有销售别墅的高手么，小弟请教了
我们公司是山东日照的一家知名房地产公司，为提升公司品牌知名度建了一个别墅项目，该项目紧靠全国出名的教授花园，位置甚至比后者还要好，而且户型新潮，非常上档次。但公司现在苦于异地营销效果不明显，而这项目又是一个主要针对外地人的高档楼盘，所以我现在希望在坐的高手能指点一二，如何挖掘大客户!欢迎您来日照参观指导。项目资料详见：[url]www.antaijituan.com[/url][[i] 本帖最后由 房策族 于 2008-4-24 16:23 编辑 [/i]] 不明白什么是主要针对外地人？是因为这个项目本地人不买吗？
我理解成这个项目是个度假产品，就是周边的景观非常好，但是没有配套
或者是？
请楼主详细解释一下吧 呵呵
兄弟在这个论坛里没有什么人称呼自己是什么经理的，什么老总的。
这个论坛里高手如云。既然是来请教问题的我劝你还是谦虚点好。
从你的项目里有几个问题要问一下啊？
一 你项目小区有什么样的配套？
二 你项目周遍的环境以及小区里面的环境如何？
三 你做异地销售的目标客户的范围是那里？
四 你做异地营销开发商的实力如何？
现在就异地营销给你以下几个建议：
1 可以在五星级酒店设置接待点。
2 在附近的机场也可以设置接待点。
3 也可以利用开发商的关系做异地销售
4 在周遍的城市做公关活动以及媒体活动。
[[i] 本帖最后由 房策族 于 2008-4-24 22:49 编辑 [/i]]
高手谈不上，一点意见，供参考
刚粗略看了下项目信息品质是毋庸置疑的，自然环境非常不错。
现在最重要的是通过行之有效的推广，发掘目标客户
几点建议：
一、关于奢侈品
1、以本楼盘名义赞助高尔夫联谊赛，发掘潜在客户群体
（查了下，没找到日照的高尔夫球场，楼主应该比较清楚了）
2、和当地的游艇俱乐部联系互动，这个会更符合日照的特色。
3、在知名奢侈品杂志上做广告或者干脆自己办一本奢侈品杂志
内容要精。
二、涉外人士
外籍人士的购买可能性比较大
1、调查当地外籍人士具体数量，做行之有效的推广。
2、和当地涉外旅行社联系，把本项目的参观列到港、澳、台和其他外籍旅行团的日照行程中。
3、星级酒店
三、网站
针对本项目做一个网站，在一些门户网站上做链接。
之前做过两年的别墅销售，很大一部分客户通过互联网而来
其他建议：
有这么得天独厚的条件，可以考虑做别墅式酒店。呵呵 [quote]原帖由 [i]chenzhe51[/i] 于 2008-4-24 11:12 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1176704&ptid=103927][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
我们公司是山东日照的一家知名房地产公司，为提升公司品牌知名度建了一个别墅项目，该项目紧靠全国出名的教授花园，位置甚至比后者还要好，而且户型新潮，非常上档次。但公司现在苦于异地营销效果不明显，而这项目又 ... [/quote]
你的网站内容很多，你要策友帮助的是哪个楼盘？ 估计这种楼盘能被你们捣成这样也真是不容易哦，呵呵！对你的项目来说，“该项目紧靠全国出名的教授花园，位置甚至比后者还要好，而且户型新潮，非常上档次。”，那么为什么不在那个边上项目里面找客户呢?而且为什么要搞异地销售？公司的老总是不是脑子有点昏了？赚钱就赚钱，出名就出名，不要混在一起，牌坊不是那么好立的！不要以为搞一个所谓的盘子就能把企业知名度搞上去，要搞知名度，弄个丑闻远远比你做个项目来的容易。好了，给你出个招，日照地区外地人来买房的是挺多的，特别山西煤老板来的也满多，自己想想该怎么弄吧，再有什么要问的QQ46359207上面聊吧， 楼上说的山西客户应该很多，因为前段时间就有个山西的客户委托我帮忙从日照买别墅，当时比较忙，也没去考察，
一个小建议，印一批精美宣传册，联系附近一些跟内地和西部有业务关系的销售部门，通过他们的业务员一对一的跟他们的客户宣传，那些业务员所面对的客户多数是比较有钱的，虽然不能说很有效，但多少也能管点用吧。当然给业务员的提成应该讲清楚。
日照虽然现在发展很快，但起步毕竟晚了点，城市人口也不是很多，建议你们到周围县市区做一下宣传，重点是诸城，寿光，昌邑，潍坊，也可以到目标客户比较多的内地和西部城市做一下宣传。
我是诸城的一家中介，前年去你们那边考察发现，我们诸城在日照买房子的当时已经有一百多人了，我认识的人中就有三个人在你们那里买了房子，好象就是你们开发的小区，所以诸城应该是一个大市场。 刚看你的问题，就一头雾水，下面一样一样说。
1、你公司为了提高知名度，所以做了个别墅项目，你公司这是什么目的，难道最别墅就能提高知名度，做其他的项目就不能？公司的知名度是建立在项目本身的，而不是具体做什么物业类型的项目，从这一点来看你公司有些好大喜功，目的不纯。
2、苦于异地营销。你说苦于异地营销，你知道这说明什么吗？这说明你项目前期根本就没有一个明确的定位，你根本不知道自己的目标客户群在哪里和是哪些人，你的标准只是从承受价格的角度上去分析的，也就是所谓的“有钱人”目标客群定位极度混淆，从而导致你不知道怎么找客户，媒体传播渠道的运用无目的程度也就可想而知了。
3、你说项目位置好、户型新潮，很有档次。我想问问你，对于别墅来说怎么样才算位置好，每种物业类型对位置的理解是不一样的，起码别墅就有别于其他物业项目，这个不展开说了。还有，户型新潮，户型新潮就一定好卖吗，你没研究研究你项目目标客户他们的实际需求是什么，他们认为什么样的户型是好户型吗？新潮的户型要有所对应，要根据目标客户的定位而定。
先说这么多吗，感觉你这个项目明显拍脑袋拍出来的，没做市场分析。 让21世纪不动产帮你们联系一下，他们范围广，手中的客户资源多。:) 这么好的一个项目叫你们做成这样～～～～～～～～～
里边的内容太实在了，没有一点吸引力，估计和周边项目没有啥大的区别
针对这些有钱人，就是卖文化．把＂假＼大＼虚＼空＂这四个发挥到极置就行了
至于渠道和公关还是结合你当地的风俗来的好，能卖起别墅的人遍地都是 我们以前 做过你们 的 安泰水晶花园 :victory: 呵呵，上面各位大虾说得太好了！
我也是开发别墅楼盘的，首先自己要对自己产品的优势劣势分析清楚，
自己的目标客户群是哪些、在哪里，否则销售宣传岂不是胡乱开枪浪费子弹？
别墅的销售我曾经有个比喻，就好象狙击手，一定是要一枪一个准才行的，
还得打一枪捡一次弹壳，因为面对高端客户，促销痕迹不能太明显，否则会有抗性。
把自己的客户群在哪里搞清楚之后，最好研究一下这个群体的普遍活动方式，
然后再针对这些制定销售宣传的方式，才能实现狙击目的。
另外，高端别墅的销售模式里，我们统计了一下，
老客户带新客户达成成交的比例是很大很大的，
因此精力不要全放到怎样寻找新客户上，
至少要投入30%-40%的精力去服务好已经成交的客户，
这样你会发现很多意外的惊喜！
说得很笼统，也凌乱，大家指正啊 山东高端项目一般均属于对外（各地）项目，所以这种项目在推广方面费用会加大力度。不管是什么渠道，广告、各种活动都是需要的。关于大客户的发掘，主要是看你的项目定位。比如说是比较针对只是有钱？还是有钱有品位？还是投资？定位不同，推广策略不同。 你们现在处于营销后期阶段,面临这样的形势只能说明:
一、市调不充分，至少是不重视，少做多得，不可能的事情。
二、对自身定位不清晰，从你们对项目的理解和不知道怎么采取什么形式推广或者采取怎样的营销手段看，你们的定位与手段脱节。
三、推广的方法不对
只能说出几点，其他的还是留给你们思考解决。
参考下
度假型的别墅才主要做异地营销，主要是些旅游城市，楼主这的情况有些特殊，我有几条建议请参考：1、调查其他同类项目目标客群的来源，针对性的做重点推广和异地巡展；
2、到外地置业的人群通常是经常到该地来的，或经商或出差，因此要在火车站和机场做广告，在主要的宾馆酒店也做些推广，让经常来的人知道项目，进而了解项目；
3、找些全国连锁的中介机构合作，利用他们的客户群资源；
另外，网站的设计太差了，同当今地产的设计水平差距太大，有必要请个好点的设计公司重新设计一下，如果项目的推广资料也这个样子，那形象上的问题就大了，应该注意一下。 五一同志果然下功夫了，海天艺墅项目卖点很多。只不过你没找准目标群体，我同意楼上策友的建议！
海天艺墅项目目标群体为高端客户，你可以在这方面下点功夫！ 留个电话
回复 1# 的帖子
1.异地营销？？？这个词是你们公司策划部门给出的还是你定上去的？从你给的资料来看我只能说你们公司钱太多了！做好了项目以后不见销售成绩，推给是异地营销这么个原因，没有市场调查？够拽！好了，你发贴是要求支招，有一点愚见供参考（如果照做必然可以解决实际问题）！有钱到如此地步，一来就做别墅，况且地利优势十分明显，紧邻教授别墅区，那就容易打造高素质的氛围，解决了有钱人的这个‘小小的基本要求’外再让他们感觉的舒适就OK了，在去你们别墅的路上做些项目，不会怕投资吧！？很小的一个环节，但可以改变你们的营销状况，不要只是为别墅而别墅，要赚有钱人的钱一定要让他们从一开始就对你们的别墅刮目相看，从一开始就对你们的别墅感到惊叹！至于在一路上该怎么做，投资力度和资金最终决定权在你们公司策划部和投资部，你的意见可以影响他们的话 放手去做，以在下多年来研究这个领域的经验来看，路途中的一切把他当成是项目来重视来做的话，你们不光能成功销售而且可以给你们公司在知名度上带来意外的惊喜！ 不太客气的说LZ基本还是个门外汉 比较赞同3楼的，所以就不多说了
浏览了一下你们公司别墅的效果图，与项目的定位差得太远了。如果是外地客户的话，第一眼基本不会产生深刻的印象。对于别墅项目的销售，视觉感官是很重要的，建议聘用专门的策划公司在各项宣传上做一下设计。
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