查了下相关资料
所谓的乡产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做乡产权房。
对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。
第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。
提问先吧，市场上流行的小产权房一般哪一种呢？有没一些更详细的解释 先不谈产权问题与价格问题，我一直没搞明白，这个项目的客源与定位到底有没有符合。
从项目体量什么看来，这个项目应该是针对全市性客源的，不然不会3个月里面卖掉1000套，那么你后续的推案策略里面有没有针对这样的客源做研究呢。
或者由于市场的改变与时间的推移，区域发展中，这部分客源对于区域或者是项目等产生了一定的变化呢。这个才是根本的问题。先找准客户再说。
（近期在给万科做东西，做的90%的工作全是客源方面的，在这里借题发挥一下） 我们的房子也是一样
三期了
04-07年对形式形单估计太过乐观
现在突然遇到冷场，难杀死我
广告应该是一个系统的工程才能在消费者心目中建立品牌印象，临近抱佛脚肯定没用
做活动吧，特价房、带客……，现在大家都在做，竞争者太多，效果一个比一个差，
我现在的感觉就是
首先找准你的消费群，毕竟小产权的客户特征还是比较明显的，也比较集中。
其次是在活动和广告上创新一下，房地产太少创新了，一赶上这赖时候都是挤破头的搞促销，都也没有什么新意，效果肯定不行。
楼主，要先找出这个项目滞销的原因在那里，然后才是对症下药
1、楼主要先找出楼盘滞销的原因，才能对症下药；2、原因找出来以后，再做有针对性的推广或选择；有时候，不是所有的推广手段一涌而上就能解决问题的。
[[i] 本帖最后由 tyfufo 于 2008-4-10 18:55 编辑 [/i]]
存在是必有其道理
从种种迹象表明,楼主所在的项目总体布局和市场环境还是不错的,而且是有潜质提升相当大.不能说很有帮助性,但根据以上情况,简单说说想法:一\市场情况
从楼主反映情况,三个月成交1000套的量,应该是非常不错的业绩,虽然当时正当房市好势时,但也正因为如此,可以看项目的还是有相当好的市场量的,在此基础上也占有一席之地的市场拥有量了,那么从此基础上,不管现在的房市情况发展阶段如何,是否可以尝试1000大户的利用呢?
二\产权情况
作为小产权大家都相当清楚其利弊之所在,那么在这种情况下过来看的客户端,应该是知道和想进一步了解为目的.那么祼开产权的问题在于当前状况下,产权是否也是影响购买的决定因素,那就得看甲方如何做工作和承诺(立字为证),使购买产生动力.
三\客源情况
由以上反映日来客量近20组,这个量可不少了,尤其是在这样一个偏郊地方,看来除了知道这个项目的优势以外,周边的配套工程及设施是起到了很大的作用了.但我们也同时在思考一个问题,项目的策划是否也不例外利用了相关的优势互补去策划呢?当然客源的掌握和分析研究,是做好每个项目策划和实施销售的有效途径.从而在分析以外成交原因的同时,也应该分析研究如今成交难真的是房市情况不好吗?我想你们是否从中去找找喜好和总价的原因才是,因为对销售起决定性作用的关键之一,应该是总价更多,尤其是小产权房的优势.当然不排除产权归属问题.这些其中之一掌握在项目人员是否对自己客源的了解,究竟有多少了解,尤其是决策权??
另外客源的来访量,楼主没说清楚的一点,就20组客源里面有多少老和新,量如此高,不可能质如此少.
四\营销策略
其实如何冲出困境,那得看你有多大的判断力和决策权而已.
其它先不说,暂时说一些营销组合,你是否可以做定论呢??
在下不才,提供一些组合拳:
1\客户联谊会可以继续搞起,然档次需要掌握好,根据客户质量和文化,多加入置业和客户沟通,策划人员多参与,在人气增加的同时,加入软文宣传工作.
2\每次联谊会之后,可以销售和策划召开自由式互动总结,增加下一次举办的内容和邀请量,从中找出客户真正想的东西,便于促销政策的制定.
3\不是很清楚项目的客源.从侧面判断,应该是有许多家庭式的置业成员,建议可以加强社区文化活动的提前进行,如"亲子活动"的进入社区,在加强团结社区和谐情况的同时,将"老带新"政策融入,可以相对减少推广费用.
4\从某种意义而言,来访量如此高,如果说只限于一个房市政策法规受影响很大,那是完全不成立.此起彼落,可以判断你们的价位应该是项目突破口,然而内部矛盾的加剧,使沟通被忽视,对市场和消费掌握不到,乃是横向管理工作的误区.当然或许不是如此,那理由很简单,客源方面和质量出现在市面的影响相当不好,但也没有理由有如此多的客户来访呀!真是矛盾之至!
那么在这基础上,楼主要先分析研究客源成交与未成交的原因,成为你项目是否有改观的最大突破口,然后在制定相应的推广应用,此乃一是不会形成销售和策划两部制定计划和策略上有误区;二是没必要造成成本浪费;三是不用浪费时间和损失有效客源. 支持楼上想法
1.从1000组老客户着手，这是财富啊
2.细分市场，客户群，不要被三个月的业绩冲昏头脑
3.找新的突破口，这个要根据项目具体情况了，不纸上谈兵
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谢谢朋友的提议。但这些我们都考虑过了。只是本项目的性质决定了其推广特性。比如短信。在其他楼盘有效。在本项目效果为零。给我一种感觉：想象中的客户消失了回复 2# 的帖子
1.农村产权流转的担保公司不能和办理购房按揭直接画等号啊，之中还有许多待确定的地方。唯一的利好是在政策的方向上又多了一点说辞。2.小产权，就是要总价不高是。对的！本项目总价在同质项目中属偏上不是最高，对比同区域商品房大概在70%左右。作为城乡一体化的试点城市。本项目的政策抗性不大。70%左右应该是合理的。
3.我一直以为在市场观望期，买方和卖方相持的阶段，本项目更能吸引刚性需求的关注，看来是不是判断错了？
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“你要找准你的客户群”我想过这一点。在一期的时候。客户有较为清晰的特征，包括区域，年龄，收入，置业目的等。但在二三期后客户特征就逐渐模糊了。（当然也可能有在销售形式大好的情况下忽略了，做的不细致的可能）话又说回来。一个500亩的大盘。百万的体量。即便是小产权。推广也一定是全域式的。这样才能保证潜在客户的数量。很多前期的策划都提出了客户特征，可在真正的推广中。谁又做到了精确的打击呢？
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项目高层价格与前期多层价格差距在500元左右。清水房。本项目的性质决定了其付款方式。不能按揭。所以买本项目的不会是大家想象中的穷人。这一特征也直接把许多资金承受力不强的首次置业者挡在了外面。所以年轻购房者不多。做城市未来领袖生活体,E时代精英居住社区这种有点玄！
提高高层各种内在附加品质这一点我们正一直在努力；打造内湖，赶广场，赶景观。
谢谢 上帝左手斑竹！
十方面开展工作
1、品牌策略2、促销策略
3、渠道策略
4、价格策略
5、推盘策略
6、情景营销策略
7、推广辐射策略
8、将心比心策略
9、金蚕脱壳策略
10、管理策略
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谢谢7楼本项目的性质决定了其付款方式。不能按揭。所以买本项目的不会是大家想象中的穷人。
价格是不能调整的，开始我们也觉得老板贪了点。可我有时都在反省自己，我们看到了建安成本，营销成本，财务成本，拍地的成本。谁看到了老板的隐性成本呢，作为员工是应该随时持有没有任何借口的理念呢？
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谢谢7楼本项目的性质决定了其付款方式。不能按揭。所以买本项目的不会是大家想象中的穷人。
价格是不能调整的，开始我们也觉得老板贪了点。可我有时都在反省自己，我们看到了建安成本，营销成本，财务成本，拍地的成本。谁看到了老板的隐性成本呢，作为员工是应该随时持有没有任何借口的理念呢？
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小产权是不可回避的问题啊，特别在销售一线的员工回复 11# 的帖子
谢谢guozhibo兄的提议。办理当地蓝印户口可能任何人都做不到回复 12# 的帖子
在项目做到四期的情况下。项目主推方向变动的风险很大的。何况本项目做养老房更合适。总体风格体现的是宜居。打的是风景牌！回复 13# 的帖子
精辟！这是我们在形势大好的时候忽略了的回复 14# 的帖子
我总觉得现在的产权不是最大的抗性。当项目的入住率越来越高的时候，产权就越不是问题，因为羊群效应越大。同时对于类似项目的利好消息越来越多了。你提出的建议和我们的想法基本一致。可想改变现在的局面，这些够了吗？如果够了。症结在哪？？？
我的推广建议
对待这样的项目推广，我觉得有一下要点必须要考虑：[size=5][b][i][u]1.产品甄别：[/u][/i][/b][/size]
小产权房地产和常规渠道的商品房有本质区别，前者是集体土地，后者是国有土地；
国家政策也有巨大区别，原则上讲小产权商品不受国家法律保障，没有房产证。
但在具体实施中，各地政府政策差别很大，有很大的弹性。
后者实行房地产产权登记制度，产权权益容易保障；
[b][i][u][size=5]2.客户甄别：[/size][/u][/i][/b]
小产权消费者和传统商品房地产需求客户有巨大区别,
前者消费者注重实用，主要以自主为主，可接受的单价、总价较低，主要以社会中产阶级为主，有少量投资客户；
后者属于常规需求者，自主、投资都有，价格较高，是市场的主流客户。
[b][i][u][size=5]3.项目推广要点：[[/size][/u][/i][/b]b][i][u][color=Red][size=5]弱化小产权需求客户心里抗性，特别是心里的政策抗性。是消费者认识到他们的权益是可以保障的。[/size][/color][/u][/i][/b]
具体要针对本地区政府的政策，仔细研究，统一说辞，让消费者认识到小产权地产的价值。
[b][i][u][size=5]4.项目推广策略：[/size][/u][/i][/b]细分市场，市场聚焦推广；展现品质，树立“实用”形象；渠道更加接近消费者。
5W2H
这里要回答几个问题：区域市场什么人可能会买小产权产品？
他们都在那里?
...............
具体的操作方法我就不说了
[color=DarkRed][b][size=5]没有调查没有发言权啊:)[/size][/b][/color]
[[i] 本帖最后由 feitian90 于 2008-4-10 23:53 编辑 [/i]]