高手云集啊~~~~看看也是收获啊~
呵呵,客户需求什么,你就给什么只算初级
客户潜在需求什么,你已经知道且能引导和提前满足才算中级
无中生有则是更高层次的
建议你先了解下对手的卖点
再回头把自己的卖点理一下(突出一两个)然后拼命的吹-----引导客人来
然后就是现场的包装和销售了
可以弄个体验式销售,试住一晚等,如果环境真的不错,有星星和月亮的陪伴,有能销售出去了
工地开放日暨开发商\施工单位\物业公司汇报表演晚会,吸引已经买的人有信心,他可以带些朋友来(潜在客户)
后期物业很重要的,要认真对待
前期宣传是什么目的？
吸引客户，让其去现场看房子！
但是产品没有卖相，宣传越广泛，去的人越多，流失的客户越多！
所以，还是认为要做好内功，做好产品！！！
1.先提高佣金的比例,提高销售人员的积极性.
2.发射塔最好弄个权威的报告,再准备个好的说辞.弱化辐射带来的影响.
3.有关风水的说辞也要准备一下.
4.客户定位在爆发户,还有就是比上不足,比下有余的眩富,爱面子一族,毕竟是别墅,代表的是一种身份.太高端可以放弃,这样的硬伤真正有品位,有钱的,我觉得不会买.
5.做个特价房,吸引眼球.(主要是位置差的,这样不会有什么影响)
6.会员卡太贵了,最好改改.
7.绿化什么的加紧做,样板房最好能做出来.
..........................
销售过程中发现,发射塔不是问题,风水也不是问题!会员卡改成10万入会优惠一万房款.
老带新也正在推,送物业费用,装修,家电等等!
买别墅的考虑的是价格,绿化,户型,花园,景观,绿地等等!
但是现场看房之后,由于现场没有任何包装,样板段没有做,一棵树都没有(外围景观还是不错的)
所以成交量上不去.
现在卖点的提炼无非是品位,地段,环境!
宣传主题:领袖新城,北美庄园别墅.
(景观\园林\户型等等现在宣传还是比较早,现在只是前期蓄势)
还有没有其他的卖点?大家帮忙想想,杜撰出来的也可以的!
继续顶起来！！！
可怜的楼主,被猪头上司瞎指挥....
可怜之人必有可恨之处！哈哈！
论坛开始冷清了!!!继续顶起来!!!
凡是买别墅的,都是有钱的,而有钱又有品味的,则并不多,可以从安全方面加大宣传力度,成为主攻方向,其他所有优势都变成从属,让这里,变成每一个客户自认为的最安全的堡垒.
在配套设施上上增加一些情趣方面的,是整体环境并不严肃,感觉宽松活跃.
空间狭窄既然无法改变,那就采用封闭的方式,加强安全感,增强主题.
小区西面的山有坟子分布,看能不能采用种植大树的方式遮掩一下.
聘请最好的装修设计公司,样板房的装修以新颖的颜色抓取客户心理,让客户感觉如同进入一个真正的世外桃源.
感觉:
1.尽快的重新定位.
2.客户群与推广方式重新做,不知道是不是,你们现在来现场的客户并不是你们真正想要的或是要买你们房的客户,吸引错了,在现在的容积率与品质下,更像是洋房概念.现吸引的是高知阶层.不是洋房客户.
3.利用周边资源,不论是旅游概念还是什么,需要将项目唯一性体现出来.
4.注意:千万不要走行销.
一点建议.
第四代概念好多从业人都是泛谈，更别提客户的认可了
北美殖民风格也没什么吸引客户的，郊区乡下的基本不认可
早知道密度和容积率 这样子就得好好规划
给你个概念
里弄式 江南别墅就可以解决这些问题（上海石库门）
回头发照片给你看
目前也可以走魔术空间的概念
看了版主的内容，也看了大家的分析，都说的很好，从楼闰的内容来看，这个盘还不是很困难，为什么呢？想想，在发卡当天有那么多人去看，说明有客户关心这个盘，有客户想在这里置业，不然，那些老板有病跑过去看，既然有客户，有市场，为什么没有成交呢？我分析有几点（也是看了大家的文章想到的）
1、配套跟不上，没有广告宣传内容说的那么好
2、工程跟不上，客户去了没有什么东西看，绿化做，样板间没有做，让客户什么呢？看土地吗？这对老板来说不可能的，因为他们都比较了解市场信息。
3、前期规划有问题，有问题就要改，可以分析一下客房客户为什么不成交，针对客户调整宣传
4、内部沟通有问题，老板说什么你做什么，那还请你做什么？你是做工作，不是当老板的手脚，如果你自己认为你只能当手脚的话，那我们就不说你了。
本人建议
1、好好分析现有客户，那些是可以成交的，列出来，一定要成我
那些是有很大意向而没有购卡的，列出来，分析原因，针对宣传（可以采取直销模式）
那些是没有希望的，他们能要看房子，就说明说明的要求，但为什么不在这里置业，好好调查一下，先解决这些问题，在针对宣传。
2、销售部内容可能还有点问题，对自己的产品不是很了解，建议再培训培训，要让客户了解你的项目，首先自己在了解，不公要了解，还要能说出一个理由来，对竞争对手也要做到这样。
3、和老板好好谈谈，谈谈现在的情况，把你的分析给老板看，让他了解真实情况情况，提出 你的建议，不要老板说什么你做什么，他有时没有你想的多，没有你想的深，老板都是日理万机的，你要发挥你的才能。
4、工程上一定要跟上进度，什么东西现在要做（绿化、园林），佬什么东西可以拖一下，自己要清楚，建议一下老板，让他知道你做这些都是为了销售。
就这么多了。个人意见，不好之处请谅解！
:hug: 这个KFS很有胆量，同时也没思想
第四代别墅？？
概念型的东东啊~~~~
忽然想LZ你看这样行不行？
你做地产第一人，提出第五代别墅！！
具体内容和你项目一样，把你的项目设定成第五代别墅的原型包装起来。
不好搞啊 定位出现了严重问题
说到底的都是要钱的阿！！！
现在没有钱，还要出效果，怎么办呢？？？
国有企业，内部比较乱！
领导很少听意见，想得比较多，畏首畏尾！
继续痛苦中！
看来真正按照别墅项目的销售方法去做可能不行了，得换种心思维看能不能弥补一下，在做好项目品质的前提下，多多做一下销售上的技巧。。。。