万科战略与运营相关时文集锦——欢迎持续增加更新——谢绝任何形式灌水
[color=Green][size=5][font=黑体][b][i][u]欢迎朋友们在此贴后跟贴更新万科战略与运营方面的时文，以往年度的请标注年代时间，谢绝任何形式的灌水回帖。[/u][/i][/b][/font][/size][/color][color=DarkRed][size=5][size=5][font=黑体][b]1-“007”人才战略与万科红色“成绩单”[/b][/font][/size][/size][/color]
万科2008年4月8日公布的今年一季度销售额过百亿元的成绩单，引起业界强烈兴趣，众人看不到的则是其背后的“苦炼修行”。
这家公司总能预估到两三年后的业务所需，并不计代价地寻觅合适人选。因为万科相信，房地产公司粗放的管理流程必须修整，这比某一单生意可能带来的利润重要得多。
日前，当掌舵万科上海区域产业化进程的刘爱明升任万科上海区域本部总经理之后，袁伯银也随后登场，成为了上海万科房地产有限公司总经理，负责万科即将全面铺开的装修房业务。袁伯银之前曾任百安居中国区副总裁。时间推回到2002年下半年，加入万科的刘爱明曾为中海地产深圳公司总经理，技术背景雄厚。
刘爱明加盟老东家的竞争对手，成为万科2000年开始的“海盗”挖人行动的战利品；袁伯银入伙万科，则得益于万科新一轮“精英招聘”，也就是之后更名的“007计划”。
去年，上海万科房地产有限公司完成了80亿元的销售额，同年，万科上海区域本部则大体完成了超过160亿元的销售额。
2007年7月，万科将新一轮的招聘行动命名为“007计划”，开始在各个方面引进一批跨行业的跨国公司精英人才。“与专业相关的仍然需要，但是方向需要调整，有一些人才与房地产并不相关，但是我们也需要。例如从去年开始，我们开始寻找流程管理方面的人才，但是前几年，我们对于这一方面还不以为然。”万科集团执行副总裁解冻说。
“房地产行业不可能长期维持高利润率，住宅产业一定会像制造业一样走向充分竞争，所以万科要向制造业学习，学习它们对成本的控制，学习它们对性价比的追求，学习它们对存货的管理，学习它们对营销渠道的开辟，学习它们品牌的建立。”万科总经理郁亮4年前就作过上述预计。
自“007计划”开展以来，截至去年底，万科已陆续引进32名跨行业管理人才。这一长串名单中包括之前在宝洁公司负责ECR（品类管理）的陈东峰，此人入伙万科后，万科单独为其成立了一个流程系统管理部。
在国际合作大量增多的情况下，解冻还积极参与“海外新动力”计划，这一计划瞄准了美、英、日最好的学校。为了让那些不了解中国的“海归”们了解万科，他们不惜派出招聘团队，去说服所需的国外优秀毕业生。在解冻看来，这些人动手能力强，注重人际网络，公司需要用这些海外新势力“增量激活存量”。
“万科相信，利润是这个世界上最靠不住的要素，创造利润的团队能力才是真正靠得住的要素。”北京锡恩公司首席顾问姜汝祥如是分析万科的管理策略。姜汝祥认为，可以从这个意义上来解读万科的“007计划”真相，特别是向制造业挖人的背后意义。
[[i] 本帖最后由 10187452002 于 2008-4-10 21:34 编辑 [/i]] [color=DarkRed][size=5][font=黑体][b]2-万科减法[/b][/font][/size][/color]
2001年，万科卖掉了旗下盈利良好的万佳百货，此举让许多企业界的人士扼腕叹息。这是“万科减法”的插曲之一，通过做减法，万科在新世纪之初由原先的“四大支柱十余个经营种类”，转变为专业的房地产公司。告别机会主义和粗放的多元化，让万科走上持续快速增长的跑道。董事长王石之于万科的意义难以估量。相信“规范做事，睡得着觉”的王石给万科带来健康的成长环境和透明、阳光的品牌形象。有人说酷爱登山的王石每次攀登一座高峰等于给万科做一次“活动营销”，王石的回答是“万科是事业，登山是生活，不要把我当作一个时时跟班的工头”。 [color=DarkRed][size=5][font=黑体][b]3- 十五年磨一剑 万科拐点论[/b][/font][/size][/color]
对手这么说
最知道你的价值的，是你的敌人。而最了解你的，当然是你的竞争对手。王石与潘石屹日前已经成为“拐点论”与“无拐论” 的双方代表，2008年万科身体力行地执行了王石的“拐点说”战略。万科在国内几大重点城市率先掀起降价高潮，虽然王石一直强调万科降价是秉承其快速销售的指导方针，但是SOHO中国董事长潘石屹却认为，降价并非拐点到了。如同彩电行业之前所经历过的“清理门户”一般，潘石屹认为，万科在越来越多的城市发起降价行动，是其利用自己的影响力在市场上清理门户。事实摆在这里：万科敢于带头降房价、敢于面对同行开战，底气缘于资金实力。作为一家A股市场上最受尊敬的大蓝筹股之一，万科的融资能力远远强于国内其他的地产商。趁着楼市拐点时期，降价既响应了国家号召、又迎合了民心、还顺便把资金链紧张的对手给灭了，这等好事，凭什么万科不做？而在这场国家宏调下的中国楼市冬天里，万科失去的只是部分暴利、但收获的却是这个市场的占有率。洗牌之后，楼市的春天迟早会来。
万科自己这么说
同样起家于深圳，同样是A股市场上一言九鼎的大腕，王石比平安的马明哲幸运，因为万科并没想着把楼盖到全世界去，所以万科的竞争对手都在中国大地上，所以在未来的这场“清理门户”战斗中，王石的胜算很大。相比之下，马明哲要从A股融千亿巨资来当大PE、要到国际市场上去抄次贷底、去与巴菲特、索罗斯等大师级别的高手去抢生意，这的确是一项太具挑战的事业。未来的几年时间里，买万科的安全系数高过平安，因为平安此跳的难度系数太高，高到大家心里没底。
100亿、200亿、400亿，以上三个数字是从2005年开始至2007年，万科实现的销售额突破。这个企业目前的战略决定了，接下来它仍将飞速发展，两年内达到千亿级别亦无悬念。
“千亿级的中国地产公司中国从未出现过，应该如何管理？没人知道。”这是最新一期《万科周刊》上采访万科总裁郁亮的文章《现在不是开香槟的时候》。不过，老话又说了“能提出问题，说明对该问题已明白了一半”。万科既然自己能提出这个问题，当然也能解决得了。此时，用金庸的词汇来形容，估计万科的境界已经上升到了天下第一剑客独孤求败的境界了。
回首十五年，万科每一棵“树木”都种得很正确，但大家一直是“只见树木、不见森林”，一直到此次的大降价运动，我们终于见到了“森林”。而此时，万科的竞争对手已经束手无策了。十五年磨的这一剑当然与“十年磨、五年磨”的剑，不在同一层次上。本文所评析的万科的商业模式似乎与一般意义上的商业模式不同，王石打造的是“人”、是“品牌”、是一种“精神”，正是这一点使得万科的商业模式与其他地产股有了本质的区别。 [color=DarkRed][size=5][font=黑体][b]4-坐地生财增长模式行不通了[/b][/font][/size][/color]
3月29日，由清华大学房地产研究所、国务院发展研究中心企业研究所、中国房地产业协会和中国指数研究院共同举办的2008中国房地产百强企业研究成果发布会上，有3位房地产知名企业的负责人谈了对今年房地产市场走势的看法。他们认为，在当前房地产市场观望情绪浓厚之时，房地产开发企业有必要进行理性反思，以适应市场变化。大家的话语里充满着期待和信心。
万科企业股份有限公司总裁郁亮：房地产行业确实缺少理性的气氛
万科的企业发展战略有八个宇“聚焦主流、理性应变”。但有人可能会问，去年万科的战略不是“快进快出”吗?应该这么理解，万科的战略是：在市场亢奋的时候、个别企业“囤地”的时候，万科提出了“快进快出”的开发模式；而在市场发生变化的时候，万科提出聚焦主流，振兴房地产市场的战略。总体来看，在市场亢奋的时候更要保持理性。过去几年，万科在个别地区采取理性定价策略。目前在整个市场向理性回归、个别地区市场出现低迷的情况下，万科表示了坚定的信心，因为房地产业的总体发展趋势是好的。比如在讨论过去十年房地产行业得与失的时候，有人用失去的十年来评价，而我说那是繁荣和进步的十年，为什么这样说呢?可以看一个有代表性的数字：在1998年着手进行住房分配制度改革的时候，中国城市居民人均居住面积大概 18平方米左右，去年达到28平方米，十年提高了近 10平方米的人均居住面积，中国老百姓居住问题得到很大改善。因此，不管怎么说，过去十年是我们民生问题解决最好的时期。
如果理性分析房地产市场，尽管有很多的不足，同时也为解决老百姓的居住问题作出了巨大贡献。万科希望采取“聚焦主流、理性应变”的策略，使房地产市场有更多的理性气氛，能够建设性地探讨一些问题，这样我们行业才能更健康的发展。作为房地产开发企业，我们应该承担起更多的责任来。
北京首都开发控股(集团)有限公司副总经理兼总会计师杨文侃：加速实现两个转变 切实推行四个转型
去年12月27日，首开上市方案获得批准。上市成功标志着首开集团稳步扩张总体战略迈出关键一步，今年是首开集团正式运转的第一年。把握上市融资的契机，实现企业机制、体制的全面创新，既是促进集团主营业务发展壮大的机遇，也是决定集团前途命运的严峻挑战。为此首开集团明确了2008年经营工作的思路，可以概括为“把握一个大局、实现两个转变、推进四个转型”。
第—，要牢牢把握北京举办奥运会的大局。首开集团作为奥运场馆建设的团队之一，要以高度责任感和使命感，推进奥运工程建设，确保各个场馆如期交付运营。
第二，要加速“两个转变”，即实现观念、机制的转变。要坚持解放思想，转变观念理念，进一步增强经济效益意识、竞争意识、危机意识、大局意识；要以风险控制为手段，以利润最大化为目标，建立起科学有方、控制有力、运作有序的经营机制，以股权择权明确为基础，管理最佳化为目标，建立目标清晰、责任落实、管理到位的机制。
第三，要切实推行“四个转型”，从单一依赖生产经营、缓慢增长的方式向产业经营、资本经营方式转变，切实加快战略布局转型，切实完成管理和控制模式的转型。
今年国家继续实行适度从紧的货币政策，土地政策从严，房地产市场的不确定性有所增加，房地产融资压力日趋加大，房地产市场竞争日趋激烈，这对于房地产企业把握新机遇、迎接新挑战提出了新要求。首开要为推动房地产业健康发展、保证北京奥运会的成功举办和北京的城市建设作出应有的贡献。
阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲：坐地生财的增长模式今后行不通了
去年是惊天动地的一年。这一年房价、地价不断上涨，资本市场也波澜起伏。同时，去年也是房地产开发企业战略调整的一年，一些企业从偏重区域性的发展更多地走向全国，二线城市房地产开发已经成为主流。国家的宏观政策也进行了很大的调整，把保障性住房与市场性住房非常清晰的区分出来。所以去年应该是房地产市场动荡的一年，也是房地产业发展最快的一年。
今年，美国次贷危机对于国内房地产市场信心造成了很大影响，在我国继续实行银根紧缩政策、人民币升值，消费者物价指数上涨的背景下，今年房地产市场形势不是很乐观。现在社会上也有房价出现“拐点”的说法。我认为，像去年那样靠囤积土地、外延式快速扩张、坐地生财这样的增长模式今年行不通了。过去只要拿到土地，土地快速增值，就会使房地产企业的利润非常快地上升，今后这种增值模式肯定不会持续。对阳光100而言，我们现在继续保持二线城市发展战略，继续聚焦二线城市中产阶级、青年白领的主流目标客户群。
面对今年的房地产形势，我们有坚定的信心，因为中国城市化的总体趋势没有改变，中国的经济成长还是非常快的，目前的宏观调控没有改变大的基本面。中国有众多的二三线城市在快速成长，一旦进行开发，就可以在更广阔的市场上获得可持续发展，也能够在快速发展的城市化浪潮中获得发展机遇。 [color=DarkRed][size=5][font=黑体][b]5-楼市回暖 苏南万科领创销售佳绩[/b][/font][/size][/color]
阳春时节，万物复苏，遭遇了07年年底系列政策调控，又遇传统销售淡季影响的苏州楼市，开始从低迷的状态中走了出来，区域销量均持上升态势。第一季度，由园区率先举旗，楼市复苏的第一炮正式打响。
与此同时，中国地产领跑企业万科集团公布：一季度销售额过百亿，与去年同期相比增幅达到119%。全线万科产品一季度销售状况良好。而着眼苏州我们看到，万科•金色家园、万科•瀚庭（万科•玲珑湾2）、万科中粮•本岸三个在售项目，为苏南万科在苏州有卓越表现的楼盘。那么，万科地产是如何看待现有市场发展，下一步又将如何动作？
万科表示“市场调整过程中最重要的是心态的调整，而当前市场所发生的变化正是市场回归理性的体现。自住需求比例提高，恐慌性抢购心态消失，投资性购房淡出，住宅企业对于未来过于乐观的预期逐步修正，这些都说明，市场的心态已经逐渐调整到位。”“年初，苏南万科正式成立，这样的整合，正是基于对苏南区域市场强劲发展势头的信心。而同时，在一个良好的市场环境中，开发商则应该把精力专注在提升产品力上。”
据悉，整合后，苏南万科的首要任务是，依据万科建造产品的理念、倡导以产业化为基础的产品模式，通过推进“全面家居解决方案”，引领整个区域享有高品质的精装住宅。并整合各类优势资源，通过与国际品牌战略联盟合作，结合万科20多年建筑理念和15年精装研究，全面升级精装住宅。2008年，苏南万科将实现 80%以上公寓类产品精装修。整合还来自万科内部不同项目之间。苏南万科不再聚焦单项目、个别城市，这意味着万科辐射苏南的战略布局初步达成，核心竞争力逐步升级；意味着其产品、服务的适宜性，将为苏南消费者带来高品质的住宅产品。只有从产品创新、质量、全程服务等方面不断满足消费者需求，提升品牌信任度，才是根本。这也正是08年万科推广精装产品，建立优质精装生活理念的初衷”。
记者同时了解到，接下来，为了回馈与万科风雨兼程的新老客户，苏南万科将在苏州、无锡两地房交会上举办感恩回馈活动，推出多种优质精装产品，期待藉此使更多的苏南消费者享受到全面精装住宅带来的舒适居住体验。 [color=DarkRed][size=5][font=黑体][b]6-万科副总肖莉 首次正面回应全线降价背后策略[/b][/font][/size][/color]
3月伊始，万科东莞房价优惠再创新高，“银行购房团”得到了7折的优惠价格，这是万科掀起降价风潮以来，在二线城市降价幅度最大的一次。
去年11月开始，受降价消息的影响，万科的股价连续下滑，3月5日随大盘下挫之后，跌至20.78元，创去年11月万科股价下跌以来的新低。
在业界的质疑之下，万科高层首次正面回应降价问题，集团执行副总裁肖莉接受本报记者的专访，解释降价背后的万科策略。从肖莉措词的严谨，可以看出万科缜密的逻辑。
《21世纪》：万科东莞以团购名义降价幅度达到30％，是否会同时加速其他开发区域的降价趋势？
肖莉：近期万科东莞运河东项目确实推出了部分较低价位的毛坯房，但所谓30％的价差是用这次推出的毛坯房最低价和之前推出的精装修房最高价进行对比后得出的数据。如果用均价对比，价差大概在20％；再去掉装修的差异，实际价格优惠在10％左右。此外享受这一价格优惠的客户，在付款条件上也有一定要求。
东莞运河东项目这批房屋推出后，市场反应非常热烈，甚至出现连夜排队购房的现象，推出的90多套住宅当天即销售70多套，说明市场的需求依然旺盛，只要定价合理，一定能得到市场的认可。这也让我们更加坚信，住宅市场在经历一个理性回归阶段之后，将迎来更加健康美好的未来。
万科各地项目的定价是当地公司在实现快速销售的原则下，根据当地市场的情况来确定的，各地之间不会相互影响。
《21世纪》：在二线城市开始降价，是否意味着万科正在加大降价的范围，是否意味着在所有开发区域都有降价的可能？
肖莉：万科坚持快速开发、快速销售的经营策略。这一原则，适用于万科有业务的所有城市。万科旗下各项目的具体定价，也是由当地子公司在这一基本原则下，根据当地市场的具体情况来确定。如果当地市场本身发展比较健康，价格与当地自住需求的购买能力相匹配，则并没有进行调整的必要。
东莞2007年价格涨幅较大，是万科进入城市中房价涨幅最高的一个。当市场气氛由抢购变为谨慎之后，价格出现一定调整是正常的，这和它是否是二线城市并无直接关系。
《21世纪》：万科今年楼价普降，珠三角区域降价达到20％－30％，幅度较大，而珠三角是主要的利润产生区域之一，2004年以后几年对业绩贡献都在40％左右，那么会不会影响该区域的利润贡献，进而影响2008、2009年业绩表现？
肖莉：目前珠三角城市主要是深圳、广州和东莞的市场价格出现了调整，调整的幅度最高为10％－15％左右。这几个城市的市场价格过去一年都经历了大幅上涨，因此一定范围的价格调整后，依然具有合理的利润空间，对2008年的业绩不会产生重大影响。而从长远来看，随着住房市场的理性回归，土地市场一度出现的亢奋局面也正在降温。因此实现了快速销售的企业，有机会在合理的价位购入项目资源，对于2009、2010年的业绩是有利的。
《21世纪》：万科股价腰斩，受降价消息影响较大，普降之后管理层是否会担心在资本市场的融资能力下降，股价受创，是否会担心在投资者心目中的形象受损？
肖莉：万科一贯注重和投资者的交流，在17年的上市生涯中，万科能够赢得投资者的信任，靠的就是规范和透明。我们相信只有坦诚的交流，才能获得投资者的理解和支持。关于经营环境的变化和万科的应对思路，在历次的定期报告中，公司都有坦诚的陈述；公司管理层也一直努力通过各种渠道和投资者进行沟通，以便他们能更好地了解公司的运作情况，作出投资决策。
我们也希望借这个机会进一步向投资者汇报我们对市场的判断和公司的战略考虑，以澄清一些可能引起误解的观点。概括来说，公司一直坚定不移地看好中国住宅行业的未来发展，中国是全球经济最具活力的国家之一，同时又处在有史以来最快的城市化进程中，我们毫不怀疑这样一个巨大的市场能为行业提供的发展空间。市场短期内对前期价格上涨过快所做的调整，并不会改变行业长期向上的趋势，反而有可能使行业获得更加稳健的发展环境。
另一方面，快速开发，快速销售，这是万科一贯坚持的策略，并非基于短期市场变化所做出的应对。在利润率和周转率之间，万科一直偏重的是后者。过去的经营业绩已经证明这一发展模式的合理性，今天，基于这一原则所做出的定价策略同样受到了市场的积极响应，这说明，即使在一个调整的市场中，企业仍然可以通过合理的定价挖掘真实需求，在市场的变化中争取主动。基于快速周转的开发和销售模式，仍然具有强有力的刚性需求支撑。
万科是中国首批上市公司之一。万科的投资者中，有许多是长期持有万科的价值投资者。多年来他们一如既往地支持万科，也见证了万科上市后持续17年、阅遍市场风雨和波折的增长。他们对万科的了解和信任，万科职业经理团队一直深存感激。
《21世纪》：有分析认为，通过这两年的扩张，万科目前开工量激增，而前两年资本市场上融资较大，今年在趋紧的信贷以及融资控制的情况下，万科再增发可能性较小，59亿公司债也没有能够获批，所以需要急速回款以支持快速周转的盈利模式，那么降价幅度今后还可能加大，而万科股价也难以回暖。您怎么看这个观点？
肖莉：万科并不存在资金周转方面的压力。早在2006年万科就做出了“资金将取代土地成为制约行业发展的主要瓶颈”的判断，公司一直致力于拓宽各种融资渠道，以增强资金实力。另一方面，万科的经营策略一向比较审慎。在去年市场还比较亢奋时，万科已经预见到其中可能存在的风险，并据此做出实施更为稳健的财务策略的决策。在2007年中期报告中，万科表示：“万科从不会因为市场的亢奋而转向激进，将在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略，更为重视成长的质量和财务的稳健性”。这说明我们对市场的变化已经有了充分的预计，通过实施审慎的经营策略和稳健的财务策略，万科能够以更主动的姿态应对市场的调整。
对投资者来说，真正重要的指标是净资产收益率。万科的策略一向是追求尽可能快的周转速度，以及在此基础上合理的利润率。我们目前的定价策略也是基于这一原则，在合理的利润率和周转率之间寻求平衡，对股东们来说，这也是最符合他们利益的选择。
本次部分城市发生的市场调整，只是因为经过前一段时间的快速上涨后，市场的真实购买力需要一个休养生息的过程，但并不是说这个过程中房价将由大涨变为大跌。无论从中国整体经济、城市化进程还是住宅市场的未来供求形势来看，中国主要城市尤其是沿海城市圈的不动产价格，都并不存在深度下跌的空间。
《21世纪》：万科是否已经不再看好珠三角市场，所以快速回笼收回投资？
肖莉：万科对住房市场的看法一直都很明确：中国依然处在高速城市化的进程中，中国经济长期向好的趋势没有发生变化，住宅市场的刚性需求、自住需求是坚实的，即使短期内的价格上涨过快会导致阶段性的调整和观望，但市场只是需要一个时间来消化之前的过快上涨并重建信心，在此之后，行业将获得更加健康理性的发展。
珠三角是中国最具经济活力的地区，也是年轻人口不断迁入的中心区域，特殊的人口年龄结构使得这一地区的人口红利有望延续得更为长久。可以预见的是，未来珠三角的住宅市场将在相当长一段时期内保持繁荣。它也将继续在万科的战略布局中占据重要的地位。
《21世纪》：万科的快速开发战略在2008年是否会调整？是否会在新的环境下质疑这种模式的市场和政策环境的适应能力？
肖莉：快速开发和快速销售是万科一贯的经营策略，2008年万科将继续坚持这一策略。这一模式的合理性在过去的经营中已经得到了验证。通过快速周转，企业在实现业绩增长的同时，也能有效地增加市场的供应量，缓解供需矛盾，因而也是公共政策所鼓励的开发模式。从去年出台的一系列政策来看，无论是旨在提高土地利用效率的土地政策，还是管理日益严格的信贷政策，客观上都有利于快速开发、快速周转的企业。 [color=DarkRed][size=5][font=黑体][b]7-万科认为房地产市场已不具备下跌空间开始回暖 [/b][/font][/size][/color]
2008年4月6日，万科召开业绩说明会。会上包括万科总经理郁亮在内的管理层表态认为，地产市场在逐步回暖，房价不具备深幅下跌空间。
而在此前的万科年报上，万科的董事会报告也以很大的篇幅就王石的“拐点论”作出“理性回归”的阐述，“万科认为，目前市场面临的，并非从长期上涨到长期下跌的转折，更非从大涨到大跌的转折，而是经历前期一段时间过快上涨后，市场需要一个理性回归的阶段。”
郁亮表示，进入3月份，公司明显感到房地产市场的回暖，公司在各地的销售情况也相当不错。“我们认为，未来的房价没有进一步深幅调整的空间。”而将于4月公布的一季度数据将有不错的表现。
对于万科会否持续降价促销策略，郁亮认为，“那些去年房价上涨不多，或者目前价格与自住购房的供求关系本身就比较吻合的城市，并无价格调整的必要。部分城市售价调整，对万科的预期收益不会产生太大影响。”因为这些城市去年的价格上涨，是超出开发企业之前预期的。因此近期虽然发生了理性回归，但仍然具备合理的利润空间。
万科董事会办公室主任谭华杰称，由于大量刚性需求的存在，至少在中国人口变迁的趋势没有发生根本性转变之前，市场真实购买力的基础是非常坚实的，房价不存在长期深幅下跌的空间。另一方面，房价的短期涨跌，与住宅企业的收益之间的关系也并不像表面上看起来的那么简单。企业经营是基于预期的利润水平，房价的短期波动，甚至房价的长期趋势，对行业的平均收益率都不会产生重大影响。如果市场心态短期内出现恐慌，不排除过度调整的可能。但过度调整正如同过度上涨，只能是短期现象。他们相信房价不存在长期深幅下跌的可能性。
而且即使从短期来看，“调整后的房价相对2007年初依然是向上的，合理的利润空间依然存在。”
此外，谭华杰和万科董事会秘书肖莉都表示，万科的市场战略是“倍速于大市成长”，因此在行业调整期将利用资源整合的优势，希望将万科的中期市场份额目标设为5%。这一目标相比2004年万科提出千亿目标时的3%有了65%以上的增长。
此外，万科表示今年开工的项目主要是2005～2007年获得的土地，但是由于楼面地价低于市场单价，依然存在合理空间。而少数高价地王项目，“在以后的经营中我们需要引以为戒，对于这些少数地块，我们将精耕细作，通过提高产品价值来提升其未来收益。”而在今年，万科的中小户型产品将在去年占总数40% 以上的基础上有所提升。
在住宅产业化方面，万科透露目前上海的试验楼盘上海新里程20和21号楼工业化住宅已经于2007年11月开始销售，目前销售率85%。而万科的首个廉租房广州万汇楼将于2008年年中交付使用。 [color=DarkRed][size=5][font=黑体][b]8-王石的减法（一）[/b][/font][/size][/color]
中国最大的房地产上市公司万科董事长王石，作为登山运动的爱好者，于2003年成功登顶珠穆朗玛峰，至今保持着国内登顶珠峰的最年长记录。他又于2004年、2005年先后完成了攀登世界七大洲最高峰和穿越南北极的探险，是成功登顶七大洲最高峰的四名华人之一。2006年，王石一行沿玄奘之路前向印度，走上了一条访古之旅，并新著《让灵魂跟上脚步》一书。对于玄奘这样的一代名僧来说，执著与放下是无法回避的。本刊就这个话题采访了王石。
管理学家：再走玄奘之路，心境有变化吗？
王石：我登过珠穆朗玛峰，去过南极、北极，感到就是地球的存在，感到地球是圆的，没有任何参照物，视线没有任何阻挡。
那次活动人员的构成非常有意思，有经济学家、企业家、哲学工作者，还有演艺界，这是以前没有经历过的。主题叫“放下”，要放下都市的喧嚣，放下利益的追求，感受一下玄奘当年走过的路。
大家做了一个游戏：我们一个队八个人，拿着一根竹竿，大家一块把这个竹竿放到地下去，规则是不能提前离开这个竹竿，提前的就被淘汰。结果竹竿不但放不下去，反而一直提高，最后滑了下来。第二次、第三次试验都是一样。很简单，因为谁都怕被淘汰，所以竹竿越抬越高。现代城市人就是这样的一种状态。我们讲要放下，实际上都放不下。
这段玄奘之路没有现在的房子，还是盐碱地、沼泽地，甚至道路都是唐代的古道。惟一一点，手机可以通。我说只要你们同意把手机收了，我就走。这样走了五天，走了一百公里，平均下来一天要走二十公里。手机已经成为现代城市人的五官的延续，手机忘家里，80%的人都要回去取。实际上，手机只收了一天。虽然这个主题叫放下，实际上还是放不下的。
管理学家：在放下和执著之间，你是怎么权衡的？
王石：现代人并不缺乏执著。过去泛政治化，搞起阶级斗争是非常执著的，现在我们搞GDP也非常执著。如果一直执著下去会有问题的。就我个人来说，第一次放下是1983年，把原来的一切都放下了。当时，在别人眼里我在主流社会当中是一帆风顺的，先当兵，回来之后做了一年工人，没有恢复高考，作为工农兵学员大上学了，大学毕业之后去了广州。但是，在1983年的时候，我把原来的都放下了，到特区做了一个新的选择。当时的我是比较苦闷的，觉得个性受到了压抑，当时的社会和我的个性格格不入。我个性很强，宣传个人主义、利己主义，这和社会宣传的利他主义、集体主义，绝对服从很不一致。所以，特区刚建立，我就抛弃了过去，只身来到深圳。记得当时我非常希望大学同学也到这里来创业，他们的回答很有意思，有的说要等小孩高中毕业之后再放下，有的说单位分房子，分了房子再来。记得很清楚，有一个同学，他的性格、能力和聪明才智，我都非常赏识，我建议他来，他几次没有来。到了97、98年，他到深圳找我来了，说一切都安置好了，房子也是自己的了，小孩也不需要照顾了。我就笑着告诉他，你没有机会了，你已经是大设计院的设计室主任了，从头做起，也不可能。记得1983年，我一切从头做起是从扛麻袋做起的。我印象当中，当时人们是这样看我的，这个人穿着上不像一个农民，怎么跟着那么多农民工一起扛麻袋呢，肯定犯过错误吧。
第二次放弃就是1988年的股东改造，当时产权改革，国有公司改成股份公司，产权四、六开，60%是国有股，40%是企业股。我当时做的第二次选择就是把它放弃。当然现在很多人就说，如果再做第二次选择你会怎么选择？我说，所有决定一定是在当时的场景和当时的时代背景下产生的，所以我再做一次选择一定还是放弃。当时之所以放弃有这样几点考虑：第一点，当时进行股东化改造的动机，并不是想把企业据为己有，想法是制度创新、产权改革。当时在企业很赚钱的时候，行政上面会进行干涉，甚至会发现，命运都掌握在别人手里，一纸调令就可以把你调走。如何用制度创新让企业按照市场经济规律办事，这是那时的想法。1998年，万科最大的股东是深圳的一家国营公司，由于这家企业经营有很多问题，它拥有的股份已经多次被银行质押，也包括万科的股份。后来这家公司的老总比较开通，就对我说，你找一个东家吧。当时它占的股份不到10%，是最大的股东，第二大股东才2%多一些。我们就面临几个选择，第一是 MBO，就是管理层买下来；第二是找新的买家，找新的买家又面临两个选择，卖给国营公司呢，还是卖给私营公司。当时万科管理层倾向于自己拿回来，10%不到的股份，需要动用不到三亿的资金。管理层是拿不出这个钱，但可以动员全体员工以及亲戚朋友。那时管理层非常倾向于由我们控股，自己说了算。记得我和管理层有一个对话，我说我们把它拿下来，是为了控制，还是为了发展。当时管理层说我们是为了发展。那么我们一旦拿下来了，基本上算是砸锅卖铁拿下来的。那么公司要发展，要不要再扩股，结果很简单，就是要不断扩股。要扩股，我们跟不上。那你不跟就要稀释，稀释两次、三次就稀释掉了，跟，怎么跟，已经竭尽全力才拿下来，再跟，只能动用非法手段，把公司的钱汇出去，再变着法，把钱弄到自己的名下，以自己的名字去买。现在很多公司都是这样做的，这是违法的。个人资本在社会上占有影响力，从某些方面来讲会带来很多麻烦的，同时，国营公司也在改革。后来，华润作为万科大股东，对于万科的发展一直在支持，一直没有行政上的干预。
决定只做房地产不做其他，是很困难的选择，算是第三次放弃。做这个决定是1993年的时候，实施是在1994年。但是，93年5月份国家就开始宏观调控。整个房地产市场是极端不好，这就面临一个抉择，专做房地产还是什么都做？这是一个战略选择，如何从一个机会导向型，变成目标导向型，在中国发展过程当中，是有很多机会的。股票市场好，做股票，房地产市场好，做房地产，彩电市场好，做彩电，这就是机会主义。我们决定只做房地产，坚持下来相当不容易，但还是坚持下来了。后来又面临这样的选择，现在仅做住宅会非常好，但是，市场会不会一直好下去呢？管理层提出疑问，说我们要做储备，要做多元化的准备。我记得我曾经说过这样的话，只要我做董事长，你们就不要想了。至于我不当董事长了，新的决策班子怎么决定我管不了。到了2007年，我的话有所改变，我说，我们只做住宅，其他什么都不做。就算有一天城市不需要住宅了，最后一套住宅也是万科盖的。即使我离开这个世界，如果万科改变策略，我从棺材板里面也要伸出一只手干涉你，这就是坚持的概念。
所以放弃不是全放，总要有一个东西要坚持下去。当然，由于坚持，虽然是错过了很多机会，但是，你的社会地位、社会影响力在增加，这就变成另外一个东西。
管理学家：还有别的值得坚持的吗？
王石：万科原来强调的万科化，第一是简单，第二是透明，第三是规范，这是对万科的概括。什么叫简单，就是能够用最短时间把企业描述清楚。我个人认为，最伟大的公司是可以用两秒钟说清楚的，比如说可口可乐，世界最大的软饮料公司，不用两秒钟就可以说清楚了。显然万科还不具备的，当然我说可以用六秒钟把万科描述清楚，就是中国住宅开发，上市蓝筹股，受尊敬企业。
刚才对万科的描述当中，有两秒钟是说受尊敬的企业。企业责任不是狭义上说的对股东、对消费者、对员工的责任，更多的是对间接利益者的社会责任。所以，一般来讲，企业不大，影响力不大，从第一个层面来讲是没有错的。我企业没有利润，所以追求利润就是本能。让我去承担社会责任，那更多应该是国家的事情。企业做到某种程度，就要去思考了。万科做了二十多年，在行业拥有影响力，既然又有这样的目标，就必须把社会担当、社会责任当做己任。至于说怎么向股东回报，这是最起码的。如果一个企业对员工的关怀都不够，还谈对社会的关怀是很虚伪的。所以，坚持的内涵会越来越丰富。
企业公民对中国来说，还只是这几年新鲜的一个名词。换句话说，也就是我们中国媒体的觉醒，媒体在反应社会的诉求，诉求中国的新兴企业，不仅仅要自身企业做好，创造利润，创造消费者需要的产品，还有社会担当。意识到这一点的时候，企业就应该变得主动。企业公民在西方，也是一百多年逐步演进过来的，也并不是一开始就是这样的。
在上个世纪初，一家企业对一个公益活动进行赞助，股东对法人提出上诉，说是侵害了股东的利益，结果胜诉。决策人不能把钱在与股东利益没有任何关系的方面进行投入。还有一个企业赞助一场音乐会，最后股东又上诉，但是这次败诉了，证明企业这样做没有错。你会发现，西方企业，如何承担企业公民责任也是一个逐步的认识过程。 [color=DarkRed][size=5][font=黑体][b]8-王石的减法（二）[/b][/font][/size][/color]
管理学家：如何面对不确定的市场？
王石：要懂得放慢脚步，在速度和质量面前要有一个选择，在速度和利润面前要有选择，在速度和规模面前要有选择。从另外一个角度来说，在质量和利润，质量和速度，质量和规模面前要有选择。显然非常清楚了，质量和规模，质量第一；质量和利润，质量第一；质量和速度，质量第一。这就是一个要坚持什么，放弃什么，这个境界够高的吧？不。我以为很重要，我在万科宣传这个，这样讲，大家都接受。现在万科还有一个拉闸制度，只要现场施工各方面要求达不到就停工，停下来就会影响利润，成本上升，但是质量是第一的。
我在与日本企业家交谈意见的时候，给我很大的震撼。我们和东京一家有一百多年历史的地产开发商的董事长说话的时候，就把刚才那几句话说了一下，结果对方说，如果说到质量的话，其他都去他妈的吧。你知道日本人是很讲究礼仪的，当时就感到了，显然我们还是在斤斤计较。而他说质量是惟一的，很简单，还说那么多干什么，如果没有质量什么都没有。
管理学家：中国企业应该向谁学习？
王石：当然对我们搞企业的来说，我们要探索价值观，不仅仅是怎么经营产品。过去这么多年，我们的企业一直瞄准世界500强。就亚洲来讲，充其量是日本的企业比较优秀，接下来就是韩国的三星，其他都被我们瞧不起。实际上我们和印度企业家更容易来做比较，和欧美实际上没有办法相比，因为有二百多年的历史差距。简单的一些数量说明不了问题，真正和人家比竞争力，差距还是相当大的。反过来，和印度企业家相比，更能说明问题。同样是90年代初，苏联解体，我们最得意就是牟其中的牛肉罐头换飞机。现在发现，中国企业家在搞边贸的时候，印度企业家在东欧国家收购破产的工厂，比如说米塔尔的钢铁公司。多少年过去了，换飞机成了一个历史条目，而米塔尔现在成了世界最大的钢铁公司。这可以看到差距。米塔尔也不是一个家族，不是老牌的家族公司塔塔，它也是一个新公司，80年代起家的企业，现在成为世界最大的钢铁公司。而中国的民营企业，做得最优秀的在世界上又处于什么地位呢？
改革开放时很多企业借鉴日本，但是日本泡沫经济之后，我们对日本又不屑一顾。但是，现在我们来看日本还有很多东西值得我们借鉴。当然现在阻碍我们学习日本不是日本的泡沫经济，而是中日之间的关系，形成互相不理解，互相的仇恨，互相抵制。如果我们能像当年日本学习中国文化来学习日本，是绝对可以少走很多弯路的。无论是日本如何从近代化步入现代化，如何经历了泡沫经济，这些东西都是非常值得我们借鉴的。
所以现在根本谈不上为什么成不了伟大的公司，现在还需要解决生存问题。更多还是思考在危机意识下的更好生存的问题。但是如果这些问题解决了，未来30年，会不会产生伟大的公司，那是有可能的了。
管理学家：您个人的阅读呢？
王石：我读书的过程是这样的，受经济学方面的训练是读大学的时候自学政治经济学，和将来的经商没有什么关系，因为当时没有想到自己会经商。
到了深圳之后，在经济学这方面学习，一个是读了当时一套丛书，其中一本是张五常的《卖橘者说》，深入浅出讲经济学的原理。我之前自学的政治经济学还是古典马克思主义的政治经济学，这是第一次接触新的经济学。那本小册子对我在新经济学的入门上起了很重要的作用。我在80年代是读过不少管理的书，是每次到香港看的，都是最基本的，比如说会计学，从简单的基础自我训练开始的。其他管理上的书，我基本上不读，有的时候是被迫去读，比如说GE的前 CEO韦尔奇，《对话》栏目要做这样的节目，要和他对话，请我去，肯定得临时抱佛脚，和这种人交流觉得很有意思。德鲁克去世了以后，要谈谈对德鲁克有什么感觉，总不能说没有读过他的书，就赶快读一些，里面是有一些很有意义的东西。没有办法，你是公众人物，需要应对。我比较喜欢心理学，很多和心理学有关系的书，也牵扯到管理。比如柏杨《丑陋的中国人》，这样的书是读过的。
对我影响最大的是《历史研究》，我是很喜欢历史的。再一个是如何认识中国历史，如何认识中国的现代史，应该是黄仁宇的《万历十五年》，他写的是中国大历史。这样可以超越党派的认识，重新认识历史的发展，同时也感到共产党是挺可爱的，国民党也不错。
管理学家：谈谈你现在在企业中的角色？
王石：显然，我在万科扮演权威的角色，但我希望建立现代的企业制度。如果还在亲力亲为管理这个企业，这和我的诉求是相冲突的，所以我就把总经理的职位放出去了。光放出去还不行，慈禧太后不是皇帝，但是垂帘听政。所以，不但要辞去这个职务，还要疏离。这种恰好是为了万科，因为我认为万科是不是成功的标志，应是不在乎王石存在与否。
什么叫成功呢？比如说美国，一提就提到开国之父华盛顿。他制定了美国宪法和民主的选举制度。他的伟大在这里，而不在于他是开国总统。实际上对万科来说，成功与否就是王石不在万科，万科还能很好地发展下去，这才是最大的成功。所以在我在世的时候，还健康的时候，我就疏离它。我总要做一点事情，我放弃了这个，就要找一个新的目标。放弃有两种放弃，一种是被迫放弃，比如说突然半身不遂，再一个像我这两年的主动放弃，我选择了登山，我这个人个性非常强，虚荣心非常强，个人主义的表现欲非常强。想到少年时代登珠穆朗玛峰的英雄，他们能登山，我也能够登上。
如何分配时间，我觉得不能以要求一般的职业经理“朝九晚五”那样要求我，我把握万科大的战略决策方向。在登珠穆朗玛峰期间，通过互联网，通过卫星系统可以随时上网，随时了解情况。所以没有必要一定是星期一上班，周末休息。所以，大致的方向是可以把握的。我觉得还是要讲效率，不要更机械地拘泥于到底几天是在董事长办公室上班，关键是决策的效率，这是最重要的。
管理学家：如何梳理30年的中国商业史？
王石：我没有仔细想过，我就尽量来回答一下。我觉得中国是非常讲究历史的一个民族，但是你会发现这个讲历史的民族，讲得更多的历史是宫廷的历史，而在民间历史这一方面是非常欠缺的。企业史就更是很粗糙，所以很有必要回顾。从企业发展角度来讲，谈失败当中的教训更有价值。 [color=DarkRed][size=5][font=黑体][b]9-中国楼市在回暖吗？[/b][/font][/size][/color]
针对房地产市场的国家宏观调控，尽管尚无表露些微松动的迹象，但某些具有代表性区域的房市，却呈回暖之势。3月份北京楼市回暖迹象明显，住宅期房签约量大幅回升，计5672套，较之2月份签约2382套，增幅达138％。而上海房市经过了春节前后的冰点时期，3月份之后的成交量也在持续上升。
京沪房市几乎在同一时间出现转暖迹象，所透露的信息自然耐人寻味。而与此相对应的是，广州、深圳这两个房市标杆城市的房价走势，则又是另一番光景：广州2月楼市数据表明，广州楼市延续了1月份的“量价齐跌”；深圳非中心区域的房产市值则出现大幅缩水，中心区的房价也出现松动。显然，区域性的回暖或者缩水，目前的数据尚无法支持整体性的房价走势判断。但一个显著迹象却需要特别关注——如果顺应宏观调控主动应对，房市显然并不缺乏庞大的买盘支撑。
不错，这一迹象的代表就是万科。万科4月7日公布的3月份销售数据显示，3月份实现销售面积71.9万平方米，销售金额66.8亿元，分别比2007年同期增长147.1%和227.5%。万科表示，这一现象说明市场刚性需求的基本面并没有发生变化，在经过一段时间的调整后，真实需求开始逐渐获得释放。总体而言，我赞同万科对房市基本面的判断。自万科主动降价以应对宏观调控所造成的冲击，其示范效应所带动的珠三角房市的松动，大体属于跟风的性质。对万科而言，战略性的收缩显然绝不意味着溃退，而是完全意在以更好的姿态冲击。
抛开其作为具体企业的成功个案，我们能够再次看到房市宏观调控政策的缺陷。无须讳言，以政策高压为特点的调控，于回应民生、纾解社会矛盾的大格局下，尚未找到真正的市场落脚点。调控政策在一定程度上，免不了要遮蔽一些真实的市场需求信息。这就使得以退为进的主动降价，成为调控高压之下求生存的最有效手段。毕竟，高房价只是暂时超出了人们的购买力，绝不意味着购买意向不存在；人们也的确是在观望，但却是在持币观望。当然也还存在买涨不买跌的心理，但关键之处却是，目前的调控，给了观望者多少房价下跌的希望？
房市在回暖吗？换言之，房市曾几何时进入过冰冻期？不过，在当前的调控压力之下，房价的波动倒是可以预期的。（徐冰） [color=DarkRed][size=5][font=黑体][b]10-万科洗牌再接再厉[/b][/font][/size][/color]
这单并购案的悄然落定，成为万科继去年在上海、大举收购后的又一个大的动作。
在房地产业，并购拿地的故事还在继续
继“房地产拐点论”之后，万科今年可能因引领国内房地产行业并购案而再成“带头大哥”。
有消息称，近日万科成功收购了重庆中核宜华置业发展有限公司，这家成立于2006年的年轻公司，在重庆渝北园区拥有一块面积为300多亩的土地。
尽管万科至今尚未就此事以及交易中的细节发布任何公告，公司董秘肖莉也表示，她目前还不知道有这个事情。然而事实上，双方的谈判从去年底就已经开始，历时4个多月。而这单并购案的悄然落定，成为万科继去年大举收购后的又一个大的动作。
并购暗潮涌动
无独有偶。在万科落实这单并购案之前，SOHO中国（0410.HK）董事长潘石屹也对外摇旗呐喊了很久。他公开宣称，SOHO中国手头拥有150亿元的现金及存款，正在等待收购缺钱的项目。此前，SOHO中国于去年10月在香港上市，轻松地将超过100亿元的资金收入囊中。
其实有并购冲动的不只是上述这两家房地产公司。去年年底，同样于去年下半年在香港上市的远洋地产控股有限公司（简称远洋地产，3377.HK），也曾计划以21.5亿元收购青岛颐中地产100％股权。不过这一并购案最终因双方无法就收购交易的安排达成共识而无疾而终。
暴风骤雨式的宏观调控在断了很多开发商“银根”的同时，更为一些大的开发商提供了并购的契机。2007 年作为万科市场份额提高最快的一年，其市场占有率从原来的1.5％提高到2.07％。
充足的资金为万科的攻城掠地增加了不少底气。万科2007年的年报显示，截至2007年年末，万科的净负债率仅为22.9％，除拥有170亿元的现金，以及238亿元的销售收入尚未入账外，去年6月，万科还与建设银行签署了《战略合作协议》，双方约定未来几年内，建行将为万科提供意向性授信额度200亿元。
近日万科董事长王石公开表示，虽然近期国内A股市场表现不理想，但这不会影响楼市成交量的扩大，反而是宏观调控对银根的收紧，使得货币流动性减少，会导致房地产市场继续调整。在这种情况下，万科将把握宏观调控带来的机遇，并购优质企业的住宅项目，以维持集团超过15％的资产回报率。
对此，站在王石“拐点论”对立面的潘石屹，近期在回答网友提问时表示认同。他认为房地产企业的洗牌已经近在眼前。“如果没有万科最近一系列的言论和行动，开发商优胜劣汰的过程也会进行。但就目前宏观经济形势来说，万科的拐点论和楼盘打折促销的做法加速了这一过程。”
低价揽地
针对万科的并购手法，王石在前不久表示，万科对兼并小的开发商没有兴趣，“从效率上来讲，兼并小公司根本不划算。我们希望兼并优秀的开发商。”王石说。
不过华高莱斯地产顾问有限公司副经理公衍奎对这一说法颇有疑义。在他看来，很多大型企业的并购行为，归根结底都是通过购买公司的渠道去获取项目、最终得到土地，“通过并购的方式取得土地的成本最低、也最划算，它不仅可以避开交易税，而且收购方往往具有很强的议价能力，这种方式下的拿地成本一般会低于土地招标、拍卖和挂牌的价格。”
万科此前的并购案例显然是最好的证明。在2005年万科并购南都的交易中，万科获得的219万平方米的土地均价在每平方米750到1050元之间，而当时这块土地的市场价为每平米2000元。甚至在万科并购北京朝开的交易中，每平方米的土地均价只有700元左右。
而在万科去年年初一举拿下上海恒大集团旗下5个项目的并购过程中，总计42.3万平方米的土地，万科只花了12.9亿元，每平米土地收购价仅为3050元，远远低于当时周边项目每平方米9000元的房价。
远洋地产与青岛颐中最初的收购协议也显示，一旦收购完成，远洋将获得118万平米的土地储备。以当时确定的21.5亿元的收购价计算，平均楼面地价为每平米822元。而当时青岛主城区的房价为每平米七八千元，海边的房价已高达每平米三四万元。
市场博弈尚存
并购拿地的故事还将继续延续。2007年12月，万通地产（600246.SH）主席冯仑曾预言说，未来3至5年内，房地产现有的6万家公司中，将有3000至5000家公司能够活下去，剩下的都会被迫转型或者退出这个行业。
国信证券房地产行业分析师陈林也对《财经时报》表示，与以往相比，今年在房地产市场中应该会发生比较多的并购案例，“有并购计划的企业一方面希望借此获得一线城市这些成熟市场中地理位置比较好的地块，另一方面也希望能够迅速切入此前尚未介入的二、三线城市”。
公衍奎则认为，房地产行业大规模的并购实现的前提在于，首先有很多房地产公司会出现资金断链，而收购方仍然对房地产市场的前景充满信心。“我想即便现在整个市场处于观望的气氛当中，但有很多小的房地产公司还是希望能做最后一搏，因此下半年并购的案例可能会多一些，但短期内房地产行业大的并购潮并不容易出现。因为像万科这样从事大型住宅开发的地产商比较容易找到合适的并购对象，但SOHO中国这种只开发特定商业项目的企业，则很难找到合适的并购项目。” [color=DarkRed][size=5][font=黑体][b]11-保障房市场：在博弈中共赢[/b][/font][/size][/color]
全国房地产市场面临重新划分，整个市场将由70%%的廉租房与经济适用房和30%%的商品房两部分构成。可喜的是，这是一个多赢的市场，敏锐的开发商已捷足先登。
有消息表明，万科、富力、金融街等介入保障房市场。“房市之所以出现重大变化，是因为政府开始重视廉租房和经济适用房的开发建设,全国房地产市场面临重新划分，整个市场将由70%%的廉租房与经济适用房和30%%的商品房两部分构成。”近日，万通地产公司董事局主席冯仑如此形象地比喻全国的保障房市场。
万科已经深入到廉租房市场，而富力地产也开始涉足北京的两限房，就连主做高档住宅的SOHO中国联席主席潘石屹也有意要参与廉租房建设。对此有分析人士指出，大规模地进入保障性住房建设是以后房企发展的关键。
市场定位改为低端住宅
“我们正在天津参与经济适用房建设，未来还有可能继续参与其他城市的住房保障建设。”一位城建地产旗下项目公司的负责人说。
最新数据显示，按照政府的规划，全国范围内未来新增的住宅用地70%%将用于保障性住房建设。而在2007年之前，这一比例不到10%。
在一线城市，北京市建委住房保障办相关负责人表示，2008年，北京市有关部门会加快落实“两个一千万”工程，保证在3年内向市场供应2000万平方米的限价房和保障性住房用地。“北京正在加大住房保障的土地供应。2008年，北京保障性住房建设将占到住房建设总量的40%。”一位北京市建委住房保障办的人士向记者透露。
海通证券房地产业高级分析师张峦在接受媒体采访时表示：“如果新增的70%%都是保障性住房的话，那么显然保障性住房在整个住房体系的比重肯定是在扩大的。”
他特别指出，如果未来新增的住宅用地更多地用于保障性住房建设，这个政策可能会引发一些新的措施，在廉租房建设中与房地产商去合作。
实际上，土地市场转向加大限价房和保障性住房用地的供应,也对一些大型开发企业战略选择产生了影响。一些开发商已经开始行动起来。许多大型房企对自己的市场定位放在低端普通住宅开发，甚至是限价房、经济适用房等低利润项目上。
在全国各大城市，万科率先降价及建设廉租房。尽管这些行为被怀疑有“做秀”甚至“清理门户”之嫌。但即便如此，SOHO中国联席主席潘石屹在最近的一次公开活动中当被问及将来是否会参与廉租房建设时，潘回答得很干脆：“我会。”
而早在今年2月份，另外一个地产大佬碧桂园集团已向顺德建设局送来意向书，提出由碧桂园垫资兴建廉租房和经济适用房。据悉，碧桂园将在近期提交一份更详细的计划。“金融街今后会加大普通住宅的开发力度，还要参建保障性住房建设。除了普通住宅可以快速回款，加快企业资金周转外，也与北京土地市场的土地供应结构有关。”金融街控股公司有关人士在接受媒体采访时表示。
记者注意到，由于金融街商业中心在2007年年底已开发完毕，金融街控股随即开始了在全国的找地行动。以其高价拿到手的“亦庄地王”为例，该地块就是因为价格过高，土地出让协议包含“回购条款”而被众多开发企业放弃,最后被金融街以15.8亿元拿下。
实际上，这透露出金融街控股急于拿地的窘境。因此，参与到住房保障建设中来，也成为了公司今后的新目标。
“保障性住房是一块新蛋糕。”一位开发企业代表告诉记者,许多大中型开发企业正在关注这块市场，有的甚至正组建专门运作经济适用房、限价房项目的部门。
参与保障房有优惠
“很多人认为开发保障房利润低，其实利润一点也不低。况且现在商品房风险大，参与保障房建设还能快速回笼资金。”一位地产开发人士说。
据城建地产旗下项目公司的负责人透露，虽然经济适用房政府规定的是3%%的利润率，但现在实行的是预售制度，开发商资金投入的回报率就比较高，利润率会在10%以上。
一位地产开发商表示：“表面上看，因为经济适用房和两限房等利润是锁定的，跟商品房相比利润肯定低。但如果成本控制得好的话，20%以上的利润率还是有保障的。”
一位地产商在接受本报记者采访时指出，地产公司现在已经很难再以低价收地，通过招拍挂拿下的地多数项目利润率大概在20%左右。言下之意，与保障房的利润率不相上下。
另外，有关专家认为，随着这几年市道向好，项目开发和项目储备土地需求量都快速上升，而北京市场土地存量消化速度十分惊人，许多大型开发企业已经陷入无地可开发的境地。
近期资本市场资金匮乏，许多上市房企此前通过定向增发等形式从股市获得了直接融资，而现在所有融资项目都存在夭折的危险，显著增加了公司财务成本。“而政府在保障性住房建设中的开发贷款以及税收等都是有优惠的。”该地产商表示，“开发商根本不用担心销售以及开发贷款的问题。这样算下来也节约了不少成本。”“谁都知道北京是宏观调控政策执行最严格的地区。”一位业内人士表示，由于担心北京会对下一步土地市场出台更严格的调控措施，以及开发贷款受到限制，许多开发企业更加快了参加保障性住房建设的速度。“在未来收成前景不妙的情况下，参加保障房建设的企业会在政府那里得到额外的照顾。”该开发商说。
但有些人认为，目前在保障房领域，大型国有房地产企业有政府关系及招投标优势，那些大型民营房企想要参与到市场份额不断扩大的住房保障建设中，难度仍然不小。辛华 [color=DarkRed][size=5][font=黑体][b]12-集团管控成功的关键因素[/b][/font][/size][/color]
不同的经济宏观政策背景下的集团管控模式也会有所不同。如国家是银根紧缩政策，集团管控则应该采取操作型管控模式，避免战略失控
文｜李天保
许多行业经过了几轮洗牌后，集中化程度提高了，如家电、房地产、啤酒、饮料、地板、涂料等行业开始朝着规模化、集团化、跨地区化、网络化、国际化方向发展，大型巨头企业集团应运而生。因此，集团管控模式的研究与探索就成了企业界与理论界关注的焦点。
集团管控模式按照集团对成员企业管控的紧密程度各有不同，有三种典型的管控模式，即投资管控型、战略管控型、操作管控型。通过对许多大型企业集团管控模式的分析，可以总结出集团管控模式成功的八大关键因素。
第一，要与国家宏观经济政策相适应
不同的经济宏观政策背景下的集团管控模式也会有所不同。如国家是银根紧缩政策，集团管控则应该采取操作型管控模式，避免战略失控。
以顺驰地产为例，其集团管控模式的变革是因为自2004年底国家新旧国八条出台以来，房地产业形势发生了改变，国家开始收紧银根。因此，顺驰开始调整发展战略，从强调规模、速度，转向品牌、利润、核心竞争力、系统能力。集团的管控模式相应也随着变化：适当收缩权力，采取相对集权的管控模式，精简组织结构，对各组织层级的职责进行重新界定；集团重新授权，比如项目定位的决策权以前在项目公司，现在归到区域公司，对土地的判断和获取的决策权，以前在区域公司，现在收到顺驰集团总部。
第二，要与集团战略相匹配
集团的管控模式是基于集团战略指导下制定的。如实行多元化战略，就可采取投资型管控模式；实行集中化战略，就可以采取战略型管控或者操作型管控模式。
万科在实施多元化战略的时候采取的管控模式是操作型的管控模式，集团对下属企业的控制力度比较大。
万科实施集中化、专业化战略后，采取的是一种矩形超事业部制的混合结构，就是在集团总裁与各事业部间增加一个管理层次即职能部门，这种混合结构既有灵活的事业部制，又有企业发展所必需的监督与协调部门。
由于万科的规模已近乎巨型化，总裁直接领导各事业部显得跨度太大，难以实行有效管理。在事业部上增设职能机构，可以使管理在分权的基础上又适当的集权。总部职能部门对有关的几个事业部进行统一领导，以便协调、利用、调动有关的几个事业部的力量与资源，搞好共同性的产品开发、市场开拓、品牌传播、市场推广、政策制定以及服务性管理，避免各事业部功能重复设置、资源重复消耗所造成的浪费和低效率现象，让集团内外部资源最大化。
万科的集团管控模式是与万科的集中化、低成本的战略选择与独特的商业模式分不开的。万科的商业模式就是“将房地产工业化和流程化”，核心是要颠覆整个中国房地产界长期以来粗放式的发展模式。万科希望像制造业在流水线上生产冰箱、电视机一样建房子，因为工厂化的生产方式能保证不同地域的产品达到统一的高品质标准。目前国内房地产市场的工厂化程度只有7%，万科约为15%。万科的发展战略是从多元化转型成为住宅的专业化地产公司，建造标准化的住宅产品，通过提高技术含量、制定标准形成自身的核心竞争力，成为行业标准的制定者，引导行业的发展方向。
万科的企业战略和管控模式的有机组合形成了万科的竞争优势，而不是战略本身，也不是管控模式本身。如果房地产企业的战略没有管控模式的支撑，就没有优劣之分，也谈不上执行力，没有执行力的战略，就更不用说竞争优势了。
第三，要结合行业特点
不同的行业会有不同的管控模式。处于连锁行业的企业则可以采取财务管控模式，处于产业集中度低的行业的企业可以采取操作型管控模式。
中石化集团在全集团范围内实施的集中管理组织结构，使中石化能够迅速地通过把资本分配到收益最高的地方来优化资产和资源的使用。通过有效的事业部组织结构，可以使多个部门的管理人员把精力集中在竞争条件和业务基础方面具有特色的业务领域中，可以使集团总部职能中心给全集团提供优质服务，并使集团的政策和控制制度得到贯彻执行。董事会将拥有对预算、投资分配、经营目标和选择高层管理的关键成员等的最终决策权；执行委员会负责向董事会提交建议和执行董事会下达的有关策略和经营的指示，在符合董事会和执行委员会批准的公司政策的条件下，事业部管理层将拥有对本事业部运营和业务组合进行管理的决策权，有关公司政策性问题将由总部职能中心或事业部决定后由下属单位执行。这一管控模式是符合石化行业特点的。
第四，要与企业发展阶段相适应
企业处于不同的发展阶段，应该采取不同的管控模式。从企业发展阶段方面看，企业已度过创业期，开始步入高速成长期，或者称之为二次创业期，应采取战略型管控。
新奥置业集团过去的管控模式属于典型的操作型，注重对成员企业的行政管理、指标考核，但随着业务向外地的拓展，市场管控难度加大，市场的应变能力减弱，难免出现越级指挥，甚至指挥失灵。新奥置业集团及时调整成母子公司制的战略管控模式。
第五，要与企业的商业模式特征匹配
不同的商业模式决定了采取不同的管理模式。从商业模式方面看，由原来的产业经营，开始过渡到产业经营和资本经营并存，专门成立战略投资中心，进行相关资本运营，并谋划未来的上市工作，应采取战略型管控。像阿里巴巴这类基于互联网新技术诞生的新商业模式下的集团，应采取分公司制的操作型管控模式。
第六，要与产权关系相匹配
下属各个子公司控股程度各不相同，有全资、有控股、也有参股，应针对不同子公司的参股程度采用不同的管控模式。
第七，要与企业文化相适应
如果集团属高度集权型的企业文化，老板一个人说了算，所有的中高层人员都无实质性职权，同时也不用承担责任，从而可采取操作型管控模式；如果说是宽松的企业文化，应该采取投资型管控模式。从管理层素质方面看，如果各级管理者，基本都是业务、技术出身，而且相关的管理培训较少，相对于集团化管理的素质要求还有一定差距，应采取操作性管控模式。
第八，要与企业信息化水平相适应
企业信息化程度高，可以采取投资管控模式或者是战略行管控模式，如果集团整体的信息化程度低，应采取战略型管控模式或者操作型管控模式。 [color=DarkRed][size=5][font=黑体][b]13-受困融资 房地产企业将苦熬“生死百日”[/b][/font][/size][/color]
万科“折后”强力推盘
从去年年底的“拐点论”，到今年2月份的沪上第一波打折潮，再到3月中旬以来4个楼盘的大手笔推出，房价一路上扬。万科在不到半年时间，玩足了楼市的滑翔游戏。
如果说从王石的“拐点论”到楼盘的打折，这一切在逻辑上顺理成章的话，近期，万科的做法则有些让人摸不着头脑：从3月16日以来，万科在上海的中林苑、四季花城、阳光苑、燕南园接连开盘，其速度之快，完全不像一个认为楼市将在近期徘徊在拐点周围的开发商的作为。而在价格上，以万科新里程为例，今年3月份的最新成交均价为16778元/平方米，较去年8月的14083元/平方米上涨了 20%。在诸多高调言论和行为的背后，万科究竟打的什么算盘？
“我觉得万科之前的行为是出于对上海市场了解不够，或者说，被市场误导了。由于深圳楼市确实像上海2005年那样跌得很厉害，这导致了万科在春节前制定了95折的策略，甚至有市场传闻，卖得不好的话，可能要在3月底打9折。”佑威房地产研究中心主任薛建雄对记者如是说，“但没想到的是，在打95折的时候，房子就非常热卖了。这让万科意识到，上海楼市与深圳的不同——只是前期过快上涨后的一个小调整。于是，万科本来打算3月29日推出的几个楼盘全部提前一周，在3月23日就推了，而且都不打折。”
然而，对于这一信息，来自市场的另外一种解读是：即使是万科，也急于在这个市场上回笼资金，尤其在市场看上去并不火爆的时候，更要率先打折。
就万科目前仍在上海不断推出新盘的举动来看，至少说明该公司对市场依旧看好。而这或多或少对楼市的上涨起到了推动作用。
捂盘或抛出，是个难题
事实上，无论4月的楼市回暖与否，开发商在资金面上都不会再像往年那般得心应手了。即使万科，在快速回笼现金流的同时，也开始考虑资金的问题。开发商们集体面对的最大门槛，开始从土地转向了融资。
SOHO总裁潘石屹公开表示，恒大IPO搁置被认为是2008年中国房地产界最具标志性的事件，而跟在恒大后面，要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家，预计募集资金达200亿美元。而恒大IPO搁置对这40多家房地产公司而言，无论是在资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。
“他们下一步就会马上调整战略。现在，中国境内实施从紧的货币政策，而走境外资本市场这条路又被堵死了，所以我认为，未来100天将是多数房地产公司发生剧变的一段时间，开发商之间的分化将更为严重。”潘石屹认为。（完）
[[i] 本帖最后由 10187452002 于 2008-4-10 21:07 编辑 [/i]] [color=DarkRed][size=5][font=黑体][b]14-长沙下调房价可能性有几分？万科回应长沙降价质疑[/b][/font][/size][/color]
万科董事长王石，抛出房价“拐点论”，劝说消费者“三四年后再买房”，继而在全国十几个城市降价快售之后 ，而近日又说房价还要涨；
在长沙，长沙万科针对各界关注的风靡全国的万科领衔降价风，于2月中旬说，全国房地产发展水平是不一样的，明确表示不跟风降价，甚至强调了近期都没有降价的计划，而在十多天后的3月8日，长沙万科西街庭院在推出一栋“精装美宅”时，被曝出“实际推出价格比市场预期价低了近10个点，相比周边楼盘价格低500元左右”，这到底是怎么回事？
是真相还是误解？难道行业老大万科，真要或真能左右市场？
在上述看似矛盾的言行背后，是万科在动手“清理门户”、给消费者创造购房实惠的绝佳良机？还是万科从企业自身发展战略出发，以独特的销售策略和战术，全盘策动万科多年口碑积累感召下的准业主“粉丝”们，谋划企业的新一轮的快速扩张......
2008年3月13日，长沙本土一主流媒体一篇《万科暗降长沙城 长沙楼市可能有点地震》的报道，在给购房者带来一丝兴奋的同时，也给本土房地产业界包括政府和企业，引发着较多的迷茫和忧虑。
“长沙万科并未降价，更没有通过率先降价来刺激或促成长沙楼市降价的想法。” 3月25日，万科长沙公司----长沙宏程房地产开发有限公司相关负责人，对中国房地产报湖南记者站记者作出上述表示。
这是自3月8日长沙万科西街庭院临古曲路的一栋“精装美宅”开盘快售，被质疑为暗降房价以来，首度独家面对媒体作出的回应。
该相关负责人认为，一方面目前长沙市场是一个比较健康的市场，正面临着一个城市快速发展的战略时期，经济的持续繁荣为房地产发展提供了有力支撑。一个前期增长健康、刚性需求较强的市场不会出现价格大幅下降。另一方面，长沙区域的产品的整体素质还处于比较低的水平，设计建造品质比较高的项目非常受市场欢迎，也不需要降价。就目前房价收入比来看，与沿海或一线城市比，长沙还有较大的承受空间。
而此前长沙本土该主流媒体的报道说，在一线城市房价拐点论甚嚣尘上，二线城市观望氛围仍在、房价踯躅的情况下，万科可能进一步 “加码”降价促销，鲢鱼效应可能将带动更多二三线城市的房地产开发商对房价由暗转明地降价促销。万科低价销售长沙楼盘，或会刺激长沙这样的二三线房市进一步异变，甚至会促成楼市降价。
针对这个说法，长沙万科相关负责人提出了其观点：“万科西街庭院这次推出的一栋精装修房临街，属于社区相对偏弱的位置，与万科西街庭院其它位置及环境更好的楼栋相比，定价本来就应当有所区别。而且此次推出的房源，根据角度位置的不同，最高售价也到了6300元左右/平方米。由于大家的信息渠道可能不一，传说得更多的可能是这次的最低起价5000元上下/平方米的价格。从这几个角度看，3期3号栋价格并不低。西街庭院合院别墅的售价也稳定在12000元每平方米的价格，并没有降价。”
他继而表示，“我们不赞成把这次精装推售看作是降价或暗降，而只是根据项目实际情况进行的一次推售。”
“企业确实需要考虑社会效益和经济效益的最大化，但万科身为一家社会责任感极强的开发商，考虑更多的是社会效益，既要让万科的新业主得实惠，又要力求新老业主的房产保值或增值。暗降或直降，会容易被误解为从感观上伤害老业主，即便市场出现了观望，在价格方面万科也会慎重决策。”该相关负责人强调。
根据中国房地产报湖南记者站了解，长沙万科当天推出的这栋共56套精装房在2小时内一举售罄，折后或实际成交均价在5500元/平方米上下。而年前万科宣称该栋楼的预计售价在6000元/平方米左右，长沙万科内部人士透露的精装修成本价格约780元/平方米。
“一方面，我们能不能把年前万科宣称的预计售价6000元/平方米，当作是长沙万科在推盘前的意向摸底？另一方面，能不能大胆设想一下，万科运用其较为领先的工业化或创新了的精装技术，在一般开发商需要花费的780元/平方米精装修成本，万科380或480元/平方米可能就搞定呢？”长沙有开发商如此向中国房地产报记者推测。
当记者向长沙万科提出上述疑问时，长沙万科相关负责人明确表示：“我们并不认为在长沙有必要通过降价来促销，更没想过通过降价来清理门户，走快速抢夺市场之捷径。56套精装放在2个小时内售罄，产品是关键因素。成交客户对于我们的精装产品非常认可，到现场看了我们精装交楼标准后非常激动，这次热销体现了长沙市民对万科品牌和楼盘品质的双重认同。这为万科以后同类产品的推出奠定了一个良好的市场基础。”
面对长沙地产界对长沙万科西街庭院降价的质疑，该项目的另一股东----长房集团一位内情人士也同样否认。该知情人士指出，由于在万科接手南都之前，西街庭院项目前期投入就已较大，应该说万科已对该项目盈利空间期望不高，至少到目前，该项目也并不怎么赚钱。
此前万科集团曾对外界表示，各子公司可以根据不同城市实际情况自行决策具体定价方式。而长沙万科也在2月中旬明确提出无需进行调整。
长房集团的这位内情人士认为，一方面3月8日推盘是西街庭院项目开发进度的计划之中，跟长沙楼市观望应该没直接关系；另一方面是项目的确进展到了推出临街、没绿化，在小区来讲价格相对弱势的楼栋的时候，即使在楼市旺季推盘，其价格也不能完全断定就不能比此时外界推测的价位低，因为只有开发商才最清楚小区哪个方位最值钱，最适合什么时候推出什么类型的物业类型。
“既然西街庭院项目很难实现更大盈利，也不排除万科率先主动出手，快速回笼资金去争取其他机会的可能。”该内情人士说。
“我们今年在建的项目将达到3个，3年内在建或在售项目达到8-10个，市场规模进入长沙前三甲，成为长沙房地产市场的领跑者。” 在3月24日举行的2007万科集团年报解读暨长沙万科发展战略新闻发布会上，长沙万科助理总经理李兴亚如此高调发声。 (编辑 李兰香) [color=DarkRed][size=5][b][font=黑体]15-万科称可能继续降价促销加速现金回流[/font][/b][/size][/color]
2008年03月29日 15:02:06 来源：经济观察报
万科还会进行阶段性的促销降价吗？
“假如市场出现过度调整的情况，万科会冷静应对，不会简单地采用一味降价的手段。”这是万科总裁郁亮在接受记者专访时给出的答案。
房地产行业龙头万科地产，先后在多座城市高调降价促销，降价幅度从5%-30%不等。
在郁亮模棱两可的回答中，似乎可作这样的解读：在接下来的市场调整期，为了加速现金回流，万科不排除继续降价促销，但也许会是一套降价加上其他手段的组合拳策略。
自万科在全国范围掀起降价潮以来，有人认为万科资金链吃紧，要资金快速回流，而有人认为万科是在趁机扩张，想左右市场。
到底，万科为什么降价？
资金链
万科执行副总裁肖莉说，降价是以更主动的姿态应对市场调整。肖莉坚称，万科现金流宽裕。
现在，购房观望气氛浓厚，各家开发商都面临着销售放缓、资金回流慢的问题，以往快速销售、快速周转的策略在这个时段更多的成为一种愿景，而万科在全国有100多个楼盘。
万科是不是真的不缺钱？
SOHO中国董事长潘石屹说，道理非常简单，万科的资金比较紧张，要通过降价来迅速回笼资金。
英联国际不动产首席经济学家郭建波也说，万科降价更多的是从自身资金链的安全考虑，并且“万科的项目利润空间大，降得起”。
郁亮的表态是：去年年末万科持有现金170亿，“资金状况非常好”，而且，“万科一向注重增长的质量和财务的安全性，因此在资产周转率和利润率之间，更强调前者，目前万科周转率已经高出行业一般水平1倍左右。”
在业内人士看来，万科在全国盘子太大，依然需要巨大资金支持。最近一段时间股市整体下挫严重，投资者关注万科能否通过顺利销售实现回款；另外一方面，银行利息太重，如果不能实现回款，利息偿还压力巨大。因此，通过降价来实现资金回流也就成了顺理成章的事情。
“从宏观角度看，市场理性调整不能简单理解为降价；而从微观层面看，应对市场波动也不能简单依靠降价手段。”但是郁亮说，“部分去年过度上涨的城市，当然存在价格适度调整的必要性”。
郁亮称，从近期的市场反应看，即使在成交量大幅下降的城市，在价格调整后，成交量回升也很明显，万科几个调了价的项目都在短期内取得了良好的销售业绩。“这充分说明，市场并不缺乏需求，房价并不存在长期深幅下跌的可能。”
在郭建波看来，对万科这样的大企业来说，通过降价来实现资金回流是现阶段唯一也是最正确的选择。“万科在先前市场行情好的时候，已经获得了超高回报的收益，现在市场冷淡下来，适当降价也属正常。”
郁亮相信，市场调整只是阶段性的，而如果出现过度调整，则更加只是暂时现象。近期的经营环境变化和目前的市场状况本来就在万科的预计之中，并在去年的定期报告中多次做出了提示。
问题是，面对接下来可能的更加严峻的调整，万科将如何度过。
降价，还是相反，郁亮没有否认，也没有承认。在记者走访的近十余位业内人士中，都肯定地认为，降价促销还会出现，而且很快就会到来。
郭建波判断：“我们预计在四五月份会有更多的开发商集中进行降价促销。”
他的判断依据是，对比之前的僵持阶段，现在大多数开发商已经认识到问题，改变了过往的销售预期；四五月份是每年的传统销售旺季，如果不在这个时段加紧销售，就错过了上半年最好的资金回流时期；另外，四五月份，开发商的资金链会更加吃紧，探底行为会更严重。中原地产深港研究中心总监张伟说，从他接触到情况看，现在已经有很多开发商开始降价了，估计集中降价时间表还会提前。
冲击波
“万科降价是想左右市场，趁机扩张”，这种声音自万科降价以来一直存在。评论说，即使万科在主观思想上是想自保，那么客观上还是对中小企业造成了很大的冲击。
东莞的多家小开发商说，“如果经营不下去，那么就只有把地卖了。”招商地产总经理林少斌在此前接受本报采访时也表示，“今年会是拿地、扩张的好时机。”
金地集团董事长凌克说，“不止是我们，很多企业都共同面临着这个问题。我们会考虑做价格的调整，可采用一些不同的促销方式来加快销售速度。事实证明，这种改变是对的，有些地方在采用促销方式后，销售情况就明显改善了。”
事实上，在僵持达6个月之久后，万科在率先打响价格战的同时，很多开发商都在加紧制订相应的销售战略，有的跟随降价。
“有些大的开发商能及时调整战略，情况一直还不错，但是有些小开发商日子不太好过。”中原地产深港研究中心总监张伟说，降价就意味不赚钱，或是赔钱，不降就意味着滞销。
地处深圳、成立于1991年4月的深业(集团)深圳控股有限公司(以下简称，“深圳控股”)是一家专注于开发华南地区中高档房地产的开发商。1997年在香港红筹上市，大股东深圳市政府持有45.7%股权。总资产25亿元。其投资部副总经理马安华说，万科降价对他们公司影响不是很大，“首先我们的产品有差异性，其次，我们的拿地成本是很低的，要看市场情况，不排除降价可能。”
对于能获取大股东资金补充或者有其他融资渠道的开发商而言。万科降价，对他们来说影响都不大，用他们的话说，“我们所做的策略调整都是顺应市场的行为，更多的是从自身的既定战略出发，与别家无关。”
现在，一些中小企业面临被并购，马安华说，他们手头上有四五十亿元资金，正准备收购一些经营不下去的项目公司或小企业，主要是一些小型的外资公司和民企，已经陆陆续续在谈。马安华说：“这些企业应对调整经验不足，资金有压力，在南山区、宝安区，有很多这样的中小开发商，连名字都没有听过。”
多家实力企业都在谋划同样的事情，很多人预计，并购潮即将到来。
潘石屹甚至做出了 “100天中国房地产企业会发生巨变”的论断。国际经济下滑和国内从紧的货币政策对中国的房地产造成了双向的压力，房地产企业中负债率高、前两年规模扩张迅速的企业，在这样的情况下，日子会更难过。
万科降价进一步改变了大众的投资预期，这是业内人士对万科降价一致的评价。
现在，深圳关外地区，很多中小开发商已经开始大幅降价，有的降幅甚至达到六五折。
“这些小开发商的承受能力是很低，在观望了一段时间后，纷纷开始降价”，在张伟看来，有些企业因为降价有了资金回流或许还能活下去。
多家地产中介的业务员都说，这个月降价楼盘比较多，成交量上升很快。
万科降价一定程度上，确实起到了“清理门户”的作用。张伟说，“我们接触到的很多小开发商都是不具备开发资格的，他们也不会从产品品质上下功夫，也没有这个能力。”
郭建波说，万科降价对市场回归理性产生了促进作用，他认为，“这个市场之前的非理性就是由像万科这样的大公司炒起来的，最终推动了房价泡沫的产生”，在他看来，回归理性还是要靠这些企业。（王凯）
[[i] 本帖最后由 10187452002 于 2008-4-10 21:16 编辑 [/i]] [color=DarkRed][size=5][font=黑体][b]16-万科降价背后玄机：打折前价比开盘涨61.3%一（一）[/b][/font][/size][/color]
2008年03月25日10:24
短短几个月内，一场从珠三角蔓延至长三角，再到环渤海并以万科为主传染源的“房流感”凶猛袭来。万科发起的“降价行动”迅速席卷了深圳、广州、上海、北京、成都等诸多城市。万科一次又一次让买房人心动的折扣背后，究竟隐藏着怎样的玄机？《楼市》针对万科五大城市逾30个“降价”楼盘进行了调查。
2月28日，万科位于北京丰台区小屯路的中粮假日风景爆出最高九一折的优惠，表明万科已正式将“降价行动”的版图拓展到了环渤海区域。而之前，据《楼市》了解，万科涉及“降价”的楼盘早已超过30个，与2007年10月万科珠三角的部分楼盘“降价”幅度相比，春节后万科上海与北京两地楼盘“降价”幅度有过之而无不及。
北京：平均销售利润率约31.7%
上海：八大楼盘均价涨幅为106.4%
深圳：平均销售利润率达57%
广州：个案楼盘销售利润率高达79.1%
成都：比周边楼盘
房价平均高34.4%
北京 平均销售利润率约31.7%
万科北京“降价”行动中，万科中粮假日风景、万科紫台、万科四季花城爆出了九一折至九四折的最大折扣。然而，打折前，此三大楼盘现售价与开盘价相比，平均涨幅已高达61.3%。
近日，万科中粮假日风景爆出最高九一折的优惠。3月2日，《楼市》记者来到了丰台区小屯路的万科中粮假日风景售楼现场，当天是其最高折扣“九三”折的最后一天。尽管此折扣低于前两天“九一”折的优惠，但售楼处仍不时有闻讯而来的购房者前来咨询。
2007年年底，万科四季花城与万科紫台也曾陆续被爆“降价”。而万科中粮假日风景的超高折扣将万科北京楼盘推上了“降价”新高。
“我们没降价”
《楼市》记者在万科中粮假日风景销售中心负责人处了解到，3月1日10号楼开盘，仅两天优惠，一次性付款九五折，按揭付款九八折，七天之内签约再增加两个点的折扣。换言之，此次优惠活动的最高折扣是九三折。而据《楼市》记者先前获悉，2月28与29日两天，万科假日风景8套特价房最大折扣幅度达到九一折。此外，万科四季花城一次性付款九五折，而万科金卡会员还可再优惠一个百分点，最大折扣达九四折；此前万科紫台约10套尾房一次性付款九七折。
对于打折的原因，北京万科的态度一如既往，对外坚定表示北京万科并没有降价的计划，目前的优惠只是一种单一营销手段，活动结束后还会恢复到先前的销售价格水平上来。对此业内人士北京东君房地产公司石生荣表示，万科的行为其实是完成财务指标，甚至有可能是想把尾房销售出去。
《楼市》调查发现，万科的“降价”举动让京城的开发商迅速形成了跟风派与静观其变两派。前者，如位于西大望路的珠江帝景博悦部分楼盘优惠了近3000元/平方米。 [color=DarkRed][size=5][font=黑体][b]16-万科降价背后玄机：打折前价比开盘涨61.3%一（二）[/b][/font][/size][/color]
后者如位于万科中粮假日风景周边的远洋山水，当《楼市》记者谈及如何看待万科中粮假日风景打折优惠，该楼盘销售人员却表示，买房人最关心的应该是地段，远洋山水紧临地铁站，暂时项目无比较大的优惠活动。
另据相关人士透露，2008年2至3月，京城楼市只批准了十个楼盘预售许可证，绝大多数楼盘却没有去领，开发商观望等待的心态显而易见。
先涨价后打折
香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙在接受记者采访时表示，万科降价最重要的原因是其发展战略从价值最大化调整为规模效益最大化。在前几年房价高涨的时期里，万科以其在行业和社会上的品牌影响力，其销售的楼盘定价普遍比周边项目要高10%～20%左右。而面对近期的宏观调控，万科的战略思想发生了转变，通过快速的规模扩张来实现赢利目标。
据《楼市》市场研究部对万科北京三大楼盘长期跟踪的数据显示，万科四季花城平均销售单价已从2006年开盘时的5000元跨越到了8000元；万科紫台平均销售单价也从开盘时的10000元上扬到16000元；万科中粮假日风景如今均价13900元/平方米，即便九一折后，仍达到12649元/ 平方米，而2007年3月，其开盘均价仅为9000元/平方米。
如今，万科对京城三大楼盘售价进行调整时，其现售价与开盘价相比，平均房价涨幅已高达61.3%。
就万科北京楼盘的销售利润率而言，万科紫台与万科中粮假日风景是2006年北京万科先后拿下的丰台小屯附近的两个地块，其楼面地价分别为 3600元/平方米与3986元/平方米。按行规单方面积土地成本取35%、建安工程费取25%、前期费用取1.5%、基础设施费用取5%、销售管理费用、财务费用、土地增值税及不可预见费用合计为33.5%，经初步估算，万科紫台的销售利润率达到27.3%、成本利润率为37.6%；万科中粮假日风景的销售利润率与成本利润率则分别为36.1%与56.5%；两楼盘的平均利润率达31.7%。
上海 八大楼盘均价涨幅为106.4%
万科通过打折销售尾盘的做法在上海此番降价行动中体现得尤为明显。比北京“降价”行为早一周， 2月21日元宵节，万科“降价风”正式登陆上海，上海万科推出了由10个在售楼盘参与的95折特卖会。
“通过我们与上海万科战略部高层的沟通，万科此次大幅度优惠的目的有两个，一是快速回笼资金，一是将优质房源留下来，将非优质房源快速销售。”光大证券分析师翁非玉在接受《楼市》记者采访时表示。
扫清“非优质”房源
2月21日，万科在上海举办了由10个在售楼盘参与的95折特卖会。万科240余套房九五折特卖会的反响不亚于其他城市的打折优惠。有媒体如此描述，2月21日元宵节，上海人民不是忙于观灯，而是忙着去赶万科的特卖会。
据上海万科办公室主任许青川介绍，上海万科特卖会一共推出了240余套房源，其中公寓占85%，别墅占10%，另外还有5%的商铺。住宅类产品涉及万科白马花园、万科花园小城、万科四季花城、万科新里程、万科假日风景、万科城市花园、万科蓝山、万科燕南园8个楼盘。
“我们楼盘当时参与特卖会活动的房源不到10套，目前三期已基本销售完毕。”万科假日风景销售人员目前告诉记者。而万科城市花园的情况是，参加特卖会的房源有10多套，截止3月初，仍有3-4套在售，甚至还包含有一套1994年的毛坯房。
《楼市》记者通过调查了解，参加万科上海特卖会活动的10个楼盘并没有提供所有的房型，数量也各有不同，并且多为万科在上海已发售楼盘的剩余房源。
对此，光大证券分析师翁非玉对《楼市》记者表示，万科通过打折销售尾盘，既能降低楼市低迷期非优质房源销售滞后的风险，同时也加速了资金回笼。
回笼资金2.57亿
据上海万科透露，在特卖会上，累计成交170余套，占全部推出房源的70%以上，当日销售2.57亿元。
成交量最多的楼盘包括万科新里程，推出59套成交了23套、万科假日风景成交了所有推出的5套、万科燕南园(别墅)由于其地理环境优越，12套成交了5套。上海万科办公室主任许青川曾公开表示，这一数量已经达到了预期。
数据显示，2月15日-21日上海商品住宅成交均价环比大幅下滑34.89%，为9767元/平方米。这是自去年4月以来，上海商品住宅成交均价10个月来首次跌破每平方米万元大关。
在上海楼市成交量萎缩情况加剧、价格有所下滑的背景下，万科的九五折特卖可谓一举两得：既回笼了资金，又扫清了尾盘。业内人士推算，万科九五折特卖比原价损失的部分大致约为0.13亿元。也就是说万科上海降价销售只损失了1000多万元的可能收入，却获得了巨大的机会利益。在万科部分城市降价回笼资金之后，1月份，万科就斥资29.94亿元，在上海、东莞、成都获取4块土地。
而且，由于上海万科九五折房源多是早在2003-2004年就已经开盘的老盘或后期，其
房价的上涨早已能弥补其损失。“万科的楼盘三年涨幅近三倍，以万科新里程为例，2006年其价格还在8600元/平方米左右，目前均价已达18000元/平方米，涨幅过快，调整在所难免。”上海浦东万科新里程周边一楼盘开发商不以为然地表示。
根据记者对万科九五折特卖会八大住宅楼盘的房价分析，万科在举办九五折特卖会之前，八个住宅楼盘的房价平均涨幅高达106.4%。
对于其他开发商是否会效仿万科，易居房地产研究院研究中心指出，上海的开发商更大程度上采取了静观其变的做法，可能等到3月后楼市逐渐步入旺季才会有明确举动。
深圳 平均销售利润率达57%
深圳是万科的“根据地”，也是万科爆出“降价”的第一站。然而由于规模开发 以及房价近年爆涨，万科深圳“降价”的背后，楼盘平均销售利润率仍达到了57%。
与北京、上海两地多是已开楼盘在现售价基础上打折不同的是，深圳万科震惊业内的“降价”策略则是新盘“低开”。2007年10月20日，万科金域东郡以远低于市场预期的均价7500元/平方米开盘，开盘当日即告售罄，此举被认为是万科“降价”行动的开始。
“低价”并非降价
与万科金域东郡开盘时隔数月，其后期楼座目前尚未开始销售，无法与其开盘价做对比。不过尽管万科金域东郡“降价”之事传遍全国各地，但当记者对当地开发商进行采访时，却很少有人认同万科是在降价。龙岗区一位楼盘营销总监对《楼市》记者表示，“该区域原房价水平在4500元/平方米左右，万科金域东郡项目定价是与其定位、地段相符的。所谓的低价只是相对于之前开发商的预期价而言。所以，不能说明万科降价，只能说明定价比以前稍微理性。”
对此，深圳业内资深专家余一弘认为，万科金域东郡地处深圳东部新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)行政商务区中心轴之上，从未来的规划来说，借助坪山新城的发展带动，前景应该是向好的。但就目前来说，由于位置比较偏，所以出行成本相对较高。经过该楼盘的来往公交车辆一般都是直达龙岗中心城和惠州淡水的，而直达深圳市中心的则极少。如果在市内上班，则只有到中心城(或者龙岗汽车站)转车，坐公交车从该项目到市区总耗时大约要两个小时左右，自己开车则需要一个小时左右。
目前万科深圳版图上有万科金域东郡、万科东海岸四期、万科城三期御小湾别墅、万科东方尊峪、万科第五园等楼盘。《楼市》记者对万科金域东郡以外的其他几个主要在售楼盘调查发现，各个楼盘目前都分别有一些优惠(详见表2)，尤其是万科东方尊峪，目前均价在25000元/平方米，其中90平方米和 140多平方米两种
户型送3400元/平方米的精
装修。不过这四个楼盘
房价却相对高得多，其中万科城与万科东海岸目前均价都达到40000元/平方米左右。
规模开发下的高利润
然而，不论是万科金域东郡的低价入市，或其他楼盘的系列优惠措施，都不能撼动近年来万科在深圳享受房价高增长的收益。深圳万科将“造城”效应发挥得淋漓尽致：在万科目前所售的主要楼盘中，其中，万科东方尊峪来自于万科以10.05亿元竞得深圳富春东方(集团)有限公司股权包，其他四个楼盘分别是万科通过在同区域接二连三招拍挂竞得土地而形成的规模开发。
2007年7月30日，万科以总价4.78亿取得龙岗坪山街道办、大工业区行政一路两幅地块，加上2006年9月15日，万科以1.67亿元投得G11204-0395宗地，深圳坪山三幅地块上的建筑就是去年10月以7500元/平方米开盘被称为低价入市的万科金域东郡。对此，深圳地产研究专家半求感慨道“万科轻取坪山霸盘”。万科在深圳坂田的规模开发也令人惊叹。万科四季花城、万科第五园、万科城等项目占地达1平方公里，建面超过120万平方米。地产评论专家半求表示，整个坂田可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的份额，呈现准垄断的局面。
春节后的深圳楼市，依然春寒料峭。不过搭上近年房价上升的飙车，万科在深圳规模开发中，万科东海岸从2003年开盘时的6000-8000元/ 平方米上扬到如今四期均价40000元/平方米；万科城从2004年的5500元/平方米到现在的均价40000元/平方米；万科园则实现了从均价 5400元/平方米到14000元/平方米的跨越。 [color=DarkRed][size=5][font=黑体][b]16-万科降价背后玄机：打折前价比开盘涨61.3%一（三）[/b][/font][/size][/color]
整体来看，按行规单方面积土地成本取35%、建安工程费取25%、前期费用取1.5%、基础设施费用取5%、销售管理费用、财务费用、土地增值税及不可预见费用合计为33.5%，经初步估算，万科深圳目前在售楼盘楼面均价约1831.7元/平方米，而平均销售利润率达到57%，平均成本利润率达到190.7%。其中万科金域东郡21.5%的销售利润与其他楼盘相比略低，符合王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)曾经说过的“万科不做超过30%利润楼盘”的承诺。而万科第五园的销售利润率与成本利润率分别高达79.4%与386.4%。
广州 个案楼盘销售利润率高达79.1%
2007年12月，深圳万科“降价”举动迅速转移到广州。尤其是万科金色康苑纯新盘以低于预期或同区域楼盘的价格入市，让万科广州楼盘降价的消息有了事实的佐证，同时，继深圳之后广州成为珠三角贴上万科“降价”标签的第二个城市。
新盘“低”开但利润不低
如今，万科金色康苑后期何时推出尚未确定，但曾轰动一时的万科金色康苑首次开盘“盛况”让广州业内人士仍记忆犹新。去年12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，均价在13000元/平方米，远远低于宣传阶段的20000元/平方米均价，也低于周边楼盘富力盛悦居16000元/平方米的均价。
“从地铁站到楼盘短短的几百米距离中，站满了荔湾、越秀其他楼盘的宣传人员，导致所有从万科金色康苑方向走来的市民手里，都被塞了3张以上的楼盘资料。” 富力盛悦居销售人员如此回忆当时的情景。
据了解，不到两个小时，万科金色康苑首次推出的156套单元即全部售罄，销售金额逾2.1亿元。而当时广州市去年整体市场情况正处于一片冷淡之中，根据广州市国土房管局的数据，广州11月份一手房成交价格出现2007年以来的首次大幅下降，单月出现近两位数降幅是广州楼市近两年前所未有的。
“低”价入市是否会影响到万科的利润？
国金证券分析师曹旭特分析认为，万科金色康苑的楼面地价约为3200元/平方米，建安成本预计3000元/平方米，加上2500元/平方米
装修成本，按目前价格计算，项目仍然能够保证约38%的毛利率水平。
而广州业内人士还指出，万科金色康苑与万科在广州的另一个新盘万科金色荔苑相邻，作为纯新盘开盘“低”开，不排除在后市大势转好后两盘联动再“高”走。
限价房中的“机会”
万科广州部分楼盘“低价”还有另外一个原因，简言之为“限价房中的机会”。
全国首批10个限价房项目在广州一经推出，立刻引来极大关注。2007年1月份，广州万科公司以最高
房价6000元/平方米投标取得的科学城KXC-H3地块，即万科新里程项目，由于与广州万科城项目相邻，万科新里程成为万科城的其中一部分，万科再次形成了连片开发效应。
不仅如此，据广州业内资深人士透露，广州限价房用地多按照配“自留地”的方式出让，即开发商在拿到地块后可以留有部分用来自由规划开发，如可以做高档公寓，甚至别墅。
而万科新里程占地8.8万平方米，限价房仅为6万平方米，余下2万平方米为联排别墅，单价在2万元/平方米左右，单套售价300万至400万元。
根据万科地产内部人士介绍，万科新里程土地成本大概在2600元至2700元/平方米，建设成本2000元/平方米，总体而言，限价房销售利润率在10%以下，项目的利润主要靠别墅支撑。
除万科新里程为限
房价外，广州万科金色家园、万科金色康苑、金色荔苑、金域蓝湾均为限户型楼盘。以万科金域蓝湾为例，2006年9月，作为广州首次推出的限户型地块之一，由万科与中粮联手竞得项目用地。2007年12月，万科金域蓝湾均价原定1.1万元/平方米左右，后来开盘9000多元-10000元/平方米，被认为万科广州 “降价”的典型楼盘之一，284套房在2小时被抢购一空。而实际上，万科金域蓝湾的产品还包括高层洋房和别墅单位等，当时推出的只是75平方米的二房与 95平方米的三房。如今，万科金域蓝湾正主推空中大宅和TOWNHOUSE，价格已经飙升至16000-18000元/平方米以及21000- 39000元/平方米。如果说去年底，万科金域蓝湾二房和三房“低价”入市会让万科利益有所损失的话，或许今年万科会在金域蓝湾的空中大宅和 TOWNHOUSE中夺回来。
另据业内熟悉万科的资深人士向记者透露，万科金色家园是万科在土地二级市场上取得的，楼面地价为3000多元/平方米，即使按折后价格24000元/平方米价格销售，毛利率仍较为可观。万科天景花园由于位居花都区，楼面地价仅448元，按照目前的房价来看，销售利润率高达 79.1%，成本利润率高达381.0%。
成都 比周边楼盘房价平均高34.4%
成都是万科在京沪深穗四大一线城市之外，“降价”风所刮到的重点二三线城市之一。与其他城市不同，成都万科主要是针对青年置业进行优惠。实际上参与万科“08青年置业计划”的成都楼盘比周边楼盘房价平均高出34.4%。
2008年1月，万科成都全线降价被各大媒体“揭批”。尤其是位于成都蜀都大道上的万科魅力之城四期的电梯房，被爆料售楼处的报价4500- 4600元/平方米，远远低于2007年12月前的6000元/平方米以上的价格，两个月中，同一单元楼中住宅的降幅接近30%。 [color=DarkRed][size=5][font=黑体][b]16-万科降价背后玄机：打折前价比开盘涨61.3%一（四）[/b][/font][/size][/color]
首付款的“区域”优势
针对高达30%的降幅，万科魅力之城销售人员告诉记者，所谓总起价4500-4600元/平方米的房源，是一次性付款加上当时所有的优惠，套数不多，并不是每位买房人都能享受得到，该活动2月5日已经结束，目前楼盘均价为5000-6000多元/平方米。
万科魅力之城此次优惠活动被称为成都万科“08青年置业计划”。万科目前在成都的版图上有万科金域西岭、万科魅力之城、万科金域蓝湾、万科朗润园、万科双水岸5个在售楼盘。据介绍，“青年置业计划”是成都万科自去年12月30日和5家银行合作推出的一个置业计划，截止时间是2月5日，凡符合条件并在其开发的万科魅力之城、朗润园等5个项目购房的首次购房人，可由万科向银行“担保”，确保能办理下只需要交两成首付款、贷款利率下浮15%的房贷，且房贷手续由万科协助办理。实际上，根据央行有关规定，凡是符合条件的首次购房人，即便不用万科“担保”，按照规定，同样能申请两成首付并享受贷款利率下浮 15%的优惠利率房贷。
带着疑问，记者对万科金域西岭周边的楼盘熙城国际、西锦国际，万科魅力之城周边的FM365、水岸雅居，万科金域蓝湾周边的龙湖三千里、蜜城等近10个楼盘进行调查了解得知，在成都，房贷趋紧的政策下发后，购房人申请房贷条件日益“苛刻”，很多楼盘即便是符合条件的首次购房人，也只能申请到三成的首付，利率也不一定能享受到下浮15%的优惠。而参加成都万科的“青年置业计划”，不仅可以确保符合条件的首次购房人能成功申请到两成首付、享受15% 利率优惠，还能获赠2万元的置业基金。
个案楼盘销售利润率达55%
在对万科项目周边近10个楼盘调查后，《楼市》记者还发现，万科在售楼盘房价普遍高于周边楼盘。如，万科金域西岭目前均价为8200元/平方米，而周边楼盘熙城国际售价为6700元/平方米；西锦国际紧追万科魅力之城，均价为8000元/平方米；而优派的均价仅4300元/平方米；万科朗润园起价5260元/平方米，而与其同处温江区的尚西花郡均价为4800元/平方米；春江青龙湾均价则为3200元/平方米。
“万科为房产行业龙头老大，不论是品牌影响力还是楼盘品质，进入成都这样的二线城市，在买房人的心目中都较有威信，因此，售价也相对较高”，熙城国际销售人员坦言。
综合比较万科成都5大在售楼盘与周边楼盘，万科楼盘比周边楼盘房价平均高34.4%。由于定价较高，万科在成都的销售利润率也较高，一位不愿意透露姓名的成都业内人士向《楼市》记者透露，万科金域蓝湾土地成本约为1360元/平方米，加上建安成本以及其他费用，其销售利润率也会达到55%左右。而万科金域西岭土地成本为2295元/平方米，由于此楼盘为万科在成都建设的第一个精装修楼盘，即使含装修成本，销售利润率也会达到20%以上。
万科“降价”背后的得与失
(《楼市》杂志独家报道)正值万科在京沪深穗等城市的“降价”行动如火如荼开展之时，2月28日，万科发布公告称，在去年公开增发近100亿元的专项募集资金中，将有9.8亿元暂时不会投入到房地产开发的项目上，而是在今年8月27日前转用于补充流动资金。
优惠促销楼盘与补充流动资金遥相呼应，万科是否出现了现金流紧张？万科降价的真正动机当仁不让成为业内探讨的热门话题。
综合记者采访的多位业内专家及开发商观点，业内关于万科降价的观点有以下六个主要方面：一，万科发展模式和赢利模式的战略调整，万科由此前高定价的经营价值最大化向规模效益最大化转移。二，面对近期宏观调控压力，万科讨巧政府，获得好名声之时以争取日后获取保障性住房用地的有利条件。三，在房地产低迷时期降价销售以带给行业尤其是中小开发商压力，借此时机实现规模化扩张。四，在国家货币紧缩、打击囤地的大势下，加快开发速度和资金运转速度以快速回笼资金。五，在买房人观望情绪蔓延的楼市低迷期，赚得眼球效应并刺激市场购买欲。六，在王石“拐点”论的指引下，借机销售非优质房源以降低风险。
万科在公开回应“降价”事件的发言中，一再强调，并非降价，只是营销。本文对五大城市的调查结果中，一个又一个关于销售利润率以及房价上涨的数据足以证明优惠打折之损失或许相对于其利润而言仅是九牛一毛。
然而万科却得到了很多，一方面在上海、成都等地打折促销回笼资金，一方面将这些城市的土地再次揽入囊中。难怪业内人士感慨，万科看来并非不看好这些城市的市场前景而降价，否则何来动力，仅1月份就耗资29.94亿元连获4块土地。
快速拿地、快速开发、降价回笼资金还贷款，再滚动开发，跑步前进，万科才有可能完成十年规划中1000亿销售额的目标。公开数据显示，万科在 2003年、2004年及2006年获取项目的平均楼面地价，分别为1078元/平方米、1126元/平方米和1861元/平方米，而在之前的主要收购中，平均楼面成本仅910元/平方米。在合适时机、选择合适的对象更多地通过资源整合方式获取项目资源或许也是“降价”事件中万科所能得到的对其最有利的方面之一。