北京商业地产项目个案分析
龙德广场：主力店先期开业造势从地铁13号线立水桥站下车，步行十余分钟，龙德广场便赫然出现在眼前。11月8日下午，虽然风沙不时从龙德广场北测的工地上卷起，但依旧有不少过往的居民会停下脚步打量这个项目。
对于奥北众多大型社区的居民来说，这个即将面世的大型商场确实罕见。一位住在天通苑的居民告诉记者，虽然不远处的西单购物中心、世纪联华等商场完全可以满足自己的日常需求，但他还是对龙德广场充满期待。“以后也可以在家门口逛逛大商场了。”
目前项目南侧10万平方米的部分已经被家乐福和百安居两大品牌商户租下，并已于2007年8月提前开业。“家乐福开业那天，超市里黑压压全是人头，甚至连玻璃墙都快要被挤破的感觉。”一位当地出租车司机向记者描述龙德广场的“预热”场面。
虽然时间已经过去三个多月，开业盛况早已不再，但广场南侧400余个停车位全部被私家车占满，也能让人感受到一丝余热。相比之下，广场北侧则是另一番景象：工人们正在铺设地砖，入口上方“翠微百货”的标志格外突出，国美、浩沙的商标也被贴在了最显眼的位置。据商场一位招商工作人员表示，目前主力店招商基本完毕，下一步将进行散商的引进。
由于项目未全面完工，记者无法进入商场内部调查。但据上述招商人员介绍，商场提供开间的面积从30到1000平方米不等，可根据租户要求进行拼接。“由于还在招商初期，供租户选择的空间很大。”
从经营分部方面来看，龙德广场地下1层为餐饮和超市，地上1层为翠微百货，2层主营服装饰品，3层为运动品牌，4、5层主营餐饮、家电和休闲娱乐项目。1层租金水平约为20元/平方米/天，2层为15元/平方米/天。翠微百货开业时间暂定在明年元旦，其他商户也将在春节期间统一开业。
未来总人口预计达200万的奥北，商业配套一直较为缺乏。与其他项目相比，龙德广场23万平方米的体量和较为靠前的开业时间都使其占到先机。而紧邻立水桥站和多个公交车站也使龙德广场成为奥北居民的“邻居”。记者在现场遇到某知名咖啡品牌一行考察人员，他们对于龙德广场的评价简短而直接：“肯定会火。”
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地理位置：昌平立水桥北天通苑
运营商：北京龙德置地有限公司
商业建筑面积：23万平方米
销售状况：出租 保利金泉广场：等待奥运黄金期
北京奥运会带来的商机不言而喻。虽然15天的时间并不意味着商家会赚得锅满盆溢，但依旧没人想错过这个黄金时刻。于是抢在奥运会前开业，成为许多商业项目的头等大事。然而，这一任务对于奥北核心区20万平方米的商业体——保利金泉广场来说，恐怕不是那么容易完成。
从地铁5号线大屯站步行5分钟，便可看见在建中的保利金泉广场：数十根十余米高的朱红立柱一字排开，使得这个商业项目醒目而气势十足。但让人略感惊讶的是：这个周四的下午整个项目却一片死寂，既看不到进出的车辆，也没有劳动的工人，只有入口处一脸严肃的保安人员。项目外一块“诚聘90名保安”的广告牌，不禁让人联想起近日沸沸扬扬的“按揭风波”。
自从2006年开始，围绕着开发商和业主之前的各种纠纷就使保利金泉广场负面新闻不断，20万平方米的商业部分工程也是进展缓慢。附近路人告诉记者：半年来商业部分并没有十分巨大的变化。在项目现场，记者看到商业已经完成封顶，但密密麻麻的脚手架表明这个项目还是个“半成品”。
在项目租赁处，记者见到了项目的沙盘：20万平方米的商业主要由2栋6万平方米、4层高的集中商业区和2条4万平方米、3层高的大型主力商业街组成。其中一栋集中商业区用来经营百货，另一栋则是集服装、餐饮于一体的购物中心：1至3层经营国际知名服装品牌，4层以休闲娱乐为主。两条大型商业街的1、2层则用做服装步行街，3层主营餐饮。
据租赁人员介绍，保利金泉广场所提供的开间面积从50至1000平方米不等，可以满足各类商户的需求。当记者提出看一看商场内部的效果图时，租赁人员表示内部格局还未确定，租金水平也要等一个月之后才有答案。
对于开业时间，租赁人员表示目前并没有明确的安排，“只能保证在2008年3月左右将店铺交付给商户，而商户自行装修后开业时间应该可以赶在奥运会前。”值得一提的是，整个商业将不采取统一开业的方式，开店时间将由各商户根据自身情况决定。
“这么大的面积由商户自定开业，简直就是‘放羊’，想要在奥运会来临时形成商场全面运营将十分困难。”一位皮鞋经销商对此十分担心。
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地理位置：朝阳区亚运村大屯路
运营商：北京政泉置业有限公司
商业建筑面积：20万平方米
销售状况：出租
平均租金水平：未定
开业时间：2008年3月
商业定位：区域商业中心
规划业态：大型住宅社区的商业中心，包括超市、服装品牌、餐饮
西单大悦城：“傍”上京城核心商街
西单和王府井，究竟谁才是中国第一商业街？长久以来，这是一个为人津津乐道的话题。但无论结果如何，这两个北京最核心的商业中心都面临着改变：王府井的翻新改造如火如荼，而西单也正等待着全新元素的注入——体量11.5万平方米的西单大悦城(原名西单mall)——由中粮集团巨资打造。11月6日，记者来到西单大悦城所在地，虽然整个建筑已基本完工，但四周的脚手架和高高的围挡却表明项目面世还需时日。一位工程人员表示：项目正在进行工程的扫尾和清理，几天之内便可完成。而围挡上一块招商牌也赫然写着：西单科技广场将搬至身后西单大悦城5层，预计2007年12月28日开业。
放眼整条西单商业街，西单大悦城位处“黄金”位置：南临君太百货，与中友百货和西单商场隔路相望，是高档商业聚集区的中心。相比其他商场，西单大悦城20.5万平方米的巨大体量引人注目，其中商业部分为11.5万平方米。
“希望新商场能有一些新鲜感。”当记者采访路人对西单大悦城的看法时，一位手提购物袋的时尚女孩给出了这样的回答。“品牌雷同、缺少新鲜感”是西单饱受人们诟病的地方，不知道西单大悦城能否解决这一问题。
据记者了解到的情况，目前ZARA、Bestseller、Sephora、日本UNIQLO、英国NEXT等20余个国际一线品牌与大悦城签署了入驻协议，预计未来将有350多个知名品牌进驻，其中有30余个品牌是首次落户北京。
对于租户的选择，西单大悦城十分挑剔：既要符合年轻人的喜好，又要有较高的档次和知名度。项目招商工作人员告诉记者，商场每平方米日租金高达30元，对于商户也将采取租金与倒扣流水两者取高的收费方式。目前招商工作已接近尾声，开业时间将在今年圣诞节之前。
作为北京第一个城市mall，西单大悦城确实与许多商场有很多不同之处。虽然具体的经营布局还未公开，但可以肯定的是：未来大悦城地下1、2层将成为单为年轻女性打造的购物空间；6至8层将成是一个面积达3万平方米的饮食娱乐中心，包括各类餐饮品牌、数码影院、游泳池、SPA沙龙、健身会所和大型游戏中心等。
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地理位置：西城区西单北大街
运营商：中粮集团
商业建筑面积：11.5万平方米
平均租金水平：30元/平方米/天
开业时间：2007年12月
商业定位：城市Shopping Mall
规划业态：国际一线品牌专卖店、电子广场、休闲游乐、特色餐饮
优唐：交通拥堵是最大“软肋”
位于朝阳门外大街的优唐生活广场，可谓“占尽了地利”，出朝阳门地铁站往南仅百余米、绕过丰联广场便可以到达。不过，在朝外大街与项目之间屹立着丰联广场，是优唐目前地理位置上的惟一缺陷。11月8日上午，记者在项目现场仍可听到施工“叮叮当当”的敲打声，项目已被防护栏包围，上面写着鼓动人心的广告词：“零时差国际消费体验，繁华不息”。一位关注该项目的业内人士表示，项目的施工相对较慢，目前外立面还没有建好，“可能是因为开发商的资金实力不够雄厚”。
放眼项目四周，分布着众多写字搂和住宅，北有泛利大厦、联合大厦、人寿大厦等写字楼，南有京华豪园、怡景园等住宅社区，以及优唐本身的酒店式公寓和普通公寓的居住者，都将为商业体带来一定的人流量。
据项目招商部经理张辉介绍，优唐一、二期商业面积共为11万平方米，一期7万平方米为主题商业，大约明年7月份开业，公寓入住时间则要晚一些。张辉表示，由于项目采用只租不售的方式，所以无法接纳投资客的投资。
由于项目尚未完工，记者只能从招商人员给出的楼层图上大致看出业态分布：地下1层为餐饮、精品超市、游戏中心、电影院，地上1、2层为品牌专卖店，地上3、4层除了专卖店以外，增加了娱乐区域，地上5层则为高档餐饮和酒店，地上6层为宴会厅、泳池等。
“目前项目租金最高的1层约为25元/平方米/天，其他楼层租金低于这个水平，餐饮的租金比较便宜一些。”张辉说。
一位在附近上班的白领人士对优唐的餐饮比较期待，但他表示，购物可能不会选择这里，“因为堵车比较厉害，并且附近没有其他大型百货店，选择的余地相对较小。”
“这个商业体应该能火起来，地理位置这么优越，业态定位也没什么问题。”一位商业顾问公司的工作人员如此评价。
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地理位置：朝外大街丰联广场南侧运营商：北京兆泰房地产
商业建筑面积：一、二期共11万平方米
平均租金水平：20元/平方米/天开业时间：2008年7月
商业定位：城市购物中心
规划业态：大型百货店、国际品牌专卖店、超市
第三极：文化牌难扶“阿斗”
在北京这样一个shopping mall层出不穷的城市，“一站式购物”似乎瞬间成为各大商场的统一口号。然而，从商业专家到普通消费者，却不约而同地开始呼唤“特色商业”、“个性购物”。从这个角度来看，第三极创意天地的文化消费路线应该是颇具前途的。加上位于商业发达的中关村核心区域、毗邻北京高校圈，更不用说以“全国规模最大、服务最人性化”的书局作为卖点，第三极似乎没有不火的道理。
但就是这样一个被称为“善变、前卫、充满创造力”的商业项目，让商铺租户们迷茫不已：为什么消费者的口碑不错，自己却会在这里赔钱。
蒲金秋于今年3月租下了第三极2层c005号商铺，经营江南水乡文化服装。“但开业半年多来生意一天不如一天，明年3月租约到期我就要退租了。”
在蒲金秋看来，生意的冷清要归咎于第三极方面对商场的经营不善：“原本承诺的购物卖场，现在却当成走廊，根本就没有客流。”蒲金秋所说的卖场，是商场2到4层的中空地带，如今每层只有几家30余平方米的小型店铺在经营，确实与“卖场”相去甚远。
一家饰品店的店员告诉记者，平日里入店的客人非常少，周边的学生和上班族只是到地下1层美食城就餐，即使周末也都是奔着书局而来，经营自然惨淡。“2至4层很多店铺从商场开业起就空着，人气怎么可能会旺。”
记者在第三极1到7层转了一圈，除了1层和4层以上的书局，其余几层店铺开业率只有近5成。虽然没能从第三极方面获得确切的空置率，但根据目测，整个商场的空置率不低于40%。
“商店式的书店，特色小店很不错，环境非常好，主要是人不是特别多，是个打发时间的好地方。”一位顾客这样描述在第三极的感觉。大多顾客对于第三极最大的、也是惟一的印象更多的还是书局，其他店铺对他们而言只是一种调剂和放松而已。
显然第三极的注意力更多地还是集中在自己所推崇的“文化商业”和书局上面，并赢得了消费者不错的评价，但忽略了整体商业的经济效益，这对于其他商铺租户而言无疑是一种灾难。
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地理位置：海淀北四环西路66号
运营商：中关村文化发展股份有限公司
商业建筑面积：7万平方米
平均租金水平：10元/平方米/天
开业时间：2007年3月
商业定位：写字楼商业配套
规划业态：大型书局、特色商店、餐饮
谢谢，好人！可惜我没钱，连顶都不让我顶了
不错 ，支持一个支持
:victory: 支持谢谢楼主啦
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