惠1万元
3、老客户再次购房送2万元装修补贴
4、当天付清全款的额外优惠0.5%并送10年物管费
五、 活动内容
1、 寻宝
2、 灯谜
3、 幸运轮盘
4、 斗地主
5、 下象棋
6、 趣味小活动
六、 活动形式
参加活动的每位参与者,通过参加不同的活动获取积分,再凭积分兑换奖品.
七、现场包装
A、室外
1、升空气球
2、拱门
3、彩旗
4、横幅、条幅
5、鲜花
6、树木的包金
7、围墙的维护
8、看房通道的清洁
B、室内
1、甜点、冷饮
2、植物更换
3、展板展示
4、宣传资料
5、优惠措施易拉宝
C、案场管理
1、说辞的更新
2、销售配合的培训
3、销售分流方案的确定
4、销售团队5.1期间管理规范
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五一，想来想去就是，促销的好节点。。。。。没创意，这样只能维持客户客户的观望，不能消除阴影。。。满天下都在搞促销
创意更需要落地
楼上的兄弟有高见可以发布一下,看看我们是给鲜花呢还是送些其他的.目前市场这个大势,大家都在观望,刚刚房交会结束,为把握这个销售接点,加紧促销活动,但与以往有别,客户都很理性,不是几年前听风就是雨的莽汉了,他们更加冷静,所以我们要想在现在的困境下保证回款,保证工程进度就需要加大力度让客户下单,并鼓励一次性付款所以"当天付清全款的额外优惠0.5%并送10年物管费"
创意更需要落地,所以楼上的我觉得你是不是涉行不深啊,当周边楼盘都在降价围剿你时?当万科中海都开始跑量?你还在玩创意,醒醒吧孙子!钱才是第一生产力,这个烫手的山芋只要不在自己手上给谁都行.
还想玩创意,现在这个市场前景不要再来那么多弄需作假的了,给客户以实惠,开发商在5.1大假让利,也许你卖吼货都比你玩那些强,不要在虚伪做人了,
有时间去网上看看,成都一家铸信的房产公司,现在降价1000元还给前期业主卖贵的补钱.去学学吧,不要那么迂腐1抱本宣科! 降价是最好的办法
创意更需要落地
另外:4.29--5.2日下午2点我们项目现在卖了24套房子,第一天人比较少,主要集中在下午成交的,今天非常好礼品都兑换完了,所以一定要记住当别人都在玩深沉的时候你要开跑了,
创意更需要落地,精辟
黄帝说的有道理
我们项目现在也是卖不动,客户都明白了那些虚头八脑的东西,所以我们现在也在让利 楼主不是记录五一促销思路吗怎么现在必须还要有创仪才行啊?那我不写了!
让利确实有吸引力
重庆某家地产公司在其项目上推出了“跌价补偿”的保证，听说效果还可以，促销的效果比较好。成都的铸信境界也这么搞,效果很好,赚了吆喝又赚了钱
人家降价,降在明处,让老百姓塌实,让行业内人称赞,项目一下就活了大家积极发言啊,写下5.1期间的SP就可以了
不用担心没创意会被投牛粪,只要适合自己项目就行,平平凡凡才是真,做一个适合自己的 我的项目五一销售好像是最比较简单，帮开发商免费去化车库。我和我的同事把售楼处打扮一番，在给已经预定的准业主（住宅不是我们买的）发了车库要涨价，五一优惠的短信，他们自己就都来了。50个车库2天买了18个。呵呵祝大家也五一节快乐[color=Red][color=Blue][size=4][color=RoyalBlue][/color][/size][/color][/color] 我们项目没搞特别的促销，一样销售现场火曝。 项目促消不是不可以搞，不是不要学。是要适合机会。。。。。懂不懂。 关键你的客户就是这样不相信你。万科的老总说是拐点，金地的老总说不同意拐点。 中海，富力，恒大都是资金雄厚的公司。以公司战略压倒一片竞争者，我看没有一点本钱的地产公司会被拼死。
如果真是很差，万科去年年底在东莞拿地，刷新地价。他有病呀。。。
我看你才是皮包公司出来的人。 不值一语。 营销的地产的跟随者。 不是领跑者，如果要你带盘，保证死 1 推出特价房
2 买房97折，送契税，维修基金 在送价值6888的家电
另一朋友公司的楼盘五一促销
就是降价从4月上旬开始就闹腾开罗
快销型楼盘，价格一降，售楼部车水马龙
听说已经搞定了75%左右，超额超时完成工作计划
4000多，降到3500，降得不少
价虽然降了，但开发商一算帐，还是划得着
先把款儿回到手头再说吧
非常时期，只见物价大涨，而消费者的收入却未见涨，且略有贬值
媒体上再怎么折腾，说房价将会怎么、怎样地“稳定中调整性地略为上涨”
对开发商来说，有个屁用啊，最多不过稳市而已
所以，自然是手中有粮，心中不慌嘛
[[i] 本帖最后由 xxx7775 于 2008-5-3 00:58 编辑 [/i]]