营销不是万能的，老百姓的房子是一次投资的，尤其是自住房。
不确定的因素太大，谁也不敢冒这个风险。
想想整体的策略的调整吧，如果可以的话。
当第二居所？想想第二居所的营销手段？
或者专门的老人住宅？老人们不会太在意房产权本身的
一点建议
抛开“小产权、高层成本高、价格无明显优势”等等这些项目的“硬伤”不说，因为这些都是无法弥补或改变的，不是通过营销、推广或是概念引导就能解决的问题。我在这里建议楼主不要盲目地相信广告、sp活动或打折优惠什么之类，先审视、总结一下自己的销售团队吧，这才是当务之急，否则再多的推广，再多的来电、来访也同样没有成交量的。按照通常销售概率统计来电/成交约为15：1，来访/成交约为10：1来看，目前楼主所出现的没有成交的情况，极有可能是销售团队出了问题。因此，建议楼主采取一些销售管理措施来增强销售团队的“战斗力”！否则盲目的推广只能造成更多客户资源的浪费：如1、加强团队管理 2、提高销售团队专业能力 3、加强销售客户管理制度 4、完善客户登记、分析或轮换制度 5、整理现有未成交客户资源重新分配、重新追踪等。 1\如果走价格策略,我认为直接下调不显得可取,所以利用营销节点,建议考虑阶段性促销.
依据2\3期户均总价\结合目前下调的价格为基础,然后制定促销的价格策略.
2\意向客户的分析不能放松\销售培训不能放松
3\团购的挖掘
直评+狠招=我为虎作伥/自坏名声！
1、现在地产形势不明朗，人们持币观望很正常，但市场经过去年的突然爆发，已经大大削弱了买方的神经系统，消费者脆弱的防线委实不堪一击，所以在这场博弈之中，占据主动的地产商不能松懈，要保持对形势有很好的解读及掌控能力。2、销售情况不好，但访问量仍有，促销和宣传依然能够催生客流，这都是消费者犹豫不决的象征，房子卖得不好，员工的压力增大，思想波动很正常，但该情况由大环境使然，非人力所能为，所以既不能苛责急迫，亦不能放任不管，愈是处境艰难时，越显人心良恶处，不能降低下属待遇，不得有违双方之约，利用这段空闲时间，组织培训学习、联谊活动和知识讲座等，一则稳定军心，增强团队凝聚力；二则提升员工素质，充实生活；三则增强信心，保持对前景（行业、企业和个人）的积极乐观态度，使企业上下一心共度难关。
3、关于小产权的问题，自己就不要过多渲染了，更不要愚蠢地拿去与商品房作比，既然前期销售的情况很好，足以代表多数人的看法，在这个生活维艰的时代，人们在高昂的物价面前没有过多选择，如果小产权不合法，早就被取缔了，政府迟迟不明确态度，实际上是默认，也是无奈之举，政府都无奈了，百姓若何？
4、如果没有资金短缺或销售任务过大的问题，建议暂停一切促销活动，撤销部分广告投放-------，你在揣摩买方的心理，买方一样在注意你的态度，由于现在新闻资讯泛泛不同，各种观点相抵的信息报道铺天盖地，普通消费者对局势的了解反而陷入茫然，但他们往往对地产商的举动有直接反应，他会想当然地认为地产商得到信息的便利程度与准确度都远远高于自己，买涨不买跌就是这样形成的。暂停促销，撤销部分广告 但不能消声匿迹，建议只保留最主要媒体上的形象广告，最好连续发三天通告：[b]截至**年**月**日，我公司一切促销及优惠活动宣告结束，实行定期定量供应，并预计房价将有小幅度上调，为了维护广大消费者的利益，特此公告，云云------[/b] 一个城市里较大的地产商们可以在饭桌/麻将桌上商议一番，如果能统一步调，齐心协作的话，将收获意想不到之效果。
5、雇用枪手，书写楼市走向的评析文章，贵精不贵多，实时数据、经济原理、权威表态、政策变更等统统用上，论述要专业，文字要通俗，发布在当地主流报刊的财经及民生版面，各大网络新闻版面，各大论坛等，尤其要重视网络传播的力量。
6、向当地政要及社会名流或其亲属赠送住房，可半卖半送，并为之大书一笔，一为拉升楼盘品质，二为影响舆论，使人们逐渐淡忘小产权等楼盘的先天性不足，正所谓“英雄不问出处”。
举例：报纸报道“某地产公司售楼部休假，暂停卖房竟然集体出游？”，网络论坛“楼市走向渐出迷雾”、民生期刊“亿万富翁的选择——不住别墅难道只为节俭？”------- [size=5] 1 先对前面几期的客户进行分析,找出客户的共性:[/size]
[size=5] 2 分析前期产品与本期产品之间的差异点;[/size]
[size=5] 3 根据分析出的共性和差异点再进行适度的调整和弱化.[/size]
[size=5] [/size]
[size=5][color=darkorange]推广策略应有针对性,首先要确定其目的和针对的消费群...[/color][/size] 本人是做销售的。
从你们前期的市场情况来看，项目的大定位应该是没有问题的，既然有这么多的老客户的群体，我感觉这一块应该好好利用一下，而且不能间断，每个项目都有大批的老带新；
再者，光靠搞这样那样的活动是不够的，应该好好找一下目前上客量虽有但是成交率不高的原因，成交的为什么？不成交的又是为了什么？好好分析。既然已开始有抗性后来又没有抗性了，也应该分析一下，相信你们前期卖得好肯定有卖得好的关键所在，房子不可能平白无故就卖了吧？
再一个就是不要一种宣传方式走到底可以通过联谊高一些项目品牌利于口碑的东西，做一些软文市场。 试试改变一下付款方式，建筑期分期——分一年让客户把钱交完。 是北湖印象吗？
以务实型操盘方可打开局面
小产权在2007年国家政策出来之前比较好卖，是因为价格优势大，但政策出台后，消费者的心理产生了很大的变化，一部分购房者会认为购买小产权有风险，因为已经出现过类似的官司，而且是买方输了，所以政策面的影响是这个盘卖不动的最大因素，其次，正如“回笼教主”所说的，电梯的成本高了，价格相应的就高了，这样的话作为小产权房在优势上不是那么明显了。这是原因。要想解决销售问题，并非没有办法，我想了一下，以下方法可能对此项目很有帮助：
1、首先打消客户的风险担忧。这是比较重要的一个环节，不能忽视，可能有些人会认为这个是次要的，其实这个是最基本的，客户是否购买首先必须迈过这道坎。其实方法很多，比如请一个律师顾问，首先销售团队要懂得如何规避风险，其实完全是可以规避风险的，技巧我不用在此说了哈，去问问律师自然会知道，让销售人员做到心中有数。
2、上面的同仁说道广告，其实这个时候做广告作用不大，浪费钱而效果不好。最好的方法是“行销”而非传统的“坐销”，比如巡展、重点突破目标客户群体、不管用什么方法，要让更多的人知道有这么一个楼盘。qi
3、付款方式上采取灵活的方式，吸引客户购买。
4、组织队伍谈团购，还可以到周边区县开发客户资源 策略一：将土地性质转换为经济适用房
策略二：以租带售，降低首付
策略三：降低价格，至少低于商品房30%
一点妄言！
合理定价，合理定位，合理拓宽销路。狠招：
1、提高以老带新销售奖励
2、提高业务提成
3、再提高业务提成
4、还是提高业务提成
5、... ... 有来客的盘在宣传上一般没有什么问题。从楼主的表述看来，基本还是硬伤。相当同意回笼觉主的观点！
建议措施：变相降价，送面积，送配套，送家电，解决一些产权遗留问题（比如能否做到当地入户口，就学等）
切身之痛：拖越久就越难收拾……
一线城市 小产权 500大盘 区域配套可观
这些都可以忽略不去提级现在但是现在注意的是：我们的前期已经出去3期了且都是多层 ？在价格上面和配套宣传上面是怎么宣传的了，而现在的四期是高层 当然 换了是去年的现在可能会好处理的 但是今年了 任何区域的都有头痛的时候 也就是所谓的 家家有本男念的经 而我们的经----病根在什么地方了
区位 交通 环境 配套 还是所谓的产品品质？
当然这个是很重要的品质和价格也是我们及我们的客户都在考虑的问题？
所以我觉得我们需要考虑的问题很多 而不是只是如何去提高每日的来访量 签单情况 当然这个很重要，但是我们需要考虑的现在不是这些 是如何做打造我们及客户所喜欢满意的投资项目 而不是一味的去关注签单和来访上面
我想这个也是为什么在现在的市场冷淡的情况下 有的实力企业和一些好的项目上怎么会做的比我们的好？ 那试问他们的优点是什么了？ 做了那些东西了？给客户带去了什么了 ？
这个看着简单的销售（说俗气点卖房子）但是为什么人家比我们的好 比我们销售的好 签单率高 高在什么地方了 ？
我觉得好的项目是不怕岗子深的 在 何况怎么的项目环境位置配套上面不比别人的差吧？
但是为什么会 就比别人销售差了？
请楼主 思考
不好意思没为你解决到问题却提了 问题 望谅解 我觉得
首先重新整合楼盘卖点，找到楼盘优势；其次寻找新的宣传方式，比如派单，上门寻找客户资源进行炒作；
其实我觉的最主要的是你们销售人员的销售力没有上去。 楼主好像没有提到附近的竞争楼盘的情况嘛？如果是小产权的话，那么边上的一个楼盘是商品房，价格又差不多，产品没有太大的差距，估计是个人都会去买商品房的吧。 分析的都不错，
也看看
首先应先从培训销售人员做起既然你的楼盘有500亩之大，那么就可以直接告诉客户，完全没有风险。
说这句话要坚定和自信。
然后呢再做策划吸引客户
标题可以是：家，就是这里了。
每个广告都要以同样的突出此主题，尽量在短期内全面广告营销，要快，不要长。
而且最好送装修，可分期付款。
萧雪林风QQ：361778040 0371-65157971
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我觉得应做好宣传等方面的工作,充分向买主展示您房子的特性,尤其是环境方面的宣传,原因为越来越多的购房者很看中房屋的居住环境. [quote]原帖由 [i]zkppp1981[/i] 于 2008-4-10 23:47 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1155756&ptid=100584][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]我总觉得现在的产权不是最大的抗性。当项目的入住率越来越高的时候，产权就越不是问题，因为羊群效应越大。同时对于类似项目的利好消息越来越多了。
你提出的建议和我们的想法基本一致。可想改变现在的局面，这些够 ... [/quote]
虽然现在有很多关于小产权的利好消息 但是要老百姓接受还得有个过程 我建议你在当地报纸上做些相关的软广告 介绍小产权的相关政策 和利好 再配和你的案子做宣传 还有总结下那些买你房子人的理由 和那些不考虑你房子的理由 自己比较下 在做针对性的决策
本人对短信广告不支持！
1.现在通讯发达了，垃圾信息想对比较频繁！2.根据市场调查，短信广告不能起到很好的作用而且还浪费！
3.换位思考，如果你是个不想买房的，突然收到房产信息，你会怎么处理！