遭遇一样~
本人现在手上有和LZ差不多的情况.产品硬伤过多,不能挽回.广告费用少的可怜,只好采用小众营销或者说是圈层营销.
但一直困惑与客群在哪里并采取哪种方式把信息传递出去.
上面看到发传单的办法,实在不敢采用.
是否可以联系其他渠道
是否可以利用现有项目合作银行的客户资源?如:招商银行金葵花客户等等,个大车友会,汽车4s店等等
反正就是整合手上所有能其他合作伙伴的资源,进行点对点的营销?
不知可否!
我是异界幻影 请记住我的名字
你可以给我 联系 13693756050 24小时开机 我们当地的4S店已经全部联系了,但是只局限于放置我们的楼书.个人承认楼书做的一般了一点,实际内容少了一点,虚的比较多(楼盘只是建设之中),可能不是够吸引人.另外,我还是认为做现场推介会的形式会更好一些.去一些效益好的企业或者是机关单位,还有就是靠人脉的传递.单纯的广告可能只是树立楼盘形象,起不到促进销售的作用.
比较赞成39楼的说法.感谢39楼的详细评述!你对目标客户分析十分准确犀利,再次感谢!!! 先做样板区域景观和样板房 项目已经这样了，现在首要的是则么把房子卖出去
卖房子首先找到客户群体与你们项目本身的一个结合点（也可以说是当初的定位、卖点）
然后放大卖点，高调宣传（既然做高端产品应该越高越好），同意楼上观点，千万别降价，但可以通过
增加附加值来吸引顾客，比如送花园、车库、装修等空间，来降低总价，容易让客户觉得物超所值，
如果可以的话坟子尽量也做些规划 同意39楼观点，我再做点补充。
建议延长项目销售周期，分阶段进行市场推广，同步进行小区绿化及配套建设。
对潜在客户进行细分，前期宣传配套成熟前的投资概念；
中期在引导投资的同时，增加产品附加值，掀起销售热潮；
后期在景观绿化效果呈现之时，整盘推出，倡导品质生活理念，
并适当提价，既迎合升值的心里预期，又契合业主高品质小区的心里需求。 我认为有得做，看你怎么说，至于第四代别墅还是什么其他说法应该也可以的，但是你们一定要挖掘能够符合这种说法的深入卖点，及时这样的产品也一定有优势，我之前做过一个比你这还烂的项目一样可以做，盘好大家都会做，不好的时候就要用非常规手段，有时间聊聊吧！[email]leo200802@126.com[/email]邮箱 优势:新城区第一个开发项目,纯别墅社区,交通便利,区位优势明显,连接老城区,新城区和另外一个新区.建筑采用的是退台式设计,大开间,有采光井或者采光室,根据领导要求定位为北美现代风格.
RT：产品认识不足，产品优势本身如楼主所说的话，绝对的不足。觉大多数客户可能看过的物业多，懂的并不多。大开间的是商铺。采光井换内庭式设计是不是好很多。忽悠吧，这个懂标准的人不多的 产品优势很多，区位，交通，环境，规划，设计，园林，建筑，户型，配套，物业，价格等等都有优势可以提炼！
但是要突出部分卖点．
还是赞成３９楼的！确实专业！
最近的营销走的是人脉宣传，效果非常好，是比较行之有效的手段．
各位弟兄多多帮忙啊!多提意见! 顺应市场形势，转变营销方式
汶川地震发生后，人们对住房的消费理念发生了很大变化，购房者无论是投资还是消费，都会把住房的抗震能力、居住安全性作为其购买选择的首先条件.
鉴于此，当顺应形势将以往的营销重点由财富、升值、尊贵、生活方式转换等传统卖点，转向工程质量、科技升级、建筑安全、抗震等级、以人为本等方向上来，注意宣传角度和推广方式，将体验营销、事件营销和口碑营销等上升到新的高度。 个人感觉啊,突击一栋现房出来先,做个样板房,把周围的绿化尽量搞的完美一些,甚至可以配上一条大狗,很温顺,漂亮的大狗,把整个样板楼周围全部围起来,有客户来,就带着去看,你自己想,很杂乱的工地,结果,猛然间有这么一处所在,一进去,眼前豁然开朗,和外面有天地的差别,漂亮,高贵的牧羊犬.从别墅里摇着尾巴出来迎接你们,那是一种什么样的感觉,还会在乎很多吗?,最主要的是视觉上的冲击.. 个人认为:
1、吃象不好；用几十万来买卡与直接定房差异不大，阻碍了客户下订的信心；
2、自身信心不足，不断更迭卖点，只有让客户感觉到你们的恐慌；
建议：
1、继续加强地段优势的宣传，从交通的便利，品味生活的身份等点阐述；
2、加大售楼中心人员的服务培训，提高服务意识；
3、有意识的加强开发商实力的宣传，对工程进度，绿化进度等做出承诺，以解除客户心理的介蒂；
4、抢出部分房屋的工程进度，做出样板； 有没有不花钱可以推广的方式?
或者少花钱?
老总说你不花钱卖出房子才叫本事!
花钱卖房子就和别人一样了,突出不了自己了!!!
我无语!现在只能靠广播和网络推广,其他的没有营销费用! 自己继续顶起来!千万不能沉了!!!
成也萧何、败也萧何
[color=Red][size=6][font=楷体_GB2312][size=6][/size]俗话说的好，成也萧何败也萧何。所以从头到尾看完各位的意见后，也想把自己的一点点想法说说。希望能给LZ点帮助就很欣慰了。为什么用这个题目，原因很简单，项目是领导定的方案，而且按照你所说的提出：第四代别墅这个概念也是贵公司领导提出的。试想可否问下为什么要提出这个概念，提出这个概念和自己本公司的项目是否有真正的契合点、针对WHO来提出的这个概念、怎样把这个概念能够送达到能来购买自己项目的客户当中呢。
我觉得一个当领导的不应该只顾提出概念而不去想我刚才提过的那些问题。（当然也许这并不是他们份内的事情）
不过，事有两面，个人觉得既然概念已出，那你可以就围绕着这个概念来从侧面教训下领导，或者可以说是告知下领导什么是：第四代别墅。你可以自己草拟个方案，就要把自己现在的产品如何如何做到第四代别墅的形态来示人（里边要大胆的预测费用问题）。这样做的目的是如果能按照你说的计划做，那好，我们销售的时候就可以理直气壮的说我们是：第四代别墅。如果领导或者公司不出费用来做，硬要把土豆当地瓜卖，想问问，不花钱哪来的甜味！！
木已成舟。那就在现有的产品上做足工夫，可以将心比心的想想如果要是贵公司领导一次拿出个几十万的话，看见什么东西才能叫他们动心呢？产品没有，规划没有，物业更是离的八杆子远，凭什么给你几十万叫你先花着。因此，个人觉得要先做个给那些客户拿出几十万的东西叫他们看的见，拿的放心。你要是做的好的话，拿几百万是问题吗？关键是你做的这个东西值不值几百万！
至于营销手段方面：一定是不花钱还想多办事了。那就找一些简单、直观、廉价、见效快的，因为不了解LZ的项目在哪个城市，但是我想一个做别墅项目的开发商来说花个万八千的应该不算钱吧。那就找到当地最最繁华的地方和通向项目的主要道路上摆放拱门。用鲜红大打字把你们的重新提炼的卖点来告知消费者。至于直销，我个人认为不是一个会很降低楼盘档次的营销手段，关键是看你要怎样去把这个手段说的天花乱缀。
有了宣传，就要有可供宣传的产品，再穷也要把面子工程干好吧。（不全干好还不能先干一小块？）
至于卖点我看见有位朋友的一句话不错，因为你项目的硬性资源方面来说这个比较切合：“隐入山林但又与繁华只隔一隅，远眺凡尘俗世”
想想他们来买的目的是不是要告别每天的世俗纷扰，还自己一个清净之地呢。
呵呵 还想说些 不过手上有活要干。回头再发。 个人意见： ：）[/font][/size][/color] 服了56楼,本来好好的一篇文章,非要把文字放那么大,还搞个红色
最土的就是满篇中文突然来个"针对WHO":L :L 容积率那么高，园林绿化更好做好了，不然怎么还能有别墅感觉？
第四代别墅，这些概念太多了，其实吸引不了什么人
所以还是产品品质最重要，来的人留不住就是这个问题
回56楼
[size=1][size=2][size=3][color=Black][size=4][font=黑体]成也萧何、败也萧何俗话说的好，成也萧何败也萧何。所以从头到尾看完各位的意见后，也想把自己的一点点想法说说。希望能给LZ点帮助就很欣慰了。
为什么用这个题目，原因很简单，项目是领导定的方案，而且按照你所说的提出：第四代别墅这个概念也是贵公司领导提出的。试想可否问下为什么要提出这个概念，提出这个概念和自己本公司的项目是否有真正的契合点、针对WHO来提出的这个概念、怎样把这个概念能够送达到能来购买自己项目的客户当中呢。
我觉得一个当领导的不应该只顾提出概念而不去想我刚才提过的那些问题。（当然也许这并不是他们份内的事情）
不过，事有两面，个人觉得既然概念已出，那你可以就围绕着这个概念来从侧面教训下领导，或者可以说是告知下领导什么是：第四代别墅。你可以自己草拟个方案，就要把自己现在的产品如何如何做到第四代别墅的形态来示人（里边要大胆的预测费用问题）。这样做的目的是如果能按照你说的计划做，那好，我们销售的时候就可以理直气壮的说我们是：第四代别墅。如果领导或者公司不出费用来做，硬要把土豆当地瓜卖，想问问，不花钱哪来的甜味！！
木已成舟。那就在现有的产品上做足工夫，可以将心比心的想想如果要是贵公司领导一次拿出个几十万的话，看见什么东西才能叫他们动心呢？产品没有，规划没有，物业更是离的八杆子远，凭什么给你几十万叫你先花着。因此，个人觉得要先做个给那些客户拿出几十万的东西叫他们看的见，拿的放心。你要是做的好的话，拿几百万是问题吗？关键是你做的这个东西值不值几百万！
至于营销手段方面：一定是不花钱还想多办事了。那就找一些简单、直观、廉价、见效快的，因为不了解LZ的项目在哪个城市，但是我想一个做别墅项目的开发商来说花个万八千的应该不算钱吧。那就找到当地最最繁华的地方和通向项目的主要道路上摆放拱门。用鲜红大打字把你们的重新提炼的卖点来告知消费者。至于直销，我个人认为不是一个会很降低楼盘档次的营销手段，关键是看你要怎样去把这个手段说的天花乱缀。
有了宣传，就要有可供宣传的产品，再穷也要把面子工程干好吧。（不全干好还不能先干一小块？）
至于卖点我看见有位朋友的一句话不错，因为你项目的硬性资源方面来说这个比较切合：“隐入山林但又与繁华只隔一隅，远眺凡尘俗世”
想想他们来买的目的是不是要告别每天的世俗纷扰，还自己一个清净之地呢。
呵呵 还想说些 不过手上有活要干。回头再发。 个人意见： ：）
听则改之,对于 把字体弄大是因为我在做PPT 结果把文件搞混了 哈哈 以后多多注意.[/font][/size][/color][/size][/size][/size] 所谓制造概念，还是要根据项目自身的特点。第四代别墅的概念对于我们的项目来说，比较高远一些！一个只是接近封顶的别墅项目，项目周围任何包装都没有，样板段也没有，凭什么去吸引消费者去购买？（现在消费者越来越挑剔了）
所以我还是坚持自己的思路：领袖新城---纵横山水---演绎北美！
虽然说比较通俗，但是切合项目实际。项目的最主要卖点就是区位和环境。
渠道方面车友会，银行卡（准备做建行汽车卡），直邮通、商场等等都是可以做！主要就是利益的互换。呵呵，一个小的别墅盘，可以拿出来的东西还是少一些。
样板房装潢可以和建材公司和家具城等等联合做！降低成本。到时候搞个业主团购，拿来回馈就可以了！算算能够省几十万的费用。
摆放拱门的形式没有操作过，不知道市政让不让坐，或者以什么形式做？还想请教一下楼上的兄弟！
现在已经不敢做任何的推广！项目不具备卖相（和普通住宅营销上有很大差距，别墅需要很好的现实产品），所以既有客户来到现场看房后流失量非常大！准备等到内功做足了，样板段成行了，正是推广项目！
各位兄弟姐妹有什么高见都可以拿来讨论！大家切磋切磋！！！