几个关键点
1、什么样的客户会购买小产权，你的客户具备以下特征吗？追求：有房住、单价低、总价低、面积适中（主力60---95平方米）
客源：中低收入者，进城者
2、日来客20-50组，却没有成交？
诉求可能偏差：你们的广告诉求是什么，怎么会吸引这么多非目标客群
现场能力弱：如果来的是目标客户，那就加强培训吧
SP：考虑一下从前期入住的业主中开拓2级市场吧，他们有大把的客户。
小结一下阿
菜鸟总结一下前面几位前辈的发言.总的来说,操作思路可以分为四类:第一类: 加强宣传,在宣传方式上做文章,主要目的是提高客户价格预期,淡化小产权房的不利影响.
第二类:转换操作思路,如:定位老年人\在二手市场销售,吸引投资客\到周边县市开发资源等.
第三类:提高性价比. 如: 变相降价，送面积，送配套，送家电，解决一些产权遗留问题,比如当地入户口，就学等,或者在产权上给出一些承诺解决方案,从根本上化解产权给消费者带来的心理阴影.
第四类:降低置业门槛.如直接降价\降低首付\(降低首付或者在付款方式上做文章貌似不可以吧,小产权房好像不能贷款?)
我在想直接降价或者提高性价比要么是减少收益,要么是增加成本,应该会损失开发商不少利润吧?感觉不一定是最优的方式阿.不知道是不是这样.转换操作思路的建议很多很新鲜的招阿学习了.
在宣传上淡化不利影响,辅以软文炒作,同时配合以切切实实地保障措施,对不能马上解决的给与承诺,赢得消费者信任,从而吸引目标消费群我想是可以先尝试的方法.这些方法不凑效了以后可以再尝试降价或者赠送阿. 没办法，打政策擦边球的项目，始终会面临这种困境。
北湖印象还算好的，项目有后台，但没有产权的东西，谁敢买呢？
就像BB机一样，有了手机谁愿意用BB机？
做房地产要有良知底线！！
此帖针对小产权房销售展开讨论，众所周知小产权房严重危害普通百姓，楼主还在此发帖！楼主良知何在？我感到不耻！而跟贴者云云！诸位为何为虎作伥呢！版主何在？强烈建议版主取消类似发帖！价格才是硬道理
听楼主大概的描述和楼上各位大大的阐述，我已经可以80%确定这个项目就是成都龙潭寺旁边的北湖印象。成都消费情况目前是有点回暖，而这一部分回暖的感觉也只是体现在性价比高的几个楼盘。而北湖印象前期多层销价基本在3000一下，而四期电梯想卖3000以上，作为我个人的消费角度来看，我跟愿意买多层
城东工业东调，拆迁安置只是一部分，还有大部分居民急需要住房，而这部分人中有能力购买商品房的并不多，如果楼盘价格能拉下来的话应该有市场
个人建议：城市房产消费已走向理性，不要过于期待市场的回暖，要想资金回笼快价格能拉多低就多低先跑完是硬道理！
胡乱说些，呵呵！各位大大见笑了。。。。。。。。
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做房地产要有良知底线！！ 是的!!!!!国土部称符合规划小产权房可转为合法[url]http://www.sina.com.cn[/url] 2007年12月14日01:58 京华时报
本报讯 (记者刘薇) 违规小产权房如何处理，是否允许其缴纳土地出让金，补齐手续后转为合法？对此，昨天国土资源部有关负责人表示，年底前，国土资源部将出台关于农村集体土地管理的有关通知，届时将对此问题进行明确..............对于一些已经形成一定规模、符合土地利用规划的小产权房，可以考虑让其补齐手续后转为合法。
别把无知当个性.!
经济利益当前的年代，不参杂个人情感
金钱就是王道，多说无意 就在被房价烈焰烤灼得焦干的北京、上海等住宅市场，也并非没有适合居家生活的种子萌生——在广大高房价地区，中国农民自发进行起来的“小产房”运动，其实很像当年安徽小岗村农民自发进行的农村土地“包产到户”，在当年“铜墙铁壁”般的完全计划经济面前，真正为濒死的社会经济、民生，找到一条生路。中国农民在土地上萌生出来的朴素真理，其实为房价减压找到了一条正确且科学的途径！
所有人都知道，中国商品房市场的价格高企，其实最大的原因，还是来自土地供应市场的价格推动；另一方面，由于缺乏足够的社会保障住宅，导致自住、投资、投机等各类住宅无差别进入商品房市场……（虽然我们的舆论都在一致性声讨某些开发商的囤地居奇行为，以及房地产市场的官商勾结是导致商品房价格高企的罪魁祸首，但没有土地供求的巨大矛盾，开发商也不可能有囤地居奇的行为！而且，土地价格上涨最大的受益人，当然还是ZF这个垄断性的土地供应者！）
在面对这样的供需矛盾时，具有垄断性的土地供应、经营特权的经济实体，自然会和任何垄断性经营的企业一样，寻求商品经营活动边际利益的最大化！
于是，一方面尽量推高土地拍卖价格；一方面又尽量减少社会保障性土地的供应（人为地做大商品房需求市场）；还有一方面会尽量打压潜在的竞争对手（看看微软是怎么打压Linux的吧）。这就是任何一个具有经营性质的经济实体再正常不过的商业行为了！
因此，只要政 府不改变土地的垄断经营属性，只要政 府既作为管理者又作为经营者参与市场行为，以垄断为手段谋取利益最大化，那就是必然的！
还好，中国的土地公有制，除了国有属性、还有个集体，虽然集体性质的土地只有使用权，没有所有权和转让权，但这对于那些仅仅需要一个家——大庇天下寒士的普通消费者而言，已经足够了！
对于商品房市场的新生住宅需求消费而言，其实大多数普通消费者需要的，仅仅是住宅的居住权，至于那些租赁、典当、转卖等商品房他项权利，对多数人而言，都是一种可有可无的奢侈！
现在的商品房市场，其实是就是对所有消费者都不分青红皂白进行了“买一搭三”的“强制消费”（人家只想买个小灵通的客户，也被你这么硬行摊派了全球通+蓝牙）！目的，自然是让商品附加值最大化！
可以说，集体土地性质的“小产权房”其实是恢复了大多数消费者对房子使用权消费的本真，它的价格，也还原了纯粹消费住房使用权的基本价值！
这种利农、利民、利国、利和谐社会的“小产房”，为什么会被建设部强制叫停？无论是依法无据的说法，还是土地性质得不到保护，还是不利于耕地保护，这样的说法，都显得苍白而透明，在那几乎透明的遮羞布后面，凸显的是政 府相关部门赤裸裸的牟利之心；还有，就是挂着“执法”羊头卖着“不公平竞争”的狗肉！
小产权房，不是不可依法纳入规划的，不是不可以公开征税的，不是不可报建的，不是不能进行建筑招标、质量监控的，也不是不可并入市政整体设施配套、并收取配套费的！
我们甚至可以把每一个进入大城市，并购买小产房的农业人口所对应的基本农田土地指标调配到相应农业人口流失的地区去，由于外地农民进入城市，反而提高了土地的集约化使用效率，保护耕地的指标，不但不会减少，反而会增加……
让小产房成为大城市实施低保住宅的基本组成部分，让集体土地避免在土地整理、转性的过程中层层加码、层层盘剥，最终成为普通消费者不可负担之重吧，某些把土地款看得比生命更重要的政 府部门，是时候放放手了！
让政 府把小产房纳入城市建设的整体规划，你可以控制它必须采用更高的容积率、更节地的开发形态、更“经济”的居住品质，以保证商品房的高端市场。只要放普通低收入家庭居家需求一条生路，让更多的人能够低成本地在这个城市安顿下来……
我们未来的城市化进程，至少还需要吸引5亿以上的农民进入城市，其中绝大多数是进入中心城市，也只有小产房，才能给这些无助的劳动者最基本的庇护吧……
此文作者是红星的冯哥
回复 67# 的帖子
损害了得利者的利益自是针锋相对！或许这就是利令之狂！
老百姓不如楼主懂得多，只能被忽悠了。只是小民不与官斗。我们不懂什么大道理。但当知在小产权目前还是违规状态下，做此类项目还是要厚道！
至于楼主引证新浪所发稿亦为媒体忽悠！选择内容还是官方的较好！楼主莫怒！继续提请版主清理此类有知无良探讨！
关于小产权房官方阐述链接：
国土资源部：[url]http://www.mlr.gov.cn/wszb/20080414qgtdzfbrxdxwfbh/20080414zhibozhaiyao/200804/t20080414_101058.htm[/url]
[url]http://www.mlr.gov.cn/xwdt/jrxw/200712/t20071217_97088.htm[/url]
国务院办公厅：
[url]http://www.gov.cn/zwgk/2008-01/08/content_852399.htm[/url]
[[i] 本帖最后由 vinsky 于 2008-4-14 15:40 编辑 [/i]] 有那么多的来电，来访，没有成交，那说明还是有需求的啊，最重要的是，你要搞清楚，他们这些客户，为什么不要呢，人家没需求，不会跑过来看的啊。好好分析，仔细研究对策！ 低价还是低价! 永远是能吸引客户的关键!
找准客户群,(应该是中低端客户为主吧) 对四川的房价不了解
清高手帮忙
各位楼主好! 我有一个关于目前所在项目的问题想请教大家 。这个项目在一个地级城市的新开发区，目前位置有点偏，但发展前景还行，属于高层。当地的高层不多，主要都是由本地或省级有很强企业知名度的公司开发的。从去年上半年开始销售的，到目前销售情况都很好。但到今年我们项目销售没有丝毫进展。我们分析一方面是受今年大环境影响，另一方面项目目前没有动工，卖期房，而且品牌效应较差，形成“买的起的看不起，来看的买不起”的现象。不知道大家有何高见，恳请赐教，谢谢接上楼
上面的朋友，可以尽量的把项目情况介绍的详细一些，比如说广告宣传情况，产品卖点的情况等，这样大家能更好的针对你的销售给你提出建议。如果广告宣传不够，可以提出广告营销方案，或者对产品卖点进行创意营销。有卖点提卖点，无卖点推概念。 一、包装滨湖印象，整体推广以休闲渡假住宅为传播策略，（愿意买买小产权的客户群目的很简单就是自住）二、冷漠营销，说出的你的卖点，讲述你的规划，让消费者了解你的项目所处位置至少可以居住70（70年内不牵扯拆迁），走自己的路让别人去评价吧！！
三、细化出你的目标客户群，有针对性的做足互动营销，让你的目标客户与产品有效沟通。
最后要提醒：一定要知道小产权房是那部分群体所感兴趣的！！这很重要，其他的都是扯淡！！对症小药才是良方 你们的楼盘如果真的是环境好, 那么就要从你们的目标客户方面出手了. 在你们的目标客户中,买房自住的居多.不乏投资的.那么他们看重的就只有价格了. 因为其他的 没得说. 应该适当的调底价格. 应把外来人口且收入中挡工作者或商人做为主要的目标客户. 他们会更加想在此地扎根, 安家落户. 也更看重价格 小产权房，一向不敢碰的，尤其投资。如果小产权房没有价格优势，那还有什么呢？来人来访没有成交，第一印象就是价格出问题了。
不过估计价格也不是lz说了算的。
具体情况不明，不能给出非常详细的建议，说几点吧：
小产权房不能以投资客为客源，风险太大，不愿投资。
每周为什么搞活动呢？lz要清楚活动目的，为了搞活动而活动没意思的。通过活动成交才有意义。
如果销售出现困境，可以暂时封盘，过段时间趋势好了，形象好了再销售，换个包装换个案名都可以的。最怕滴滴答答。
如果要降价，不要明降。送东西之类的都可以。但是真的降了，一步到位。
用老客户介绍回馈的方式吧。把折扣送给老客户，让他们介绍新客户过来，拿现金，很爽的。
最后，lz，你们的业务员有问题，成交率那么低，在我这里早就炒了。改善一下现场业务管理，培训、客户回访什么都要跟进。 （一）、制定销售目标
强行下达任务，实行暴力营销，催发销售潜能
（二）、市场定位
找准市场在那里，一类市场二类市场或周边郊县市场
（三）、目标客户群定位
目标客群是那些不愿意办理按揭，而且住过房改房的人，老年人最合适
（四）、销售方式
由坐销变行销，实行毛细血管销售
（五）推广渠道筛选
电视
报纸
户外
网络
软文
这几个必须上，对拔高项目品质有好的 作用
（六）促销优惠策略制定
特价房的主要目的是吸引客户不等同成交量
（七）公关活动制定
建议小批次活动为主，瞄准目标客群，且误贪心
（八）销售执行督促
问题应该出在经理身上 关键是体量的承受总价问题,对于 很多解决居住问题的客户来说,价格在某种意义上超出对产权及其他问题的疑虑...还是在价格及客群上下功夫吧 7楼我送朵花. 我用几句话点明吧。
北湖印象价格在3000以上，高层价格恐怕更高，区位在四环（绕城高速）附近，且在成都东北门，而北门一直是成都最乱的地方。
目前成都市场的三环路外的房价是多少呢？均价4800元/平米，拉到北门外再看看，邻近的植物园的天府江南3580元/平米，再远点的万科双水岸多少？3650元/平米起，4400元/平米均，香洲半岛多少？3800元/平米均价。
也就是说，那个区域实际商品房均价多少？3800元/平米，而北湖印象多少，3500元/平米，还要一次性付款，有优势？有性价比？
人家买你的楼盘图个啥？图小产权吗？