henrrywang 发表于 2008-4-22 18:33

才销售了几套!哎!愁人!!!

们是一个新城区的别墅盘,一个由联排双拼叠加构成的50亩纯别墅社区,一套房子总价100万左右!

优势:新城区第一个开发项目,纯别墅社区,交通便利,区位优势明显,连接老城区,新城区和另外一个新区.建筑采用的是退台式设计,大开间,有采光井或者采光室,根据领导要求定位为北美现代风格.

劣势:3万平小盘,营销费用非常低,公司资金压力也很大.说是靠山别墅,但是靠的是山北,而且山上有军用雷达站,小区西面的山有坟子分布,小区东面是联通发射塔(想哭).小区50亩的地容积率做到了0.8,楼间距非常小,前面住户都能给后面的伸手递酱油(稍微夸张一下啊!!!)园林找的上海一家小公司做的,马马虎虎,不指望了.会所基本没有.物业管理一般般.(要是吹嘘一番我还是会的)

如此以后,我从前期宣传就走大框架的宣传:::领袖新城,北美庄园别墅.强调的区位优势和楼盘的档次品位更多一些.
因为最近公司缺钱,就以销售会员卡的形式筹钱.前期是想到了6月才销售的,但是改到了4月,措手不及!!!匆匆做了3次报广.来得人不少,去工地的不少,但是有意想的去工地后就不想要了(工地现在楼体施工阶段,园林什么都没有做,考虑到销售过早,消费者没有看到实在的产品,而不敢去花几十万买一个会员卡)
这几天领导知道一个"第四代别墅"的概念,认为好,非得让我用(我还是想哭),说是要用上第四代别墅吸引眼球.关键是各位兄弟能有多少知道第四代别墅概念的???说让我想想自己和其他楼盘不一样的地方.我想来想去就是一个区位和建筑的形式比较新颖,其他的真的没有了.
怎么用第四代别墅去宣传,我现在心理没有想法.大家帮帮忙啊!!!

小弟在此感谢了!!!

淡淡烟味 发表于 2008-4-22 19:34

这样的地方亏以前做定位的时候能想得出来：做纯别墅项目:lol
我觉得应该叫花园洋房还差不多。
已成事实，多说无用。既然炒作的是纯别墅区，那就应该懂得别墅卖的最主要的东西是什么。
住得起别墅的人不是像我们一样的工薪族，也不是一般的企业的中层领导，他们对于基本的生活需求已经提升很多很多，上升到了精神层面。因此你们要做的就是先塑造别墅区应有的环境，必要的高贵人士休闲场所是必要的。如果都没有做，那么等着你们的只有一件事：跳楼价大甩卖！

白耳摸丝 发表于 2008-4-22 20:42

对开发商是个惩罚！

让开发商等着崩盘吧。犯N个大忌，还要怎样？:lol

Lenius 发表于 2008-4-22 20:43

同楼上，我也感觉难度很大啊~~~定位不是很准确，外住宅的舒适度应该也不是太高，有可能的话再追加策划一些配套设施吧

henrrywang 发表于 2008-4-25 15:32

前期的规划有错误,但是得靠营销和其他的方式解决啊.还是请众位兄台多多帮忙啊!!!

henrrywang 发表于 2008-4-25 17:35

看在上帝的份上!

xkfc 发表于 2008-4-25 21:17

KFS脑子有病啊

2618046 发表于 2008-4-26 14:02

为何总是在出现要死的时候，开发商才想到自己有病啊。出现问题前，就没想过要预防吗？

wanyi2001 发表于 2008-4-26 15:26

房子做得再好
周边配套环境不好~实在是难以销售
说白了，能住别墅的人，住的不是房子而是一种心情。你们那KFS做个多层或高层还或许会好卖点

henrrywang 发表于 2008-4-28 12:45

前期规划的时候,最高就是0.8的容积率,领导最后居然到处盖房子凑足了0.8的容积率.其实当初盖花园洋房倒是不错的.
弄到这一步,我现在只能走概念:新城区概念,山居生活概念,然后配合园林的概念(园林概念虚构的比较多)
产品是没有办法改的,国有企业.....
只能在产品不好的情况下,去放大优点.还是希望大家多给点意见和想法啊!!!感谢..........

henrrywang 发表于 2008-5-5 21:26

大家还有没有好的意见提供啊?????

guoqchang 发表于 2008-5-5 22:01

有

第四代别墅

guoqchang 发表于 2008-5-5 22:06

你是开发商还是代理商？
营销费用低就直销DS，
全部从新定位做吧！多杀几只肥猪！

所以第四代别墅是最好的，哈哈

沈阳亿人居置业 发表于 2008-5-6 13:32

你可以在这里找找有没有适合的方案[url]www.yrjzy.com[/url]亿人居置业
你的项目在那里啊，本公司专业做广告整合，销售代理。QQ927374348

房守土 发表于 2008-5-6 17:09

第四代别墅的概念起源于北京的一个项目，它是融合我们东方乡村建筑精神的一种别墅形式。是将以前的全盘西化的西式别墅回归东方建筑的一种新建筑理念。我是这样理解的。那么这种别墅的卖点就应当是高绿化率，高的服务标准，较高的配套设施。既然以山村为主题，那么回归自然，回归绿色健康居住是主要的卖点。可以取个有创意的案名，比如某某山庄，你看过电视剧奋斗的话，上面有个项目名叫田园牧歌，意味者在城市里也可以享受到田园版的生活。这就是个很好的案名。所以建议你的kfs做好绿化和配套，还有请家高质量的物业服务公司。这些硬性的东西都做好了，这种别墅才能符合第四代别墅。我是这样理解的，不知道对不对。你参考一下吧:handshake

henrrywang 发表于 2008-5-8 09:52

楼上说的非常好!第四代别墅在当地推广困难肯定会很大,光是概念炒做时间就会很久,费用会很多.绿化将就可以,而且是靠山的别墅,问题不大.我们的别墅盘就是叫做XX庄园.
小区没有配套(有一个很小的会所),物业公司更不用考虑了,用的是我们开发商自己的物业公司(我们有自己的28层写字楼).
关于第四代别墅,我认为是西化的建筑形态融合中国的文化的一种建筑理念.但是也有听说过一个"新自然主义"别墅的概念,强调的是建筑结构语言与新材料结合,溶于地景规划,生态复原,精神文化与一体的多元化、自然、人文景观的住居环境.
这个概念可能更直白一些,包容了第四代别墅的概念.

xiuxiu0407 发表于 2008-5-8 11:36

问题是用了第四代别墅概念就可以解决销售问题了吗？没有实质的改善是不会好销的。老板不配合，瞎指挥，等着滞销吧。

你现在要考虑的是，如果用了钱去宣传第四代别墅，还卖不好，怎么向老板交代？

henrrywang 发表于 2008-5-8 14:33

要是老板什么都不管也好,什么都管我不要问事也好,关键是领导要把自己的思想灌输到我这里,让我去执行.......
呵呵!领导人非常好的,工作上专制一些.
现在主要是请各位同行帮忙想些招,度过难关!

henrrywang 发表于 2008-5-9 08:42

自己顶起来!!!

firstfan 发表于 2008-5-9 09:00

我们销售的别墅正面临同样困境，正在改善绿化、会所、景观及周边环境。
销售已无限定推迟，关注这个问题，还请高手解疑！

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